RETRACTO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, EL. Cuestiones prácticas, formularios y jurisprudencia. (Incluye CD-ROM)
- Sinopsis
- Índice
Alejado de disquisiciones académicas, el autor describe los pasos que debe seguir el arrendatario para ejercitar el derecho de retracto en caso de venta de la finca arrendada.
Este derecho de adquisición preferente del arrendatario está contemplado tanto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 como en la Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003, pero para poder ejercitarlo en la práctica es necesario tener en cuenta todos los aspectos que el autor pone de relieve, tales como el límite temporal del derecho, el alcance concreto del reembolso del precio, la necesidad de consignación previa, los documentos que deben acompañar a la demanda, el carácter preferente de este derecho frente a otros o las cuestiones registrales y fiscales.
Primera parte
Cuestiones prácticas
I. El nacimiento del derecho de retraer
II. El derecho de retracto. Presupuestos
legales
1. La vigencia del contrato de arrendamiento
2. El retrayente arrendatario de finca urbana. Supuestos.
3. La transmisión de la propiedad de la finca. Supuestos.
4. La identidad entre lo vendido y lo retractado
5. Las causas contenidas en el art. 25.3 de la LAU
6. La notificación al arrendatario de las condiciones de la
transmisión.
7. El límite temporal para el ejercicio del retracto: la
caducidad.
8. La forma de ejercicio del retracto
9. El reembolso del precio y demás gastos en el retracto
arrendaticio urbano.
a) La naturaleza jurídica y alcance
del reembolso
b) El contenido objetivo del
reembolso
c) ¿Es necesaria la previa
consignación o la prestación de aval?
III. Aspectos procesales
1. Legitimación
2. Procedimiento
3. Competencia territorial
4. Postulación
5. Cuantía del procedimiento
6. Documentos a aportar con la demanda
7. Recursos
IV. Preferencia del retracto frente a otros derechos similares
V. Aspectos registrales
1. Los efectos del retracto: la publicidad y Registro de la
Propiedad
2. Los requisitos para la inscripción por el nuevo comprador
VI. Particularidades en los arrendamientos
rústicos
1. En la Ley 49/2003, de Arrendamientos Rústicos
2. En el Derecho Civil de Galicia
3. En el Derecho Civil de Cataluña
VII. Aspectos fiscales. El Retracto legal y
el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
1. El hecho imponible
2. La base imponible
3. La determinación del sujeto pasivo y exención
Segunda parte
Formularios
I. Negocios jurídicos generadores de estos derechos y renuncia
Contratos translativos del dominio
1. Contrato privado de
compraventa de un inmueble para uso de vivienda
2. Contrato privado de compraventa de una vivienda arrendada.
Renuncia del
arrendatario.
3. Escritura de compraventa de vivienda ganancial
4. Escritura de donación de finca rústica. Código Civil
5. Contrato privado de compraventa de finca rústica (fórmula
sencilla)
6. Escritura de compraventa de finca rústica Contratos
translativos del uso y
del
disfrute.
7. Contrato de arrendamiento de vivienda para uso principal
8. Contrato de arrendamiento de una finca rústica
9. Escritura pública de arrendamiento de una finca rústica
Renuncia de los derechos
10. Cláusula contractual por la que se renuncia anticipadamente a los dere-
chos de adquisición preferente. Diversas fórmulas.
11. Renuncia del derecho de retfacto arrendaticio rústico.
Derecho Civil de
Galicia.
II. Extrajudiciales
Notificaciones
12. Notificación al arrendatario de la intención de proceder a la venta de la
vivienda.
13. Notificación al arrendatario de la intención de proceder
a la venta de la fin-
ca destinada para uso distinto del de vivienda.
14. Notificación al arrendatario de la intención de proceder a la venta de la fin-
ca rústica.
15. Notificación hecha por el arrendatario a los efectos del
ejercicio del derecho
de tanteo. Vivienda.
16. Notificación hecha por el arrendatario a los efectos del
ejercicio del derecho
de tanteo. Local de negocio.
