CAMBIO DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA. (Incluye CD con formularios y jurisprudencia)

PARTE I
PANORAMA GENERAL DE LAS DIVERSAS FIGURAS JURÍDICAS RELACIONADAS CON EL CAMBIO DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA
 

CAPÍTULO I
CONSIDERACIÓN ESPECIAL DEL CAMBIO DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA

I. Introducción

II. Denominación
 

CAPÍTULO II
NATURALEZA JURÍDICA

I. Líneas generales
 

SECCIÓN 1ª
TIPOS NEGOCIALES DERIVADOS DE LA AUTONOMÍA PRIVADA

I. Permuta
    1. Resurgimiento de esta figura
    2. Concepto

    3. Elementos
    4. Tratamiento jurídico
    5. Conexión con el contrato de obra
    6. Regulación del contrato de permuta de suelo por obra futura en el anulado

        artículo 13 del Reglamento Hipotecario.
    7. Referencia fiscal
        A. Regulación fiscal
        B. Calificación
        C. Devengo del impuesto
        D. Base imponible del IVA
        E. Tipo a aplicar
        F. Normativa de aplicación general

II. Contrato de obra
    1. Denominación
    2. Importancia del carácter consensual
    3. Elementos personales
    4. Elementos reales
        A. La obra
        B. El precio
    5. Elementos formales
    6. Contrato de obra con suministro de materiales
    7. Notas diferenciadoras
    8. Algunas posiciones doctrinales
    9. Línea jurisprudencial
  10. Exteriorización
  11. Referencia fiscal

III. Contrato atípico
    1. Nacimiento
    2. La causa en estos contratos
    3. Contrato de cambio de solar por edificación futura: su consideración como

        contrato atípico.
    4. Referencia fiscal

IV. Comunidad de propietarios
    1. Introducción
    2. Supuestos
    3. Finalidad
    4. Procedimiento
    5. Pactos de adjudicación de pisos futuros
    6. Otros puntos de vista de la Comunidad
    7. Inconvenientes
    8. Referencia fiscal

V. Contrato de sociedad
    1. Constitución
    2. Oportunidad
    3. Regulación
    4. Caracteres
    5. Distinciones
        A. Sociedad civil
        B. Sociedad cooperativa
        C. Sociedad anónima
    6. Referencia a la aportación
    7. Objeciones
    8. Referencia fiscal

VI. Cuentas en participación
    1. Caracteres
    2. Obstáculos
    3. Su constancia jurisprudencial
    4. Inconvenientes
    5. Referencia fiscal

VII. Negocio parciario

VIII. Negocios indirectos o disimulados
    1. Relación con el negocio simulado
    2. Posibles variantes
    3. Inconvenientes

IX. Negocios fiduciarios
    1. Construcción
    2. Variantes
        A. Primera variante
        B. Segunda variante
    3. Línea jurisprudencial
    4. Inconvenientes

X. Dación en pago
    1. Concepto
    2. Conexión con la compraventa
    3. Posición jurisprudencial
    4. Reflejo real
    5. Efectos
    6. Referencia fiscal

XI. Síntesis
 

SECCIÓN 2ª
TIPOLOGÍA JURÍDICA REAL Y MODOS DE ADQUIRIR DISTINTOS DEL TÍTULO Y EL MODO

I. Derecho de superficie
    1. Importancia
    2. Regulación
    3. Pluralidad de regulaciones
    4. Concepto
    5. Variantes
    6. Reconocimiento
    7. Caracteres del derecho de superficie y alcance de la autonomía privada
    8. Derecho de superficie en la nueva regulación urbanística
    9. Diferentes tipos de contraprestación o precio en el derecho de superficie
        A) La reversión como contraprestación
        B) La adjudicación de viviendas o locales como precio
        C) La adjudicación de derechos de arrendamiento
  12. Crítica

II. Derecho de vuelo
    1. Regulación
    2. Figuras
    3. El derecho de vuelo como contraprestación
    4. Delimitación del derecho de vuelo
    5. Forma de hacer constar registralmente este derecho
    6. Peculiaridades
    7. Referencia fiscal al derecho de superficie y de vuelo

