DERECHO INMOBILIARIO: PROBLEMÁTICA ACTUAL. (2 Vols.). (Colección «Manuales de Formación Continuada» – CGPJ, nº 50-2009)

TOMO I
 

EFECTOS DE LA CRISIS MATRIMONIAL EN RELACIÓN A LA ATRIBUCIÓN Y EL USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. ESPECIAL REFERENCIA A LAS VIVIENDAS EN ARRENDAMIENTO. RÉGIMEN DE LAS PAREJAS DE HECHO EN RELACIÓN CON LA VIVIENDA.

Juan Miguel Carreras Maraña

Magistrado

I. Planteamiento. Matrimonio. Unión de hecho. Vivienda familiar

II. La vivienda familiar. Concepto. Extensión: anexos y segunda vivienda. Gastos de la vivienda adjudicada en uso.
    1. Concepto de vivienda familiar
        A) Vivienda familiar en obras. Habitabilidad y vivienda familiar
        B) Abandono de la vivienda y asignación del domicilio familiar
    2. Extensión del derecho de uso sobre la vivienda familiar. Anexos (Garajes

        y trasteros) y segunda vivienda.
        A) Anexos a la vivienda. Garaje y trasteros
        B) La denominada “segunda vivienda”. Posibilidad de atribución

            a) Cuando se dispone de dos viviendas en la misma o distinta localidad

                próxima.
            b) Vivienda vacacional o de fin de semana
    3. Los gastos derivados del uso de la vivienda familiar. Criterios para su pago
        A) Pago de los gastos referentes a la propiedad: IBI e Hipoteca
        B) Pago de los gastos referentes al uso de la vivienda asignada: Servicios

            y consumos. Gastos generales.
        C) Específica referencia a los gastos de la comunidad. Ordinarios y

            extraordinarios.

III. Criterios de atribución de la vivienda familiar
    1. Naturaleza jurídica del derecho de uso de la vivienda familiar
    2. Criterios generales de atribución del uso de la vivienda familiar
    3. Estudio detallado de los criterios de atribución del uso de la vivienda en fun-

        ción de las concretas circunstancias
        A) Concurrencia de hijos menores de edad. Criterio tasado
        B) Concurrencia de hijos mayores de edad. Libertad de criterio
        C) Ausencia de hijos. Posibilidad de atribución al cónyuge no titular
            a) Principio básico. Libertad de atribución. Cónyuge no titular.

                Temporalización.
            b) Problema. Criterio de atribución en el supuesto de que no se acredite

                un “interés más necesitado de protección”
        D) La temporalidad en la atribución de la vivienda familiar aunque concu-

            rran hijos. La perpetuación del derecho de uso. El verdadero problema.
            a) Criterio de la mayoría de edad

            b) Criterio de la temporalidad basado en la independencia económica de

                los hijos.
            c) Criterio de la asignación del uso hasta la liquidación de la vivienda o

                hasta su venta.
    4. Otros criterios de atribución. Atribución alternativa. Atribución compartida.
        A) Supuestos de determinación temporal. Variedad.
        B) Atribución alternativa. Ausencia de hijos. Requisitos de atribución

            alternativa.
    5. Atribución compartida. Custodia compartida y atribución de la vivienda. Un

        problema constante.
    6. Atribución conjunta. Específica referencia
        A) Atribución con división de la vivienda. Posibilidad física y posibilidad

            convivencial.
        B) Inadmisibilidad de la atribución conjunta
            a) Imposibilidad convivencial. Riesgo derivado de la proximidad. Conse-

                cuencias de una orden de alejamiento.
            b) Imposibilidad material y física. Ejemplos de esa imposibilidad material

                que impide la atribución conjunta.
    7. Atribución mediante promesa de donación de una parte de la vivienda a los

        hijos. Eficacia de la promesa de donación en convenio de separación. STS

        de 24-01-2008.
    8. Atribución por convenio no aprobado judicialmente.
    9. Atribución de viviendas asignadas en función de la profesión
  10. Dos cuestiones procesales sobre la atribución del uso. Congruencia y

        Acumulación.
        A) Atribución de uso y congruencia de la sentencia
        B) Acumulación de la acción de nulidad, separación o divorcio y de la acción

            de división de cosa común y atribución del uso.

