PROTECCIÓN FRENTE A LOS GRAVÁMENES OCULTOS, LA.

PRIMERA PARTE
LA PROTECCIÓN ESPECÍFICA DE LAS CARGAS Y LOS GRAVÁMENES OCULTOS

I. FUNDAMENTO DEL ARTÍCULO 1483 DEL CÓDIGO CIVIL

    1. Origen de la ubicación sistemática del art. 1483 del Código Civil: influencia

        del Code francés y del Código Civil de Vaud

    2. Fuentes de inspiración del legislador español para nuestro Código Civil

II. SIMILITUDES ENTRE LA EVICCIÓN PARCIAL DEL 1479 CC Y LAS CARGAS OCULTAS DEL ARTÍCULO 1483 DEL CC

III. LA CONCORDANCIA DE LA PROTECCIÓN DE LOS GRAVÁMENES CON EL RÉGIMEN ESTABLECIDO PARA LOS “VICIOS OCULTOS”

IV. HACIA UNA PROTECCIÓN MÁS COMPLETA: LA SUPERPOSICIÓN DE SISTEMAS EN LA CONVENCIÓN DE VIENA DE 1980
    1. Las obligaciones y responsabilidad del vendedor en el contrato de compra-

        venta de la Convención de Viena
    2. Consecuencias jurídicas del incumplimiento de las obligaciones del vendedor
    3. La llamada conformidad jurídica de las mercancías o garantía por sanea-

        miento

V. UN ARGUMENTO PARA PROPUGNAR LA FUTURA UNIFICACIÓN DE LA EVICCIÓN Y LA CONFORMIDAD EN NUESTRO ORDENAMIENTO A LA VISTA DE LA DIRECTIVA 44/1999

VI. LOS PRIMEROS AVANCES EN NUESTRA LEGISLACIÓN ESPECIAL: LA LEY 28/1998, DE 13 DE JULIO, SOBRE VENTA A PLAZOS DE BIENES MUEBLES

VII. LA CONFIRMACIÓN EN NUESTRO ORDENAMIENTO DEL PRINCIPIO DE CONFORMIDAD CON EL REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/2007, DE 16 DE NOVIEMBRE, SOBRE CONSUMO

VIII. APLICACIÓN POR ANALOGÍA DEL ARTICULO 1483 DEL CÓDIGO CIVIL A LOS BIENES MUEBLES

 

SEGUNDA PARTE
APARIENCIA O NO APARIENCIA DE LA CARGA, OCULTACIÓN E INFORMACIÓN

I. LA APARIENCIAO NO APARIENCIA DE LACARGAO SERVIDUMBRE
    1. Delimitación del concepto de carga o vicio oculto
    2. El vicio o gravamen relevante para el saneamiento: su carácter oculto
    3. Ratificación del concepto de apariencia en el ámbito de las servidumbres

        según el contenido del artículo 532 del CC.
    4. Relevancia de la apariencia que proporcionan otros medios de publicidad

        para las cargas

II. LA APARIENCIA ARTIFICIAL QUE PROPORCIONA EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL PESO ESPECIFICO QUE DEBE TENER DICHA APARIENCIA EN LA INTERPRETACION DEL ARTICULO 1483 DEL CODIGO CIVIL
    1. Importancia del Proyecto de Código Civil de 1851 en la exégesis del art.

        1483 del CC: la interpretación que sugiere DE ANGEL YAG{JEZ a la luz del

        referido Proyecto
    2. El enlace del articulo 1483 y el articulo 1502 del Codigo..
    3. La interpretación que nos sugiere el texto del art. 1483 del CC teniendo en

        cuenta el sistema hipotecario vigente

III. OCULTACIÓN: LA NO MENCIÓN DEL GRAVAMEN EN LA ESCRITURA DE VENTA
    1. Cuando en el contenido del contrato no se menciona la carga o servidumbre

         no aparente
        a) Cuando la carga no está inscrita en el Registro de la Propiedad
        b) Cuando la carga está inscrita en el Registro de la Propiedad
    2. La cláusula de estilo “libre de cargas»
        a) Cuando se celebra el negocio en documento privado y la carga se en-

            cuentra inscrita en el Registro de la Propiedad en el momento de la com-

            pra de la finca
        b) Cuando el negocio se eleva a escritura pública y la carga accede al Re-

            gistro de la Propiedad antes de la venta

IV. MEDIDAS DE ENCAUZAMIENTO PARA EVITAR LA OCULTACIÓN
    1. El deber de informar de los Notarios en el momento del otorgamiento de la

        escritura pública
        a) Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre, por el que se modifican

            determinados artículos de los Reglamentos Notarial e hipotecario sobre

            colaboración entre Notarios y Registradores de la Propiedad para la segu-

            ridad del tráfico jurídico inmobiliario
        b) El deber de información de los Notarios en las Condiciones Generales de