III. Accesión
    1. Encuadramiento
    2. Manifestaciones de la accesión en el contrato de cambio de solar por edi-

        ficación futura.
    3. Referencia fiscal

IV. Síntesis
 

SECCIÓN 3ª
POSICIÓN DE LA DOCTRINA

I. Consideración como permuta
    1. Permutas especiales

II. Consideración como permuta con prestación subordinada de obra

III. Otras posturas
 

SECCIÓN 4ª
POSICIÓN DE LA JURISPRUDENCIA

I. Sentencias del Tribunal Supremo
    1. Como contrato atípico
    2. Como contrato atípico con prestación subordinada de obra
    3. Como contrato atípico «do ut des»
    4. Como permuta
    5. Otras denominaciones
    6. Comunidad para construir

II. Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado

III. Tribunal Superior de Justicia

IV. Audiencias
    1. Audiencia Territorial
    2. Audiencia Provincial
 

SECCIÓN 5ª
REGULACIÓN ESPECIAL EN CATALUÑA

I. Introducción

II. Concepto

III. Modalidades

IV. Transmisión de la propiedad V. Régimen general

VI. Incumplimiento del contrato

VII. Oponibilidad del contrato ante terceros

VIII. Síntesis de esta ley
 

 

PARTE II
ANÁLISIS DE LOS ASPECTOS MÁS IMPORTANTES DEL CONTRATO DE CAMBIO DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA
 

CAPÍTULO I
AUTONOMÍA DE LAS PARTES CONTRATANTES

 

SECCIÓN 1ª
ANÁLISIS DEL ARTÍCULO 1255 DEL CC

I. Introducción

II. La consagración del principio de libertad contractual

III. La idea de pactos, cláusulas y condiciones
 

SECCIÓN 2ª
FASES PREVIAS A LA PERFECCIÓN DEL CONTRATO

I. Introducción

II. Contrato preliminar o precontrato
    1. Concepto
    2. Naturaleza jurídica y fin
    3. Requisitos del precontrato
    4. Diferencia de otras figuras afines
        A. En nuestra jurisprudencia

III. Opción de compra
    1. Concepto
    2. Requisitos
    3. Diferencias con el precontrato
        A. Doctrina
        B. Jurisprudencia
    4. Importancia
    5. inscripción del contrato de opción de compra
 

SECCIÓN 3ª
VALORACIÓN DEL CONTRATO

I. Líneas generales

II. Calificación

III. Interpretación

IV. Integración
 

CAPÍTULO II
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE CAMBIO DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA

I. Visión general

II. Concepto del contrato de cambio de solar por edificación futura

III. Caracteres
    1. Bilateral
    2. Consensual
    3. Oneroso
    4. Conmutativo
    5. Traslativo de dominio
    6. Autónomo

IV. Nacimiento

V. Perfeccionamiento y consumación

VI. Elementos del contrato de cambio de solar por edificación futura
    1. Elementos personales
        1.1. Partes intervinientes
            A. Dueño del solar. «Tradens»
            B. Adquirente del solar. «Accipiens»
        1.2. Capacidad de las partes contratantes
            A. Menores
            B. Personas casadas
    2. Elementos reales
        2.1. Requisitos generales
            A. Objeto real o posible
            B. Objeto lícito
            C. Objeto determinado
        2.2. Requisitos específicos
            A. Solar
            B. Parte de la edificación futura
            C. Precio
        2.3. Intervención de arras
    3. Elementos formales
        A. Naturaleza del pacto con contenido formal
        B. Oponibilidad del negocio a terceros

VII. Acceso al registro del contrato de cambio de solar por edificación futura
 

CAPÍTULO III
EXAMEN DE OTRAS CUESTIONES RELEVANTES
 

SECCIÓN 1ª
INTERVENCIÓN DE PERSONAS CASADAS BAJO EL RÉGIMEN DE GANANCIALES

I. Introducción

II. Para los regímenes forales

III. Para el derecho común

IV. Estudio de algunos aspectos contemplados en el artículo 1359 CC
    1. Edificaciones
    2. Derecho de reembolso
    3. Incremento del valor del solar por construirse un edificio sobre el mismo
    4. Caso de subrogación real de otro bien en lugar del mejorado
    5. La accesión en el artículo 1359 CC
 

SECCIÓN 2ª
ALGUNOS PROBLEMAS DE DETERMINACIÓN DEL OBJETO

I. Introducción

II. Valoración del solar

III. Concreción de la edificación a obtener

IV. Criterios de determinación
    1. Criterios objetivos de determinación
        A. Determinación del objeto por referencia a cosa cierta
        B. Referencia a los usos
        C. Posibilidad de concreción del objeto dentro de ciertos límites indicados

            en el contrato.
        D. El principio de conservación del contrato en la práctica jurisprudencial
    2. Criterios subjetivos de determinación
        A. Determinación realizada por tercero
        B. Determinación realizada por el transmitente del solar, a su vez, adqui-

            rente de parte de la edificación futura.
 