IV. Atribución del uso de la vivienda y efectos registrales. Oponibilidad del derecho de uso frente a terceros.

    1. Carácter inscribible del derecho de uso
    2. Eficacia de la inscripción del uso
    3. Requisitos de la inscripción de este derecho de uso

V. Liquidación de la vivienda sobre la que pesa una adjudicación en uso. Protección del derecho de uso frente la venta, a la acción de división y a la adjudicación.
    1. Posibilidad de ejercitar la acción de división sobre vivienda a pesar de la

        subsistencia del derecho de uso atribuido a la esposa e hijo menor (SSTS,

        Sala 1.ª, 723/2007 de 27 de junio, 455/2006 de 8 de mayo, 314/2003 de

        28 de marzo, 1131/1999, de 27 de diciembre). El principio de la indemni-

        dad del derecho de uso.
    2. Instada la división de la vivienda no es admisible establecer un condominio

        ordinario.
    3. Aunque se venda el domicilio familiar su uso pertenece al cónyuge a quien

        se atribuyó en virtud del Convenio o sentencia.
    4. La adjudicación o la venta en subasta de la vivienda familiar debe de res-

        petar el derecho de uso atribuido a uno de los cónyuges.
    5. Protección del usuario en el caso de disposición de la vivienda.

VI. El problema de la valoración del derecho de uso en el proceso de liquidación de la vivienda familiar

VII. El derecho de uso ante el proceso concursal y el proceso hipotecario. Intervención procesal del usuario en el proceso de adjudicación de la vivienda.
    1. Derecho de uso y concurso de acreedores
    2. Derecho de uso y ejecución hipotecaria
    3. Derechos del ocupan te en el proceso de ejecución forzosa o hipotecaria de

        la vivienda adjudicada en uso.
        A) Planteamiento
        B) Averiguación y conocimiento de los posibles ocupantes del inmueble eje-

            cutado (art. 661-1-1.° LECV)

        C) Notificación y difusión de la ocupación del inmueble ejecutado (art.

            662-1-2.° LECV y art. 661-2-2.° LECV)
        D) Especialidades en la articulación del lanzamiento de los ocupantes cuan-

            do el derecho de uso no sea oponible (art. 703 LECV y art. 704 ECV)

VIII. Un viejo y nuevo problema. La atribución del uso de la vivienda perteneciente a terceros
    1. Planteamiento
    2. La atribución del uso de la vivienda perteneciente a los padres de alguno de

        los litigantes. Específica referencia a la STS de 13-11-2008 (Unificación de

        doctrina en interés casacional)
        A) Divergencias doctrinales y jurisprudenciales
        B) Criterios de solución del problema
    3. La atribución de la vivienda usufructuada
    4. La atribución de la vivienda arrendada. Específica referencia los efectos de

        la atribución del uso en relación con el contrato de arrendamiento.
        A) Contratos cuyo arrendatario es el mismo cónyuge al que se le atribuye

            el uso de la vivienda. ¿Es ganancial el contrato de arrendamiento?
        B) Contratos en los que la vivienda está arrendada por los dos cónyuges
        C) Cuando la vivienda fue arrendada por el cónyuge excluido del uso. In-

            terpretación aplicativa del art. 15 LAU.

IX. El régimen de la vivienda en relación con las parejas de hecho
    1. Marco Normativo. La dispersa Legislación Autonómica
    2. Posición jurisprudencial sobre la atribución de la vivienda en las parejas es-

        tables conviventes.
        A) Cuando existe descendencia común tanto en matrimonios como en pare-

            jas conviventes.

        B) Cuando no concurre descendencia común
    3. Cuestiones procesales. Aplicabilidad del art. 784 LECV en el ámbito de las

        parejas de hecho.
    4. Venta de la vivienda ocupada por una pareja de hecho ¿es preciso el con-

        sentimiento conjunto?

