CONTROL DEL CUMPLIMIENTO DE LA LEGALIDAD URGBANÍSTICA EN LOS CONTRATOS SOBRE VIVIENDA, EL: LA COMPRAVENTA DE «VIVIENDA» SIN LICENCIA.

1. CONSIDERACIONES PRELIMINARES: PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES OBJETO DE ESTUDIO
 

2. LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS

2.1. La licencia de obras

2.2. El carácter obligatorio de la licencia de obras o de edificación

2.3. La normativa autonómica en materia de licencias urbanísticas

2.4. Las autorizaciones relativas al uso de la edificación
    2.4.1. La licencia de primera ocupación
    2.4.2. La cédula de habitabilidad
 

3. DELIMITACIÓN DE LA «VIVIENDA» COMO CATEGORÍA JURÍDICA
 

4. LA OCUPACIÓN DE UNA VIVIENDA SIN LICENCIA
 

5. EFECTOS JURÍDICO-CIVILES DE LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS

5.1. Las licencias corno requisito para el otorgamiento o la inscripción de negocios jurídicos de Derecho privado.
    5.1.1. Regla general

    5.1.2. Otorgamiento e inscripción de la escritura de obra nueva

5.2. Contratos de transmisión de viviendas sin licencia
    5.2.1. La obligación del vendedor de entregar una vivienda que pueda cumplir

             su función prístina.
        5.2.1.1. El concepto legal de «vivienda» (remisión)
        5.2.1.2. El contenido de la obligación del vendedor

5.3. La ocultación por el promotor-vendedor de las ilegalidades urbanísticas
    5.3.1. Planteamiento de la cuestión
    5.3.2. Anulabilidad del contrato por dolo
    5.3.3. Anulabilidad por error sobre la condición jurídica del inmueble

5.4. Edificación sin licencia de obras: ¿Imposibilidad originaria de la prestación?

    5.4.1. Imposibilidad originaria
    5.4.2. Imposibilidad sobrevenida
 

6. INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL Y CONSECUENCIAS

6.1. Premisas

6.2. Remedios puestos a disposición del comprador
    6.2.1. El comprador del inmueble dispone de las acciones edilicias y de las ac-

             ciones contractuales.
    6.2.2. La transmisión de un inmueble que no puede ser utilizado como vivien-

             da, de conformidad con las normas administrativas o urbanísticas, per-

             mite al comprador ejercitar los remedios contractuales generales repre-

             sentados por las acciones de responsabilidad civil contractual y

             resolutoria.
    6.2.3. La opción por la resolución del contrato: consecuencias
        6.2.3.1. Resolución con fundamento en el «aliud pro alio»
        6.2.3.2. Aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la resolución a la

                    compraventa de plazas de garaje.
        6.2.3.3. Resolución con fundamento en el incumplimiento de las obligacio-

                    nes precontractuales de información.
        6.2.3.4. ¿Puede el promotor/vendedor optar por el ejercicio de la acción re-

                    solutoria en el caso de negativa del comprador a recibir la vivienda

                    sin licencia?
        6.2.3.5. Consecuencias de la resolución del contrato: el interés contractual

                    positivo.
    6.2.4. La opción por el ejercicio de la acción de cumplimiento
    6.2.5. La ejecución de las garantías —seguros o avales— otorgados conforme

             a la Ley 57/1968, de 27 de julio.

6.3. La eficacia de las cláusulas contractuales de conformidad

6.4. La cláusula penal indemnizatoria de retrasos en la entrega

6.5. Las consecuencias de la falta de licencia de primera ocupación respecto del mediador inmobiliario
 

7. EL SUPUESTO DE PÉRDIDA SOBREVENIDA DE LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS

7.1. Planteamiento de la cuestión

7.2. Acceso al Registro de la Propiedad de las demandas de impugnación de licencias urbanísticas

7.3. Inviabilidad de las acciones fundadas en vicios del consentimiento respecto de contratos perfeccionados antes de la resolución que deniegue la validez de la licencia urbanística.

7.4. Validez y eficacia de las cláusulas contractuales de conocimiento por el comprador de la existencia de un litigio sobre la validez de la licencia.

7.5. La viabilidad de acciones de resolución por incumplimiento contractual, por entrega de un «aliud pro alio» y de gravámenes ocultos.
    7.5.1. La acción de responsabilidad por gravámenes ocultos para las entregas

             de inmuebles con irregularidades urbanísticas.
    7.5.2. La acción general de incumplimiento de contrato y la acción de resolu-

             ción para las entregas de inmuebles con irregularidades urbanísticas.
 

8. BIBLIOGRAFÍA

ANEXO I

TRIBUNAL EUROPEO DE DERECHOS HUMANOS
 

ANEXO II

TRIBUNAL SUPREMO

ANEXO III

AUDIENCIAS PROVINCIALES
 

ANEXO IV

JUZGADOS DE PRIMERA INSTANCIA
 

ANEXO V

DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO