CÓMO RECUPERAR EL DINERO ENTREGADO A CUENTA PARA LA COMPRA DE UNA VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN. Una visión práctica de la doctrina del TS relativa a la Ley 57/1968 y a la LOE.
Una de las principales decepciones que puede experimentar una
persona a lo largo de su vida es, sin duda, la de ver cómo la vivienda en la que
ha invertido todos sus ahorros, proyectos o ilusiones no llega a construirse.
¿Cómo recuperar este dinero? ¿Cómo responde la entidad
promotora? ¿Cómo se responsabiliza la entidad financiera depositaria de los
importes entregados a cuenta? ¿Qué tipo de precauciones ha de tomar el comprador
para evitar esta situación?
Con este trabajo se intenta responder a todas estas
cuestiones, atendiendo para ellos a los postulados de la Ley 57/1968, de 27 de
julio, sobre Percibo de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de
Viviendas. Así pues, el objetivo perseguido es ofrecer una visión actualizada,
práctica y dinámica de cómo se trata esta problemática social en nuestros
Tribunales.
Aclaración o matiz inicial: el ámbito de aplicación de la Ley 57/1968
I. Ámbito de aplicación subjetivo
II. Ámbito de aplicación objetivo
Consejos de prudencia para compradores
I. Conocer al promotor y el proyecto
II. Firmar un contrato y que el mismo sea revisado por un abogado
III. Solicitar la entrega del aval o seguro de caución individualizado
IV. Pagar directamente al promotor y no a intermediarios
V. Pagar siempre mediante transferencia, dejando claro el concepto (evitar, en
lo posible, el pago en efectivo o mediante entrega de efectos cambiarios)
VI. Realizar los pagos siempre en la misma cuenta corriente y pidiendo a la
entidad financiera que emita certificado indicando que esa es la cuenta especial
VII. Guardar toda la documentación
VIII. En caso de incumplimiento de la obligación de entrega, reclamar
formalmente el pago al promotor y no dejar pasar dos años hasta la ejecución del
aval
Resolución de contrato de compra
I. Acerca de la facultad de resolución por incumplimiento
II. Resolución del contrato por incumplimiento del plazo de entrega
III. La ausencia de previsión de fecha concreta de cumplimiento: ¿constituye
causa de nulidad o resolución del contrato?
IV. Resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de constituir
garantía
V. Resolución por falta de licencia de primera ocupación
VI. Resolución por imposibilidad material de cumplimiento del contrato (supuesto
especial del concurso de acreedores)
Responsabilidad de la entidad promotora
I. Responsabilidad penal
II. Imposición de sanciones administrativas
III. Responsabilidad contractual
IV. Tipo de interés devengado por las cantidades entregadas a cuenta
V. Acción individual de responsabilidad
VI. Moderación de la cláusula penal convenida
Responsabilidad de la entidad avalista o aseguradora
I. Responsabilidad contractual
II. Limitación cuantitativa o temporal de la garantía
III. El aval o póliza de seguro y las cantidades entregadas en efectivo
IV. Acerca del carácter directamente ejecutable del aval o póliza de seguro
V. Nulidad por vicios del consentimiento y reclamación de la garantía
VI. Supuesto de disolución por mutuo disenso
Responsabilidad de la entidad financiera depositaria
I. Origen del debate doctrinal
II. Naturaleza de la acción. Plazo de prescripción
III. En caso de existencia de un aval general
IV. Supuesto de inexistencia de aval general
V. La no exigencia de previa resolución contractual
VI. Concurrencia de línea general de seguros. ¿Es posible demandar a la entidad
depositaria?
VII. El problema de la acumulación de acciones
VIII. El problema de la prueba
El caso concreto de las cooperativas
A modo de conclusión
I. Conclusiones
II. Reflexión final
Bibliografía
Jurisprudencia
Notas de jurisprudencia seleccionada y ordenada por temáticas
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