CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LOS CONTRATOS DE PRÉSTAMO GARANTIZADO CON HIPOTECA, LAS. Negociación contractual, desequilibrio importante y protección del consumidor en la contratación bancaria.

Introducción

 

I. Planteamiento general: gestación, ascenso y declive del prototipo hipotecario español

 

II. El ámbito normativo de la abusividad en la contratación bancaria y el procedimiento ejecutivo hipotecario español

II.1. EL MARCO GENERAL GENÉRICO. ABUSIVIDAD EN LOS CONTRATOS CON CONSUMIDORES
    II.1.1. Concepto y eficacia de la cláusula abusiva en los contratos de consumo
    II.1.2. Cuestiones procesales: control de oficio por el tribunal de instancia,

        preventivo control notarial y calificación registral de las cláusulas abusivas
        II.1.2.1. Control de oficio por el tribunal de instancia
        II.1.2.2. Preventivo control notarial y calificación registral de las cláusulas

        abusivas
    II.1.3. La Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de

        febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumi-

        dores para bienes inmuebles de uso residencial.

II.2. EL MARCO GENERAL ESPECÍFICO. LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LA CONTRATACIÓN BANCARIA; ESPECIAL REFERENCIA AL PROCEDIMIENTO EJECUTIVO HIPOTECARIO ESPAÑOL
    II.2.1. El Derecho Comunitario y el proceso español de ejecución hipotecaria:

        una consideración imprescindible
        II.2.1.1 Previo. Los principios rectores: efecto directo, primacía, equivalencia

            y efectividad
        II.2.1.2 Revisión temática de la jurisprudencia menos reciente del Tribunal

            de Luxemburgo dictada en el ámbito de la Directiva 93/13/CE
    II.2.2. Incidencia comunitaria en el Derecho español: la irrupción inevitable.

        La STJUE de 14 de marzo de 2013 y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de me-

        didas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructura-

        ción de deuda y alquiler social. El Auto del TJUE de 14 de noviembre 2013.

        Las Sentencias del TJUE de 30 abril 2014. La STJUE de 17 julio 2014 y el

        Real Decreto-Ley 11/2014, de medidas urgentes en materia concursal.

        Referencia a la jurisprudencia más reciente: las SSTJUE de 21 de enero y

        26 febrero 2015 y los Autos del TJUE de 11 junio y 16 julio de 2015

 

III. Cláusulas abusivas en los contratos de préstamo garantizado con hipoteca. Revisión de las posibles cláusulas abusivas más frecuentes incorporadas a las escrituras de constitución de hipoteca

III.1. CLÁUSULAS ABUSIVAS CONTENIDAS EN LAS ESCRITURAS DE HIPOTECA Y CLÁUSULAS ABUSIVAS OPONIBLES EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CONSIDERACIÓN DE HABER SIDO FUNDAMENTO DE LA EJECUCIÓN COMO CRITERIO DISTINTIVO ESENCIAL

III.2. CLÁUSULAS RELATIVAS A INTERESES
    III.2.1. Cláusula de interés variable. Concreción del criterio de variabilidad:

        fijación unilateral; remisión al tipo preferencial de otra entidad del mismo

        grupo
    III.2.2. Cláusula de intereses remuneratorios
    III.2.3. Cláusula por la que se acuerda el devengo de los intereses remunera-

        torios de todo el capital pendiente de pago para el supuesto de vencimiento

        anticipado de la deuda
    III.2.4. Cláusula de intereses moratorios
    III.2.5. Cláusula de anatocismo
    III.2.6. Cláusula de variación del tipo de interés en una amortización anticipada
    III.2.7. Cláusula de cálculo de interés anual y posterior distribución temporal,

        por meses o por días
    III.2.8. Cláusula de redondeo al alza del tipo de interés

III.3. CLÁUSULA SUELO

III.4. CLÁUSULA DE LIQUIDACIÓN UNILATERAL

III.5. CLÁUSULA QUE VINCULA LA CONCESIÓN, O AMPLIACIÓN, DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO CON LA CONTRATACIÓN DE UN SEGURO

III.6. CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO. ANÁLISIS DE LOS DIVERSOS POSIBLES SUPUESTOS DE ANTICIPACIÓN DEL VENCIMIENTO, CON ESPECIAL REFERENCIA A LOS CASOS DE INCUMPLIMIENTO GENÉRICO, POR IMPAGO DE CUOTAS Y POR IMPAGO DE PRIMAS DE SEGUROS VINCULADOS
    III.6.1. Incumplimiento genérico
    III.6.2. Incumplimiento por impago de cuota de amortización del préstamo
    III.6.3. Incumplimiento por impago de la prima del contrato de seguro vincu-

        lado al contrato de préstamo con garantía hipotecaria y por desatención de

        otras obligaciones accesorias.
    III.6.4. Incumplimiento por gravamen o disposición de la finca hipotecada o

        de su uso por parte del deudor y sin consentimiento del acreedor
    III.6.5. Incumplimiento por denegación de la inscripción registral de la escritura

        de préstamo hipotecario
    III.6.6. Incumplimiento por alteración de la situación económica del deudor, materializada en la constancia de embargos o declaración de su situación de solvencia
    III.6.7. Incumplimiento por muerte sobrevenida del prestatario