            Contratación: art. 23 Ley 7/98, de Condiciones Generales de Contratación
    2. Extensión del deber de informar en el ámbito de la compraventa de bienes

        inmuebles: información sobre las cualidades fisicas y jurídicas de la vivienda

         exigida en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril
        a) La información general que se debe ofrecer en la compraventa de bienes

             inmuebles
        b) El deber de informar más específico referente a las cargas o gravámenes

             que afectan a la propiedad de la finca
        c) Sanción a la discordancia entre la información y las verdaderas cualidades

             de la finca
            a') Cuando se realiza una información falsa o inexacta
            b') Cuando se omite la información requerida

 

TERCERA PARTE
LA “CARGA” OCULTA

I. LA VENTA DE UNA FINCA HIPOTECADA
    1. Situación en la que se encuentra el comprador durante el periodo de segu-

        ridad o cautela
    2. Situación en la que se encuentra el comprador durante la fase de efectivi-

        dad o ejecución
    3. Enajenación de finca hipotecada a favor del Banco Hipotecario de España

II. LA VENTA DE UNA FINCA SUJETA A UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO
    1. Situación en la que se encuentra el comprador de una finca sujeta a una

        anotación preventiva de embargo durante la fase de seguridad o cautela
    2. Situación en la que se encuentra el comprador en la fase de ejecución

III. LA VENTA COMO LIBRE DE UNA FINCA SUJETA A UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO
    1. Situación en la que se encuentra el adquirente antes de que caduque la

        anotación preventiva del acreedor refaccionario, esto es, desde que concluya

         la obra hasta los sesenta días posteriores
    2. Situación en la que se encuentra el comprador una vez expirado el plazo de

        sesenta días desde que concluyó la obra.

IV. LA VENTA COMO LIBRE DE UNA FINCA GRAVADA CON UN CENSO
    1. ¿Responde el comprador de la finca acensuada por la deuda generada por

        el transmitente durante el periodo que fue propietario?
    2. ¿Puede quedar afectado el comprador por el posible ejercicio de una acción

        real para el cobro de las pensiones?

V. LA VENTA DE UNA FINCA ENFITÉUTICA OCULTANDO EL VERDADERO ESTADO JURÍDICO DE LA MISMA
    1. Si el enfiteuta oculta la carga en la venta de una finca enfitéutica, ¿puede

        utilizar el comprador los remedios del art. 1483 del CC o en este supuesto

        nos encontraríamos ante un caso de “aliud pro alio”?
    2. La existencia de la enfiteusis implica una serie de cargas, ¿puede utilizar el

        comprador algún remedio si ignoraba la existencia de aquéllas porque fue-

        ron ocultadas en el contrato?
    3. ¿En qué situación jurídica queda el comprador si el censualista ejercita el

        derecho de adquisición preferente que le corresponde?

VI. LOS GRAVAMENES O AFECCIONES TRIBUTARIAS
    1. La Hipoteca Legal Tácita del artículo 78 LGT/2003
    2. El derecho de afección del artículo 79 de la LGT/2003

VII. LA VENTA DE UN PISO O LOCAL EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL GRAVADO POR LA AFECCIÓN QUE GENERA EL IMPAGO DE LOS GASTOS GENERALES
    1. ¿Responde el comprador de inmueble en propiedad horizontal de la deuda

        generada por el anterior o anteriores propietarios?
    2. ¿Puede quedar afectado el comprador por el posible ejercicio de una acción

        real sobre el piso o local para el cobro de los gastos generales?