SECCIÓN 3ª
ANÁLISIS DEL ARTÍCULO 1446 DEL CÓDIGO CIVIL

I. Líneas generales

II. Polémica en cuanto a la calificación del contrato

III. Compensación dineraria

IV. Valoración de los objetos
 

SECCIÓN 4ª
ELEMENTOS ACCIDENTALES

I. Introducción

II. La condición
    1. Posición jurisprudencial
    2. Condiciones más utilizadas
        A. Condición suspensiva
        B. Condición resolutoria

    3. Forma en que debe hacerse la inscripción

III. Fijación de un plazo
    1. Reglas prácticas
    2. Pago aplazado
    3. Reflejo registral
 

CAPÍTULO IV
OBJETO DEL CONTRATO: EDIFICACIÓN FUTURA

I. Introducción

II. Concepto

III. Naturaleza jurídica
    1. Contrato puro
    2. Contrato condicional
    3. Contrato en vía de constitución
    4. Contrato anticipado
    5. Contrato a término
    6. Contrato atípico
    7. Contrato de promesa de venta
    8. Opción de compra
    9. Nuestra opinión

IV. Sucinta mención a la «emptio rei speratae» y «emptio spei»

V. Diferencia con otras figuras

VI. La fijación del plazo

VII. Efectos jurídicos

VIII. Tratamiento del piso proyectado como tal cosa futura

IX. Posición jurisprudencial

X. Los diferentes supuestos en que puede consistir el cambio
    1. Cambio de solar por inmuebles
        A. Concreción específica a inmuebles
        B. Participación indivisa sobre lo construido
    2. Parte de la cantidad obtenida por la compraventa del edificio construido so-

        bre el mismo como contraprestación.
    3. Contraprestación mixta: viviendas y dinero
 

CAPÍTULO V
VENTA DE PISOS EN CONSTRUCCIÓN

I. Introducción

II. Derecho español
    1. Marco legal
    2. Análisis de la Ley 57/1968, Reguladora de la Percepción de Cantidades An-

        ticipadas en la Construcción de Viviendas.
    3. Previsiones de la legislación autonómica
    4. Especial protección del comprador o adquirente de pisos
        A. Direcciones doctrinales
    5. Protección registral
 

CAPÍTULO VI
PACTOS MÁS FRECUENTES

I. Introducción
 

SECCIÓN 1ª
CLÁUSULA PENAL

I. Líneas generales

II. Concepto

III. Regulación

IV. Funciones
    1. Función coercitiva o de garantía
    2. Función liquidatoria o pena sustitutiva
    3. Función estrictamente penal o pena cumulativa

V. Importancia

VI. Tipos de cláusula penal
    1. Por sus efectos
        A. Cumulativa
        B. Sustitutiva
        C. Facultativa
    2. Por su origen

VII. Distinción de figuras afines
    1. Obligación condicional
    2. Obligación alternativa
    3. Obligación facultativa
    4. Las arras
    5. La fianza

VIII. Exigibilidad de la cláusula penal
 

SECCIÓN 2ª
PACTO DE RESERVA DE DOMINIO

I. Concepto

II. Encuadramiento

III. Función

IV. Naturaleza jurídica

V. Peculiaridades

VI. Finalidad

VII. Efectos
    1. Relaciones internas
    2. En cuanto a las relaciones externas
 

SECCIÓN 3ª
PACTO DE RETRAER

I. Introducción

II. Concepto

III. Eficacia

IV. Naturaleza jurídica

V. Figuras afines
    1. El pacto de reserva de dominio
    2. El pacto comisorio
    3. Diferencias con la condición
    4. Retracto convencional y negocio fiduciario
 