17. Notificación hecha por el arrendatario a los efectos del
ejercicio del derecho
de tanteo. Finca rústica.
18. Notificación del adquirente de la vivienda de las
condiciones de adquisición
de la misma, a los efectos del derecho de retracto por el arrendatario.
19. Notificación del adquirente del local de comercio de las
condiciones de ad-
quisición de la misma, a los efectos del derecho de retracto por el
arrendatario.
20. Notificación del arrendatario al adquirente a los efectos
del ejercicio del de-
recho de retracto sobre vivienda.
21. Notificación del arrendatario al adquirente a los efectos
del ejercicio del de-
recho de retracto sobre local de negocio.
22. Notificación del arrendador al arrendatario de la
terminación del contrato
por expiración del término.
Actas notariales de notificación
23. Acta de notificación
al arrendatario. Distintos modelos resumidos.
24. Acta de notificación de enajenación de vivienda
25. Acta de notificación de venta de finca rústica
26. Acta de notificación de donación de finca rústica
Ejercicio de los derechos
27. Escritura por la que
se ejercita el retracto legal por el arrendatario
28. Escritura de retracto arrendaticio urbano en cumplimiento
voluntario de
sentencia.
III. Judiciales
Arrendamientos Urbanos
29. Demanda de juicio ordinario ejercitando la acción de retracto sobre
vivienda.
30. Demanda de juicio ordinario ejercitando la acción de
retracto por ausencia
de notificación de la venta al arrendatario.
31. Demanda de juicio ordinario ejercitando el retracto de un
local comercial
por la omisión, en la notificación efectuada al arrendatario, de los requisi-
tos exigidos por la ley.
32. Demanda de juicio ordinario ejercitando la acción de
retracto, cuando noti-
ficado de la venta, resultase inferior el precio de la compraventa Arrenda-
mientos Rústicos.
33. Demanda de juicio ordinario ejercitando el retracto
arrendaticio rústico, por
compraventa.
34. Demanda de juicio ordinario ejercitando el retracto
arrendaticio rústico, por
donación.
35. Demanda de retracto de finca rústica arrendada, por
compraventa. Dere-
cho Civil de Galicia.
36. Demanda de retracto de finca rústica arrendada, por
donación. Derecho
Civil de Galicia.
37. Demanda de retracto de finca rústica arrendada, por
compraventa. Dere-
cho Civil de Cataluña.
38. Demanda de reversión de la finca retraida por
incumplimiento de la obliga-
ción de cultivo personal de la finca retractada durante el piazo de tres
años. Derecho Civil de Galicia.
39. Demanda de reversión de la finca retraída por incumplir
la prohibición de
enajenar la finca retractada durante el plazo de tres años. Derecho Civil de
Galicia.
40. Demanda de reversión de la finca retraída por
incumplimiento de la obli-
gación de destinar la finca adquirida a las actividades agricolas, ganaderas
o forestales durante un periodo mínimo de cinco años. Derecho Civil de
Cataluña.
41. Demanda de reversión de la finca retraída por incumplir
la prohibición de
enajenar la finca retractada durante el plazo de cinco años. Derecho Civil
de Cataluña.
Recurso de apelación (especialidades)
42. Escrito de preparación de recurso de apelación contra sentencia definitiva
que estima la solicitud de retracto arrendaticio.
43. Escrito de interposición de recurso de apelación contra
sentencia definitiva
que estima la solicitud de retracto arrendaticio.
Ejecución
44. Demanda ejecutiva de sentencia firme que declara haber lugar al retracto
arrendaticio
Tercera parte
Jurisprudencia registral
1. DGRN, Resolución de 10 de diciembre de 2007
2. DGRN, Resolución de 11 de mayo de 2005
3. DGRN, Resolución de 17 de marzo de 2005
4. DGRN, Resolución de 3 de marzo de 2004
5. DGRN, Resolución de 30 de abril de 2003
6. DGRN, Resolución de 7 de octubre de 2002
7. DGRN, Resolución de 9 de mayo de 2001
Bibliografía