III.7. CLÁUSULAS LIMITATIVAS DE LA DISPONIBILIDAD DEL INMUEBLE GRAVADO CON EL DERECHO REAL DE HIPOTECA

III.8. CLÁUSULAS DE COMPENSACIÓN DE LA DEUDA DERIVADA DEL IMPAGO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO CON DEPÓSITOS DEL DEUDOR Y DE IMPUTACIÓN DE PAGOS CONCEDIDA COMO FACULTAD A LA ENTIDAD BANCARIA

III.9. CLÁUSULA POR LA QUE SE ALTERA EN PERJUICIO DEL DEUDOR LA CORRELACIÓN ENTRE EL VALOR DE TASACIÓN DEL INMUEBLE GRAVADO CON LA HIPOTECA Y EL TIPO MÍNIMO DE LA SUBASTA

III.10. OTRAS CLÁUSULAS POTENCIALMENTE ABUSIVAS. ESPECIAL CONSIDERACIÓN DE LA IMPOSICIÓN DE DETERMINADOS GASTOS Y COMISIONES Y DE LA PRETENDIDA IMPOSICIÓN POR PARTE DE LA ENTIDAD BANCARIA DE LA EMPRESA TASADORA Y DEL NOTARIO INTERVINIENTE
    III.10.1. Cláusula de sumisión territorial
    III.10.2. Cláusula de extensión de la hipoteca a las costas procesales
    III.10.3. Cláusula de imposición de cargos que legalmente no incumben al

        cliente
    III.10.4. Cláusula de cargos por comisiones
    III.10.5. Cláusula de imposición por parte de la entidad bancaria de la em-

        presa tasadora y del notario interviniente
    III.10.6. Cláusula de ampliación de la hipoteca a construcciones futuras

 

IV. Conclusión práctica

 

ANEXO I. Reseña legislativa

UNIÓN EUROPEA

DERECHO ESPAÑOL

 

ANEXO II. Índice de Resoluciones Judiciales y de la Dirección General de los Registros y del Notariado

TRIBUNAL EUROPEO DE DERECHOS HUMANOS

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

TRIBUNAL SUPREMO (Sala 1ª)

AUDIENCIAS PROVINCIALES 321

JUZGADOS DE INSTANCIA, civiles y mercantiles

RESOLUCIONES DE LA DGRN

 

ANEXO III. Bibliografía

 

APÉNDICE 1: Normativa comunitaria

Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores (Diario Oficial de la Unión Europea, de 21 de abril de 1993)

Corrección de errores de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores (Diario Oficial de la Unión Europea, de 4 de junio de 2015)

Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial (Diario Oficial de la Unión Europea, de 28 de febrero de 2014)

 

APÉNDICE 2: Jurisprudencia europea

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA (TJUE), CON SEDE EN LUXEMBURGO

Sentencia de 3 de junio de 2010, asunto C-484/2008, caso Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid)

STJCE, Gran Sala, de 9 de noviembre de 2010, asunto C-137/08, caso VB Pénzügyi Lízing Zrt y Ferenc Schneider

Sentencia de 15 de marzo de 2012, asunto C-453/10, caso Jana Pereničová y Vladislav Perenič vs. SOS Financ, Spol s.r.o.

Sentencia de 26 de abril de 2012, Sala Primera, asunto 472/2010, caso “Invitel”

Sentencia de 14 de junio de 2012, Sala Primera, asunto C-618/2010, caso “Banco Español de Crédito S.A”)

Sentencia de 21 febrero de 2013, asunto C-472, caso Banif Plus Bank Zrt vs. Csaba y Viktória Csipai

Sentencia de 14 de marzo de 2013, Sala Primera, asunto C-415/2011, caso Mohamed Aziz

Auto de la Sala Primera, de 14 de noviembre de 2013, asuntos acumulados C‑537/12 y C‑116/13

Sentencia de 16 de enero de 2014, Sala Primera, asunto C-226/2012, caso Constructora Principado vs. José Ignacio Menéndez Álvarez

Sentencia de 30 de abril de 2014, asunto C-26/13, caso Árpád Kásler y Hajnalka Káslerné Rábai vs. OTP Jelzálogbank Zrt

Sentencia de 30 de abril de 2014, Sala Cuarta, asunto C-280/2013

Sentencia de 17 de julio de 2014, Sala Primera, asunto C-169/14 caso Sánchéz Morcillo y Abril García vs. BBVA

Sentencia de 10 de septiembre de 2014, asunto C-34/13, caso Kusionova vs. Smart Capital as

Sentencia de de 21 de enero de 2015, asuntos acumulados C-482/13, C-484/13, C-485/13 y 487/13

Sentencia de 26 de febrero de 2015, asunto C-143/13, caso Bogdan Matei y otra vs. Volksbank România, S.A.

Auto de 11 de junio de 2015, asunto C-602/13, caso BBVA, S.A. vs. F. Quintano Ujeta y otra

Auto de 16 de julio de 2015, asunto C-539/14, caso J. C. Sánchez Morcillo y otra vs. BBVA, S.A.

Sentencia de 3 de septiembre de 2015, asunto C-110/2015, caso Horatiu Ovidiu Costea vs. SC Volksbank România S.A.

Sentencia de 29 de octubre de 2015, Sala Primera, asunto C-8/14, caso BBVA, S.A., anteriormente Unnim Banc, S.A. vs. Pedro Peñalva López, Clara López Durán y Diego Fernández Gabarro

 

TRIBUNAL EUROPEO DE DERECHOS HUMANOS (TEDH), CON SEDE EN ESTRASBURGO

Sentencia de 13 de mayo de 2008 (caso McCann)

Sentencia de 25 de julio de 2013 (caso Rousk)

 

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