ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Y APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL EN LAS VENTAS JUDICIALES INMOBILIARIAS. Estudio jurisprudencial y doctrinal.

PARTE PRIMERA
LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD EN LAS VENTAS JUDICIALES INMOBILIARIAS
 

I. PRELIMINAR

1. MOMENTO CONSUMATORIO DE LA VENTA JUDICIAL Y SUS APLICACIONES

2. VENTA JUDICIAL Y USUCAPIO CONTRA TABULAS
 

II. LA DOCTRINA DEL TÍTULO Y EL MODO EN LA ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA

1. FORMULACIÓN GENERAL

2. FORMAS ESPECIALES DE TRADITIO
    A) La tradición instrumental
    B) Traditio simbólica y ficta

3. EXCEPCIONES A LA REGLA DEL TÍTULO Y EL MODO

4. CUESTIONES ESENCIALES EN CASO DE DOBLE VENTA INMOBILIARIA
    A) ¿La preferente posesión de inmuebles del artículo 1473, 3.° CC es sólo la

        material o también la instrumental.
    B) ¿Es eficaz la tradición instrumental si el transmiten te no es poseedor del

        inmueble transmitido.
 

III. LAS DIVERSAS POSICIONES JURISPRUDENCIALES SOBRE EL CONCURSO DE TÍTULO Y MODO EN LAS VENTAS JUDICIALES INMOBILIARIAS.

1. EL CRITERIO JURISPRUDENCIAL CLÁSICO DE LA NECESIDAD DE ESCRITURA PÚ-

    BLICA (O TESTIMONIO EN LA ACTUALIDAD)

2. LA LÍNEA JURISPRUDENCIAL MODERNA DE LA APROBACIÓN JUDICIAL DEL REMA-

    TE Y LA ADJUDICACIÓN AL REMATANTE.

3. MI PROPUESTA: LA TESIS ECLÉCTICA
 

IV. CUÁL ES LA VERDADERA EFICACIA PRÁCTICA DE MANTENER UNA U OTRA POSTURA JURISPRUDENCIAL?

1. SU VIRTUALIDAD REAL
    A) La unión de título y modo impide el ejercicio de la tercería de dominio

    B) La aplicación del artículo 1473, 3.° CC en caso de doble venta judicial de in-

        mueble sin registración alguna de los distintos adquirentes.

2. TRASCENDENCIA ESENCIAL APARENTE: LA APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE FE

    PÚBLICA REGISTRAL
 

 

PARTE SEGUNDA
APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL EN LOS CASOS DE DOBLE VENTA JUDICIAL INMOBILIARIA
 

I. EL PRINCIPIO HIPOTECARIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL: PLANTEAMIENTO
 

II. REQUISITOS DE APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

1. EXISTENCIA DE UN TERCERO

2. ADQUISICIÓN DE PROPIEDAD O DERECHO REAL SOBRE INMUEBLE

3. LA BUENA FE DEL ADQUIRENTE
    A) Definición: el doble aspecto de la buena fe
    B) La presunción de buena fe
    C) La buena fe como cuestión de hecho
    D) ¿En qué momento debe concurrir la buena fe?
    E) ¿Es precisa la buena fe del transferente o ejecutado?
    F) ¿Se requiere la imputabilidad de la inexactitud registral a quien va a sufrir

        sus consecuencias?

4. ADQUISICIÓN ONEROSA QUE NO GRATUITA

5. TITULARIDAD REGISTRAL DEL TRANSMITENTE

6. INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DEL TERCERO ADQUIRENTE

7. VALIDEZ DEL TÍTULO ADQUISITIVO DEL TERCERO PROTEGIDO
 

III. DOBLE VENTA JUDICIAL INMOBILIARIA Y FE PÚBLICA REGISTRAL

1. DOBLE VENTA Y VENTA DE COSA AJENA

2. DOBLE VENTA JUDICIAL Y ARTÍCULO 1473, 2.° Y 3.° CC

3. VIRTUALIDAD DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL EN LAS VENTAS JUDI-

    CIALES INMOBILIARIAS.
    A) La aplicación del artículo 34 LH exige la existencia de inmueble previamente

        inscrito a favor del tradens.
    B) La posible distinción entre el principio de inoponibilidad y el de fe pública

        registral.
    C) Doble venta judicial inmobiliaria y aplicación conjunta de los artículos 32 y

        34 de la LH: la exigencia de buena fe del tercero hipotecario en el momen-

        to de la inscripción.
    D) Fe pública registral y anotación de embargo

4. EL ARTÍCULO 594, 1.° LEC Y EL JUEGO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL EN LAS

    ENAJENACIONES JUDICIALES.
    A) La protección del segundo adquirente requeriría sólo concurrencia de título

        y modo antes del ejercicio de la tercería de dominio.
    B) La adquisición irreivindicable a non domino del rematante exige los presu-

        puestos de la fe pública registral.

5. ¿PUEDE ALEGARSE LA NULIDAD DE LA SEGUNDA VENTA JUDICIAL POR FALTA DE

    OBJETO Y APLICAR EL ARTÍCULO 33 LH EN VEZ DEL 34 LH?
    A) Tesis jurisprudencial afirmativa: la inscripción no convalida una venta nula

        por falta de objeto.
    B) Doctrina jurisprudencial negativa consolidada: no es nula la venta judicial

        por el solo motivo de no pertenecer el inmueble al ejecutado, si el adqui-

        rente cumple los presupuestos del artículo 34 LH.
    C) Otras orientaciones doctrinales singulares

6. POSICIÓN JURÍDICA DEL VERUS DOMINUS PRIVADO DE SU PROPIEDAD POR LA

    VIRTUALIDAD DEL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL.

7. DOBLE INMATRICULACIÓN, DOBLE VENTA JUDICIAL Y PRINCIPIO DE FE PÚBLI-

    CA REGISTRAL.
 

 

JURISPRUDENCIA BÁSICA

I. Consumación de la venta judicial
    1. Doctrina jurisprudencial clásica: Sentencias que requieren escritura pública

       -hoy testimonio expedido por el Secretario judicial-
    2. Doctrina jurisprudencial moderna: Sentencias que exigen únicamente la

       aprobación judicial del remate y la adjudicación al rematante.

II. Supuestos de doble venta inmobiliaria:
    1. Sentencias que sostienen que consumada una venta es nula una segunda

        por falta de objeto, pues ya no pertenece realmente al titular registral

        inscrito.
    2. Sentencias que mantienen que la segunda venta es preferente si el rema-

        tante reúne todos los presupuestos del artículo 34 LHz.
 

BIBLIOGRAFÍA
 

ANEXOS

I. Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2007

II. Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de septiembre de 2007

III. Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2008