SECCIÓN 4ª
PACTO COMISORIO

I. Introducción

II. Concepto

III. Naturaleza Jurídica

IV. Validez del pacto
 

CAPÍTULO VII
PROBLEMAS MÁS FRECUENTES
 

SECCIÓN 1ª
OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LOS BIENES LIBRES DE CARGAS Y GRAVÁMENES

I. Entrega del solar
    1. Existencia de gravámenes sobre el solar
        A. Doble gravamen sobre el solar
        B. Solar en que se produce cambio de los planes urbanísticos
        C. Solar inedificable vendido como edificable

II. Entrega de los inmuebles
    1. Fases de la recepción
 

SECCIÓN 2ª
TRANSMISIÓN DEL DOMINIO DE LOS OBJETOS DEL CONTRATO

I. Líneas generales
    A. Nuestro ordenamiento adopta el principio del título y el modo
    B. No se impone en nuestro derecho la obligación al «tradens» de transmitir el

        dominio del solar.

II. Derechos reales respecto de los que no opera la tradición como hecho determinante de su transmisión.

III. Título
    1. Escritura: forma y prueba

IV. «Traditio»
    1. Transmisión pendiente de tradición
    2. Teoría del «ius ad rem»

V. Nuestra postura

VI. Posición jurisprudencial
 

SECCIÓN 3ª
RETRASO EN LA ENTREGA DEL INMUEBLE

I. Presupuestos

II. Clases

III. Especialidad de entrega con respecto a la Ley 57/1968, de 27 de julio
 

SECCIÓN 4ª
SUBSISTENCIA DEL ARRENDAMIENTO EN LA DEMOLICIÓN DEL INMUEBLE

I. Introducción

II. Pluralidad normativa

III. El derecho de retorno

IV. Vigencia del derecho de retorno

V. Peculiaridades
    1. Ámbito específico
    2. Ámbito registral
 

CAPÍTULO VIII
INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE CAMBIO DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA

I. Líneas generales
 

SECCIÓN 1ª
CUMPLIMIENTO INEXACTO DE LA OBLIGACIÓN

I. Líneas generales

II. Cabida o superficie
    1. Variantes a adoptar
        A. Precio por unidad de medida o número
        B. Precio alzado o como cuerpo cierto
    2. Aplicación de los artículos 1469 y 1470 del CC al contrato de cambio de so-

        lar por edificación futura.
    3. Venta sobre plano

III. Calidad de la vivienda

IV. Incardinación en el contrato de cambio de solar por edificación futura

V. Valoración de los objetos del cambio

VI. Mención de los vicios ruinógenos
 

SECCIÓN 2ª
RESOLUCIÓN DEL CONTRATO

I. Líneas generales

II. Complementariedad de los artículos 1124 y 1504 del CC

III. Supuestos de aplicación

IV. Requisitos para la efectividad de la cláusula resolutoria

V. El requerimiento resolutorio del artículo 1504 del CC

VI. Forma del requerimiento

VII. Estipulación de los efectos del incumplimiento
    1. Opción por el cumplimiento
    2. Opción por la resolución contractual
        A. Que no haya comenzado la edificación
        B. Que haya empezado la obra
        C. Que la edificación haya finalizado
 

CAPÍTULO IX
ALGUNAS GARANTÍAS MÁS SIGNIFICATIVAS EN EL CONTRATO DE CAMBIO DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA

I. Introducción

II. Importancia

III. Proporcionalidad

IV. Referencia a la solvencia del deudor
 

SECCIÓN 1ª
EL PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA

I. Naturaleza jurídica

II. Configuración del contrato de préstamo con garantía hipoteca

III Contenido del contrato

IV. Extensión de la hipoteca

V. Posposición de hipoteca
    1. Líneas generales
    2. Regulación
    3. Eficacia
    4. En materia de efectos de la posposición

VI. La hipoteca en supuestos de prehorizontalidad
    1. Hipoteca previa del solar
    2. Hipoteca de pisos meramente proyectados
        A. Su admisión
        B. Reflejo práctico
    3. Hipoteca de pisos en construcción
    4. Hipoteca constituida por el dueño único del inmueble que otorga unilateral-

        mente el título constitutivo.
        A. Variantes
        B. La distribución hipotecaria
        C. Constatación
 