X. Extinción del derecho de uso. Introducción de terceros en la vivienda adjudicada

XI. Algunas peculiaridades del código de familia de Cataluña aprobado por la Ley 9/1998 de 15-07, reformada por la Ley 3/2005 de 8-04 (art 83 CF), y de la Ley 10/1998 de uniones estables de pareja.

XII. Conclusiones

XIII. Jurisprudencia esencial

XIV. Legislación autonómica sobre parejas de hecho

XV. Bibliografía complementaria
 

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES Y SU RESOLUCIÓN

Carmen Mérida Abril

Magistrada Juez

I. Introducción

II. La compraventa de inmuebles. Su distinción con otras figuras jurídicas
    1. Compraventa y permuta
    2. Compraventa y acceso diferido a la propiedad
    3. Compraventa y leasing inmobiliario
    4. Compraventa y contrato de reserva
        A) Calificación del pacto como contrato de reserva
        B) Calificación del pacto como precontrato o promesa de comprar y vender
        C) Calificación del pacto como contrato de compraventa

III. Resolución del contrato de compraventa

    1. Incumplimiento del vendedor de la obligación de entrega del bien
        A) Concepto de puesta en posesión
        B) Fecha de entrega. Análisis de posibles causas justificativas de retraso
            a) Falta de obtención de licencia de primera ocupación
            b) Paralización de obras o problemas surgidos en la ejecución
            c) Imposibilidad física por incremento del precio de obra
        C) Integridad de la cosa
    2. Incumplimiento del vendedor de la obligación de asegurar la devolución de

        las cantidades anticipadas.
        A) Ámbito de aplicación. Especial consideración de cooperativistas e

            inversores.
        B) Irrenunciabilidad de los derechos
        C) Depósito en cuenta especial
        D) Rescisión o prórroga
        E) Aval o seguro. Títulos ejecutivos
        F) Resolución del contrato por falta de garantías
    3. Incumplimiento del comprador de la obligación de pago del precio
        A) Concepto de preció e inmodificabilidad de su importe
        B) Posibilidad de suspender el pago del precio
        C) Resolución de la compraventa por falta de pago
            a) Naturaleza del incumplimiento
            b) Causas justificativas del impago. Insolvencia del comprador y denega-

                ción del préstamo hipotecario.
            c) Requerimiento resolutorio

IV. Bibliografía

V. Anexo

 

LA INTERMEDIACIÓN EN LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA

José Moreno Hellín

Magistrado-Juez

I. Introducción

II. Regulación legal. Concepto. Caracteres

III. Elementos del contrato

    1. Subjetivos
    2. Objetivos
    3. Formales

IV. Obligaciones de las partes
    1. Obligaciones del intermediario
        A) De información
        B) De discreción
        C) De lealtad
        D) Rendición de cuentas
        E) De cumplimiento de la normativa en materia de consumidores y usuarios
        F) De cumplimiento de la normativa en materia de costumbres y usuarios
    2. Obligaciones del cliente. El pago
        A) Obligado al pago
        B) Persona que ha de recibir el pago
        C) Momento en el que surge la obligación de pago
            a) Derecho a los honorarios en las compraventas sometidas a la búsque-

                da de financiación.
            b) Derecho a los honorarios en la Opción de compra
            c) Derecho a los honorarios en los supuestos de reserva
        D) Importe de los honorarios

V. Arras y contrato de mediación

VI. Mediación e incidencias sobrevenidas en el contrato

VII. Bibliografía

 

EL CONTRATO DE CESIÓN DE SOLAR POR PISOS
Miguel Ángel Larrosa Amante

Magistrado-Juez

I. Modalidades contractuales y naturaleza jurídica
    1. Diferentes tipos de contratos que cumplen esta función
    2. Concepto y naturaleza jurídica