VIII. LA VENTA DE UN PISO O LOCAL EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD GRAVADO POR LA AFECCIÓN QUE GENERAN LOS GASTOS DERIVADOS DE LA REALIZACIÓN DE OBRAS DE CONSERVACIÓN

IX. ¿RESPONDE EL ADQUIRENTE DE UN PISO O LOCAL EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL DE LAS DERRAMAS PARA EL PAGO DE LAS MEJORAS REALIZADAS O POR REALIZAR?
    1. ¿A qué tipo de mejoras se refiere el art. 11 de la LPH?
    2. ¿Qué tipo de carga u obligación se establece en el art. 11, ap. 42 LPH?

X. ¿EN QUE POSICIÓN JURÍDICA QUEDA EL ADQUIRENTE DE UN PISO O LOCAL EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, CUANDO SE ADOPTA UNA DECISIÓN O ACUERDO QUE IMPLICA LA MODIFICACIÓN DE LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN EN LOS GASTOS GENERALES?
    1. Situación en la que se encuentra el comprador antes de que exista consen-

        timiento unánime de la Junta de Propietarios sobre el acuerdo o decisión

        que implica modificación de cuota
    2. Situación en la que se encuentra el comprador una vez que el acuerdo ha

        sido autorizado por la Junta de Propietarios

XI. LA VENTA DE UN PISO O LOCAL EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL SUJETO A UNA PROHIBICIÓN DE USO O EJERCICIO DE ACTIVIDADES
    1. ¿Cuándo es oponible al comprador dicha limitación sobre el derecho de uso?
    2. ¿Cómo deben estar establecidas las prohibiciones sobre el derecho de uso

        en los Estatutos?

XII. INNOVACIONES ACORDADAS Y CONSENTIDAS POR EL TRANSMITENTE QUE PUEDAN OCASIONAR UN PERJUICIO DE CIERTA RELEVANCIA, EN EL USO O DISFRUTE DE LA PROPIEDAD ADQUIRIDA POR EL COMPRADOR DE UN PISO O LOCAL EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

XIII. LA VENTA DE UNA FINCA GRAVADA POR UN DERECHO DE USUFRUCTO
    1. La venta de plena propiedad ocultando el usufructo
    2. La venta de la nuda propiedad ocultando la obligación de reembolso
    3. La venta de la propiedad de la finca una vez extinguido el usufructo, pero

        ocultando los reembolsos pendientes de pago
    4. La venta de una finca gravada por un derecho de usufructo a favor del cón-

        yuge viudo
        a) Supuesto en que el heredero vende una finca que forma parte del caudal

             relicto antes de procederse a la partición de la herencia
        b) Cuando el heredero vende la finca heredada en nuda propiedad una vez

             que se ha realizado la partición.

XIV. LA VENTA DE LA FINCA ARRENDADA
    1. Situación en la que se encuentra el comprador, cuando el arrendatario ejer-

        cita el derecho de adquisición preferente que le corresponde según la Ley

        de Arrendamientos Urbanos de 1994
    2. Cuando el gravamen que implica el arrendamiento afecta al comprador

        como una “carga” oculta
        a) Subrogación del adquirente en la misma posición del vendedor como

            consecuencia de la publicidad registral
        b) Cuando el adquirente se encuentra obligado a respetar el arrendamiento

            hasta que se cumpla el plazo mínimo legal establecido en el art. 9 LAU
    c) La nueva posición del adquirente de finca rústica que se haya arrendado a

        partir de la entrada en vigor de la Ley 49/2003, de arrendamientos rústicos
    d) El principio de “emptio tollit locatum” o venta quita renta

XV LA VENTA DE UNA FINCA GRAVADA POR UNA SERVIDUMBRE NO APARENTE

XVI. LA VENTA DE UNA FINCA ENFITÉUTICA REALIZADA POR EL CENSUALISTA, OCULTANDO SU DERECHO
    1. ¿El derecho de enfitéusis es carga aparente9
    2. En la adquisición de una finca enfitéutica, ¿qué gravamen peijudica al com-

        prador?
    3. Si la existencia de la enfiteusis no se ha declarado en el contrato, ¿nos en-

        contramos ante un supuesto subsumible en el art. 1.483 del CC?

