El punto de partida
introductorio de la obra se centra en la figura del consumidor como contratante
de préstamos hipotecarios y en el modelo de contratación en masa utilizado por
las entidades financieras, dentro del marco de la legislación de defensa de
consumidores y usuarios y de la normativa sobre condiciones generales de la
contratación.
A partir de ahí, se analiza
la eventual presencia de cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios celebrados
con consumidores, las circunstancias que determinan su existencia en perjuicio
del prestatario (a los efectos de su posible anulación), así como la exigencia
de controles de legalidad y validez aplicables a las cláusulas incluidas en
dichos préstamos hipotecarios (controles de «incorporación» y de
«transparencia»). La parte central de la monografía aborda un exhaustivo
estudio sobre los vigentes criterios legales y jurisprudenciales (a nivel de
España y de la UE) que se aplican para definir y establecer el carácter abusivo
de ciertas cláusulas contractuales presentes en los préstamos hipotecarios
(cláusula suelo; cláusula de redondeo de intereses al alza; cláusula IRPH;
cláusula gastos; cláusula de intereses de demora; cláusula de vencimiento
anticipado; hipoteca «multidivisa»)
Finalmente, el último
capítulo de la obra recoge y analiza los efectos de la declaración judicial de
abusividad de tales cláusulas (nulidad absoluta; imposibilidad de modificación o
integración del contrato; subsistencia del préstamo hipotecario; cese en el uso
de cláusulas abusivas; restitución de cantidades indebidamente cobradas al
prestatario-consumidor; continuación o sobreseimiento de la ejecución
hipotecaria tras ser anulada la cláusula de vencimiento anticipado de la deuda)
El libro se dirige a
investigadores del ámbito jurídico, profesores universitarios, abogados, jueces
y fiscales, asesores financieros y bancarios, así como a profesionales del mundo
inmobiliario e hipotecario.
I. EL CONCEPTO DE CONSUMIDOR Y USUARIO. SU PARTICIPACIÓN COMO PARTE
CONTRATANTE EN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
1. La legislación de defensa de consumidores y usuarios. Ámbito subjetivo de
aplicación
2. La figura del consumidor y usuario como contratante de un préstamo con
garantía hipotecaria. Delimitación jurisprudencial y consecuencias jurídicas
3. La condición de consumidor en contratos de doble finalidad
II. EL MODELO DE CONTRATACIÓN CON CONSUMIDORES EN EL MERCADO FINANCIERO:
PRÉSTAMO HIPOTECARIO Y CONDICIONES GENERALES DE LA CONTRATACIÓN
1. La contratación bajo condiciones generales: un «auténtico modo de contratar»
aplicable al mercado financiero
2. Requisitos de las condiciones generales de la contratación
III. LA PRESENCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS EN PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS CELEBRADOS CON
CONSUMIDORES. CONTROLES APLICABLES
1. Aproximación al concepto y requisitos de las cláusulas abusivas
2. Requisitos esenciales que determinan la existencia de una cláusula abusiva en
contratos con consumidores
a) Cláusula o estipulación contractual que no se haya
negociado individual-
mente
b) Cláusula que sea contraria a
las exigencias de la buena fe
c) Cláusula que cause en
perjuicio o detrimento del consumidor y usuario un
desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes
que se
derivan del contrato
3. Circunstancias adicionales a valorar para la adecuada apreciación del
carácter abusivo de una cláusula contractual
4. Apreciación del carácter abusivo de las cláusulas en relación con el objeto
principal del contrato
5. Controles de legalidad y validez aplicables a las cláusulas incluidas en
préstamos hipotecarios celebrados con consumidores
a) Control de incorporación o de inclusión de las condiciones
generales de la
contratación
b) Control de transparencia de
las condiciones generales incorporadas a con-
tratos
con consumidores
IV. CRITERIOS PARA LA DETERMINACIÓN DEL CARÁCTER ABUSIVO DE DIVERSAS CLÁUSULAS
CONTRACTUALES DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
1. Las cláusulas abusivas más frecuentes en los préstamos hipotecarios
2. Cláusula suelo o cláusula limitativa de la variabilidad del tipo de interés
remuneratorio
a) Tipología de cláusulas suelo objeto de controversia
b) Criterios para declarar el carácter abusivo de las
cláusulas suelo
3. Cláusula de redondeo de intereses al alza
4. Cláusula relativa al cálculo del tipo de interés variable aplicable
referenciado al índice IRPH
a) Configuración del índice IRPH. Aplicabilidad de los
controles de incorporación
y
transparencia
b) Criterios para declarar el
carácter abusivo de la cláusula IRPH en la jurispru-
dencia
menor
c) Contenido y alcance del
control de transparencia de la cláusula de interés
variable referenciada al IRPH. El criterio de la Sentencia TS de 14-12-2017
d) El voto particular a la
Sentencia TS de 14-12-2017
e) La jurisprudencia menor
posterior a la STS de 14 de diciembre de 2017
f) Conclusión reflexiva
5. Cláusula relativa a los gastos derivados de la operación crediticia de
préstamo hipotecario
a) Gastos e impuestos que ocasiona el negocio jurídico
préstamo hipotecario.