II. Formas de llevar a cabo la cesión del solar al contratista
    1. Transmisión de la propiedad del solar
    2. El cedente continúa siendo propietario del solar durante el desarrollo de las

        obras.
    3. El cedente mantiene la propiedad del solar en todo caso

III. La garantía de los derechos del cedente: especial mención a la condición resolutoria expresa
    1. Planteamiento general
    2. Condición resolutoria expresa

IV. Posición jurídica del cedente del solar en caso de incumplimiento del promotor
    1. Transmisión de la propiedad del solar o locales en los casos en que se

        transmite la propiedad del solar.
        A) Planteamiento general
        B) Transmisión de la propiedad
        C) El acceso al Registro de la Propiedad del contrato de permuta: eficacia

            frente a terceros.
        D) Régimen del incumplimiento del constructor
    2. La transmisión de la propiedad de los pisos en los casos en los que no se

        transmite la propiedad del solar.
        A) Cesión de cuota de solar a cambio de obra
        B) Cesión del derecho de vuelo a cambio de pisos

V. Conclusiones

VI. Jurisprudencia más reciente

 

LAS RELACIONES DE VECINDAD Y LAS INMISIONES. LA INMISIÓN ACÚSTICA EN PARTICULAR.
Asunción Loranca Ruilópez

Magistrada-Juez

I. Las relaciones de vecindad
    1. Introducción
    2. Evolución histórica de las relaciones de vecindad
    3. Las relaciones de vecindad en el Código Civil
    4. Relaciones de vecindad en sentido amplio y estricto

II. Las inmisiones
    1. Consideraciones generales
    2. Concepción amplia y estricta
    3. Caracteres de la inmisión según la concepción estricta
    4. Requisitos de la inmisión

III. Criterios para determinar la existencia de inmisión
    1. Teoría de los actos de emulación
    2. Doctrina del abuso de derecho
    3. La teoría de las obligaciones ordinarias de la vecindad
    4. Teoría del uso normal
    5. Teoría de la normal tolerancia
    6. Tesis intermedias
    7. Doctrina de la necesidad social
    8. Teoría del arbitrio judicial

IV. El Criterio delimitador en el Código Civil español, Código Civil catalán y en el Derecho foral navarro.
    1. El Código Civil
    2. El criterio delimitador en el Código Civil catalán
    3. La Ley 367 del Fuero Nuevo de Navarra

V. El cumplimiento e incumplimiento de la normativa administrativa

VI. Medios jurídico-civiles de protección contra las inmisiones

VII. La acción negatoria
    1. Evolución histórica
    2. Concepción estricta frente a concepción amplia

    3. Naturaleza jurídica y prescripción de la acción negatoria
    4. Art. 590 del Código Civil. Acción de cesación y acción de abstención
    5. Requisitos de la acción de cesación y de la acción de abstención
    6. Código Civil catalán, que incorpora la Ley 13/1990, de 9 de julio, de la ac-

        ción negatoria, inmisiones, servidumbres y relaciones de vecindad.
    7. Ley de Propiedad Horizontal
    8. Ley de Arrendamientos Urbanos
    9. Ley del Suelo
  10. Ley de Aguas
  11. Proceso del art. 41 de la LH

VIII. Acciones de responsabilidad extracontractual

IX. Relación entre la defensa frente a las inmisiones y el medio ambiente

X. La inmisión acústica

XI. Doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos
    1. La Sentencia del caso López Ostra, de 9 de diciembre de 1994, n.°

        1994/496.
    2. Sentencia del caso Guerra, de 19 de febrero de 1998, n.° 1998/875
    3. Sentencia del aeropuerto de Heathrow, de 2 de octubre de 2001, n.°

        2001/567.
    4. Asunto Moreno Gómez contra España, sentencia de 16 de noviembre de

        2004.

XII. Doctrina del Tribunal Constitucional
    1. Sentencia 119/2001, de 24 de mayo
    2. STC 16/2004, de 23 de febrero de 2004, sobre multa impuesta al Ayunta-

        miento de Gijón al Pub Belfast.

XIII. Derechos y principios constitucionales que guardan relación con el ruido como fenómeno dañino y pueden invocarse ante los tribunales.