SECCIÓN 2ª
OTRAS FORMAS DE GARANTÍA

I. Garantías aparte de la hipoteca

II. Cláusulas de vencimiento anticipado del préstamo
 

SECCIÓN 3ª
EL SEGURO DE CAUCIÓN

I. Introducción

II. Antecedentes

III. Naturaleza jurídica

IV. Su relación con el seguro de crédito

V. Diferencias entre el seguro y el aval

VI. Seguro y fianza

VII. Prueba del siniestro
 

SECCIÓN 4ª
EL AVAL A PRIMER REQUERIMIENTO

I. Líneas generales

II. Denominación

III. Concepto

IV. Notas que la tipifican

V. Grado de independencia de esta garantía

VI. Naturaleza jurídica
    1. Garantía personal y no accesoria
    2. Carácter independiente
    3. Negocio jurídico causal
    4. Carácter personal

VII. Clases

VIII. Las cláusulas a primer requerimiento en los contratos de seguro de caución
 

SECCIÓN 5ª
CRÉDITO REFACCIONARIO

I. Introducción

II. Definición

III. Regulación

IV. Formas de garantía

V. Efectos

VI. Importancia
 

CAPÍTULO X
SITUACIONES ESPECIALES EN LA ESFERA DEL «ACCIPIENS»

I. Líneas generales

II. Insolvencia del promotor-constructor
    1. Concurso del constructor

III. Embargo
    1. Fundamento de una tercería de dominio
    2. El título privado de venta como oposición al embargo y fundamento de una

        tercería de dominio.
 

CAPÍTULO XI

«ITER» EN EL PROCESO EDIFICATORIO

I. Introducción

II. Sometimiento a las normas urbanísticas

III. Licencia
    1. Concepto
    2. Competencia
    3. Objeto
    4. Importancia
    5. Naturaleza jurídica y caracteres
    6. Requisitos
    7. Licencia municipal presunta

IV. Proyecto técnico

V. Visado colegial

VI. Comienzo de las obras

VII. Declaración de obra nueva
    1. Concepto
    2. Naturaleza
    3. Regulación urbanística
    4. Normativa registral
    5. Tratamiento actual
    6. Acceso al Registro
    7. División horizontal

VIII. Certificaciones de obra: su expedición como instrumento de pago
    1. Clases
        A. Certificaciones parciales
        B. Certificaciones definitivas
    2. Exigencia

IX. Análisis de la Ley de Ordenación de la Edificación
    1. Estructura
    2. Exigencias técnicas y administrativas de la edificación
    3. Agentes de la edificación
    4. Responsabilidades y garantías
        A. Responsabilidades
        B. Garantías
    5. Subsistencia del artículo 1591 del CC
 

CAPÍTULO XII
LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y SU PROBLEMÁTICA

I. Régimen
 

SECCIÓN 1ª
LA PREHORIZONTALIDAD

I. Supuestos

II. Fases del edificio
    1. Edificio ya construido
    2. Edificio en construcción
    3. Edificio proyectado

III. Constancia registral

IV. Importancia de la posibilidad de inscripción

V. Forma de acceso al Registro
 

SECCIÓN 2ª
LA PROPIEDAD HORIZONTAL

I. Constitución de la propiedad horizontal

II. La propiedad horizontal como estatuto de una comunidad

III. La prehorizontalidad en el contrato de cambio de solar por edificación futura

IV. Construcción en comunidad

V. Legitimación para otorgar la división horizontal del edificio
 

FORMULARIOS

I. Permuta de solar por obra a construir

II. Contrato de opción de compra, para celebrar un futuro contrato de permuta de solar por plantas.

III. Promesa de permuta de solar por obra a construir

IV. Compraventa con precio aplazado en inmueble

V. Permuta de solar por plantas

VI. Permuta de solar por volumen edificable
 

ÍNDICE ANALÍTICO
 

SELECCIÓN DE SENTENCIAS DEL TRIBUNAL SUPREMO CONSULTADAS
 

SELECCIÓN DE RESOLUCIONES DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO CONSULTADAS
 

ÍNDICE CRONOLÓGICO DE DISPOSICIONES CITADAS CONSULTADAS
 

SELECCIÓN DE LA BIBLIOGRAFÍA CONSULTADA