XVII. LA VENTA COMO LIBRE DE UNA FINCA SUJETA A UN DERECHO DE SUPERFICIE CONVENIDO ENTRE PARTICULARES
    1. La venta de la finca que se encuentra en posesión del titular de un derecho

        de superficie constituido sobre la misma
    2. La venta de una finca sujeta a un derecho de superficie in itinere
    3. Cuando se ha pactado la no reversión del derecho de propiedad al dueño

        del suelo y éste transmite la finca sin especificar el contenido del derecho

XIX. CUANDO EL GRAVAMEN CONSISTE EN UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER: UNA ESPECIAL ALUSIÓN A LA HIPOTECA MOBILIARIA

XX. LA VENTA DE LA VIVIENDA FAMILIAR
    1. Restricción a la facultad de disposición
    2. Derecho de uso a favor del cónyuge no titular

XXI. LA VENTA DE UNA FINCA SUJETA A UN DERECHO DE RETRACTO DE ORIGEN LEGAL QUE HA SIDO OCULTADO EN EL CONTRATO
    1. ¿El derecho de retracto de origen legal puede suponer una carga en el sen-

        tido descrito por el artículo 1483 del CC?
    2. Efectos que tiene el ejercicio del retracto sobre un subadquirente de la finca

        que se encuentra sujeta al mismo
    3. ¿El retrayente como titular del derecho de retracto se subroga en la misma

        posición del comprador?

XXII. LA VENTA COMO LIBRE DE UNA FINCA GRAVADA POR UN DERECHO DE RETRACTO DE ORIGEN CONVENCIONAL
    1. Cuando el derecho de retracto no se encuentra inscrito en el Registro de la

        Propiedad en el momento de la venta
    2. Cuando el derecho de retracto se encuentra inscrito en el Registro de la

        Propiedad en el momento de la venta
    3. ¿Al ejercitar el derecho de retracto recupera el vendedor la finca en las mis-

        mas condiciones que fue entregada?

XXIII. LA VENTA COMO LIBRE DE UNA FINCA GRAVADA POR UN DERECHO DE OPCIÓN DE COMPRA
    1. ¿El derecho de opción de compra constituye una carga para el comprador

        en el sentido descrito por el art. 1483 del CC?
    2. Si el optante ejercita el derecho de opción, ¿adquiere la finca en la misma

        situación jurídica que tenía aquélla al tiempo de concederse la opción?

XXIV. LA VENTA DE UNA FINCA GRAVADA POR UNA SERVIDUMBRE LEGAL
    1. Teorías sobre la excusabilidad o inexcusabilidad del error del comprador

        sobre la existencia de la servidumbre legal
    2. Reconocimiento jurisprudencial de la posibilidad de que el error de derecho

        sea excusable
    3. Apariencia o no apariencia de la servidumbre legal como presupuesto nece-

        sario para determinar la excusabilidad o inexcusabilidad del error del com-

        prador
    4. ¿De lo expuesto cabe inferir que el vendedor responde de las servidumbres

        legales ignoradas por el comprador y no mencionadas en el contrato?

XXV LA VENTA DE UNA FINCA SUJETA A UN LÍMITE IMPUESTO POR LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA: LA SUBROGACIÓN EN LOS LÍMITES LEGALES QUE ESTABLECE EL ARTÍCULO 21 DE LA LEY 6/1998, DE 13 DE ABRIL, SOBRE EL RÉGIMEN DEL SUELO Y VALORACIONES
    1. Carácter aparente o no aparente del gravamen urbanístico
    2. El juego de la apariencia artificial que crea la inscripción de los gravámenes

        urbanísticos en el Registro de la Propiedad
    3. Situación en la que queda el comprador de una finca sujeta a un gravamen

        urbanístico, cuando el vendedor incumple el deber de informar establecido

        en el art. 21 LSV
    4. Explicación del remedio establecido en el art. 21 LSV teniendo en cuenta el

        contenido del art. 1483 del CC
    5. Subrogación en los compromisos que el transmitente haya acordado con la

        Administración y consecuencias que genera su incumplimiento
    6. Tipos de mermas que puede experimentar el comprador: una necesaria re-

        ferencia a la afección que genera el incumplimiento de la obligación de ur-

        banizar

 

JURISPRUDENCiA CONSULTADA

 

BIBLIOGRAFÍA