XIV. Legislación administrativa
    1. Legislación comunitaria

    2. La Ley del Ruido de 2003
    3. Legislación autonómica

XV. El ruido civilmente relevante
    1. Concepto
    2. Competencia de la jurisdicción civil
    3. Presupuestos del ruido civilmente relevante
    4. Criterio delimitador de la ilicitud de la inmisión

XVI. El daño producido por las inmisiones sonoras
    1. Daño corporal
    2. Daño moral
    3. Daños materiales

XVII. Inmisiones de peligro

XVIII. Contaminación por radiaciones de campos electromagnéticos

XIX. Conclusiones

XX. Jurisprudencia más reciente

Bibliografía
 

 

TOMO II
 

LA INCIDENCIA DE LA PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS. ESPECIAL REFERENCIA A LOS MECANISMOS DE PROTECCIÓN DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN.

Miguel Ángel Larrosa Amante

Magistrado-Juez

I. La incidencia de la protección del consumidor en la contratación civil
    1. La Constitución como punto de partida
    2. El Derecho de consumo

II. La protección del consumidor en el ámbito de la compraventa de viviendas
    1. Introducción
    2. Protección constitucional de la vivienda
    3. Marco normativo vigente en materia de protección de los consumidores en

        sede de vivienda.

    4. Breve referencia al régimen general de protección del consumidor en los

        contratos de compraventa de viviendas.
        A) Concepto de consumidor
        B) Concepto de vivienda
        C) Derechos generales de los consumidores en la compraventa de vivienda
            a) Fase previa a la adquisición
            b) Fase contractual
            c) Fase posterior a la celebración del contrato

III. Conclusiones generales

IV. La específica protección del consumidor en la Ley de Ordenación de la Edificación
    1. planteamiento general
    2. Características de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) en relación a

        los consumidores.
    3. Examen de las diversas garantías contenidas en la LOE relacionadas con la

        protección del consumidor.
        A) Garantías en relación con la seguridad del edificio
            a) Requisitos de seguridad
            b) Requisitos de protección de la salud
        B) Garantías en relación con la entrega de documentación
        C) Garantías en relación con las cantidades entregadas a cuenta
        D) Garantías por responsabilidad por daños materiales
            a) Situación anterior a la LOE
            b) Naturaleza de la responsabilidad del artículo 17 LOE
            c) Presupuestos materiales
            d) Plazo de garantía y de prescripción
        E) Garantías específicas derivadas de la suscripción de seguros
            a) Características comunes de los seguros
            b) Seguro de daños materiales

            c) Seguro de caución
    3. Conclusiones: luces y sombras de la LOE en relación a la protección de los

        consumidores.

V. Jurisprudencia más reciente

VI. Bibliografía

Anexo I: Legislación Autonómica: derechos de los consumidores en la compraventa de viviendas.
 

LA EJECUCIÓN DIRECTA DE LOS BIENES HIPOTECADOS. UN PROCEDIMIENTO DE BASE REGISTRAL.
M.ª Emilia Adán García

Registradora de la Propiedad

I. Introducción

II. La calificación de los documentos judiciales

III. La ejecución hipotecaria

IV. El procedimiento de ejecución hipotecaria
    1. Concepto y características
    2. Pacto de constitución
        A) El domicilio
        B) El valor de tasación
    3. Competencia judicial
    4. Demanda ejecutiva
        A) El ejecutante
        B) El ejecutado
        C) La demanda
    5. Las causas de vencimiento anticipado en la ejecución hipotecaria
    6. El requerimiento de pago
    7. Certificación de cargas
    8. Información de cargas extinguidas o minoradas
    9. Administración del bien
  10. Subasta o convenio de realización
        A) El convenio de realización judicialmente aprobado
        B) Realización por persona determinada
        C) Consecuencias de la enajenación sobre las cargas anotadas e inscritas
  11. Terminación del procedimiento por enajenación
        A) La hipoteca del derecho del remate
        B) El remate
  12. La cancelación de cargas posteriores
        A) Asientos que no se cancelan por la adjudicación..
        B) Asientos que se cancelan

V. El título inscribible

    1. Desde el punto de vista formal
    2. Desde el punto de vista material

VI. Los extremos que son objeto de calificación en el título judicial

VII. El artículo 698 LEC

VIII. Conclusiones

IX. Resoluciones consultadas

X. Sentencias consultadas

Bibliografía
 

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL Y SU REVISIÓN JUDICIAL: ANÁLISIS DE SU PRÁCTICA.