Generalidades sobre la declaración de nulidad de la «cláusula gastos».
b) Gastos precontractuales
derivados de la tasación del inmueble a hipotecar
y de la
comprobación de su situación registral
c) Gastos de documentación
pública notarial de la escritura de préstamo hipo-
tecario
y gastos de su inscripción en el Registro de la Propiedad
d) Impuestos que gravan el
préstamo hipotecario
e) Gastos de tramitación y
gestoría
f) Gastos para asegurar la
conservación y efectividad de la garantía del prés-
tamo
hipotecario
g) Gastos y costas procesales
derivadas del incumplimiento de obligaciones
por el
prestatario y de la defensa del crédito por la entidad financiera
h) Gastos de cancelación de la
garantía hipotecaria
i) Conclusión
6. Cláusula sobre intereses de demora o intereses moratorios
a) Naturaleza y funcionalidad de la cláusula de intereses de
demora
b) Criterios para declarar carácter abusivo de la cláusula
intereses de demora
7. Cláusula de vencimiento anticipado
a) La esencial validez de la cláusula. Parámetros de licitud
b) Circunstancias a considerar para la apreciación del
carácter abusivo de la
cláusula de vencimiento anticipado
c) Supuestos particulares de
ejercicio abusivo de la cláusula de vencimiento
anticipado
8. Cláusula relativa a la denominación del préstamo en moneda extranjera. El
préstamo hipotecario multidivisa
a) Naturaleza jurídica de la llamada «hipoteca multidivisa».
Régimen legal
aplicable y consecuencias
b) Criterios para declarar el
carácter abusivo de las cláusulas relativas a la
denominación en divisas del préstamo hipotecario
V. EFECTOS DE LA DECLARACIÓN JUDICIAL DE ABUSIVIDAD DE CLÁUSULAS INCLUIDAS EN
PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
1. El deber de apreciación judicial de oficio del carácter abusivo de una
condición general de la contratación y oposición a la ejecución hipotecaria
fundada en el carácter abusivo de una cláusula contractual
2. Efectos generales de la declaración de abusividad de una cláusula contractual
a) No vinculación al consumidor de las cláusulas abusivas:
nulidad absoluta
b) Imposibilidad de modificar o integrar el contenido de una
cláusula abusiva
c) Subsistencia del contrato tras la supresión de la cláusula
abusiva. Eventual
sustitución de dicha cláusula por una disposición supletoria de Derecho
nacional
d) El cese en el uso de las cláusulas abusivas
3. Efecto restitutorio de cantidades indebidamente cobradas o imputadas al
consumidor prestatario: alcance temporal
a) La «restitutio in integrum» derivada de la nulidad de
cláusulas abusivas
b) Restitución de cantidades por aplicación de la cláusula
suelo declarada
abusiva. Aplicación retroactiva (ex
tunc) del efecto restitutorio
c) Efecto restitutorio subsiguiente a la anulación de otras
cláusulas abusivas
del
préstamo hipotecario
4. Consecuencias procesales de la nulidad de la cláusula de vencimiento
anticipado: continuación o sobreseimiento de la ejecución hipotecaria
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