Vicente Guilarte Gutiérrez

Abogado. Catedrático de Derecho Civil

I. Proemio de obligada lectura
   A modo de conclusión preliminar

II. Las cuestiones elementales a decidir para ofrecer una visión coherente de todas las vicisitudes del proceso jurisdiccional.
    1. La funcionalidad de la inscripción: como cierre del “iter” adquisitivo del dere-

        cho real y como título valor.
    2. El Registro español como Registro de Derechos (mal que le pesara a la an-

        terior DGRN)
    3. El conflicto de intereses al que el procedimiento sirve y que la calificación

        decide: la axiomática existencia de beneficiarios y perjudicados por la

        inscripción.
    4. La identificación de los interesados en el procedimiento registral
        4.1. Una primera y elemental idea: la ajenidad del Registrador respecto de

               los intereses debatidos en el procedimiento registral.
        4.2. Los intereses alcanzados por la calificación registral
            4.2.1. El solicitante de la inscripción y los eventuales beneficiarios de la

                     misma.
            4.2.2. Los afectados o perjudicados por el asiento
                a) El anterior titular registral
                b) Los terceros identificados
                c) Los terceros no identificados
                d) Los consumidores y usuarios
                e) El control de intereses públicos
    5. La articulación de la presencia en el procedimiento registral de los afectados

        por la inscripción.
        5.1. La protección de los intereses de los perjudicados por la inscripción en

               la fase inicial del procedimiento registral: la función calificadora.
        5.2. Un efecto reflejo de la degradación de la función registral: la despro-

               tección del afectado/perjudicado por la inscripción.
        5.3. La necesaria protección de los afectados por la inscripción en las ulte-

               riores fases del procedimiento.
        5.4. La protección de tales afectados en la Ley 5/2009 de 28 de abril de los

               recursos contra la calificación negativa de los títulos en materia.
de Derecho catalán.
    6. El contraste entre la natural función de la jurisdicción civil —la decisión de

        conflictos— y la revisión jurisdiccional de la calificación —la previsión de

        Conflictos—
        6.1. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de 4 de febrero de

               2009.

        6.2. La finalidad del juicio verbal del art. 328 LH: evitar potenciales conflic-

               tos o solventar conflictos reales.
    7. Dos preceptos complejos, perturbadores, pero de valoración necesaria: los

        arts. 66 LH y 127 RH.
        7.1. El art. 66 LH
        7.2. El art. 127 del RH

III. El procedimiento registral y su fase administrativa
    1.° El inicial procedimiento a seguir ante el Registro de la Propiedad
        1.ª La suspensión de la calificación como suspensión del procedimiento y

             no como “calificación”
        2.ª La imposibilidad de consultar el Registro Mercantil
        3.ª La necesaria revisión de la posibilidad de calificar determinados docu-

             mentos judiciales.
    2.° El recurso gubernativo contra la calificación negativa
        1. La calificación recurrible
            1.1. La procedencia del Recurso sólo ante la existencia de una

                   calificación.
            1.2. Las calificaciones negativas como objeto del Recurso
            1.3. La presentación del mismo título ya calificado y pendiente de de-

                   cisión judicial.
            1.4. La incompatibilidad de mantener abiertas diversas vías de Recurso
                1.4.1. Una primera consecuencia
                1.4.2. Los límites a la aplicación del precepto
        2. La defensa de los afectados por la inscripción: el traslado del Recurso

            Gubernativo para alegaciones y el Informe del Registrador. La audiencia

            de los perjudicados por la inscripción.
            2.1. La audiencia de los perjudicados por la inscripción

                2.1.1. Su tratamiento en la normativa catalana

            2.2. El Informe en defensa de la Nota .
                2.2.1. El tratamiento del Informe por la Ley 5/2009 de 28 de abril de

                         los Recursos contra la calificación negativa de los títulos en ma-

                         teria de Derecho catalán.
        3. La eventual ejecutividad de las Resoluciones de la DGRN
            3.1. El tratamiento del tema por la Ley 5/2009 de 28 de abril de los Re-

                   cursos contra la calificación negativa de los títulos en materia de

                   Derecho Catalán.
        4. La vinculación de las “doctrinas” de la DGRN contenidas en sus Resolucio-

            nes singulares.
            4.1. La vinculación del Fallo y no de su “ratio decidendi” como única expli-

                   cación de la norma.
            4.2. La implícita alteración del sistema de fuentes
            4.3. La imposibilidad de explicar racionalmente porqué no vinculan las

                   Resoluciones desestimatorias.
            4.4. La dificultad de justificar el hecho de que la “disposición general” se

                   aplique exclusivamente a los Registradores.
            4.5. Vinculación para Registradores y desvinculación en el ámbito del ju-

                   icio verbal
        5. La solución del tema en la Ley de Recursos contra la calificación de

            Cataluña.
        6. La necesidad de que la DGRN dicte sus Resoluciones en plazo y las con-

            secuencias de no hacerlo.
            6.1. La axiomática inexistencia de “silencio administrativo” alguno en la

                   fase inicial del procedimiento registral.
            6.2. El específico silencio “hipotecario o civil” en la fase de Recurso de

                   Alzada.
            6.3. El argumento hipotecario esencial: la Resolución definitiva del Re-

                   curso una vez transcurrido un año y un día (los arts. 66 y 327 pá-

                   rrafo 10 LH)
        7. Dos consideraciones finales
            7.1. La desaparición del Recurso Gubernativo
                7.1.1. La cuestionable persistencia del Recurso en la Ley 5/2009 de

                         28 de abril de los Recursos contra la calificación negativa de los

                         títulos en materia de Derecho catalán.
            7.2. En todo caso la desaparición del llamado Recurso Gubernativo en in-

                   terés doctrinal.

IV. La fase inicial del procedimiento
    1. Una cuestión competencial previa: la impugnación de las calificaciones de

        los Registradores de bienes mueble.
    2. El distinto sistema de recursos en la Ley catalana 5/2009 de 28 de abril
    3. El régimen de imposición de costas en estos procedimientos
        3.1. La opción por los criterios de la jurisdicción contencioso-administrativa
        3.2. La eventual exoneración del régimen de imposición de costas en fun-

               ción de las partes intervinientes en estos procesos.
            3.2.1. La Administración General del Estado
            3.2.2. El Registrador
            3.2.3. El Notario
            3.2.4. Los particulares
        3.3. La aplicación de los criterios de la jurisdicción civil
            A) El juicio verbal contra las Resoluciones de la DGRN
                1. La legitimación activa para recurrir las Resoluciones de la DGRN
                    1.1. Los antecedentes inmediatos del art 328 párrafo 4.°
                        1.1.1. Los legitimados para recurrir conforme a la Ley 24/2001

                                 en su inicial redacción.
                        1.1.2. La modificación acaecida en el art. 328 LH por la Ley

                                 53/2002.
                        1.1.3. La Ley 24/2005
                            a) El texto inicialmente aprobado por el Congreso de los Di-

                                putados: la “ratio prelegis” de la norma.
                            b) El texto aprobado por el Senado
                            c) El texto finalmente aprobado: la “ratio legis” de la norma
                            d) Otras reglas deslegitimadoras contenidas en la Ley

                                24/2005: su comparación con el precepto que nos ocupa.
                        1.1.4. La finalidad de la norma
                    1.2. Una referencia obvia: la imposibilidad de que el interés legiti-

                           mador del art. 328.IV sea un interés personal del Registrador

                           o del Notario.
                    1.3. Los intereses funcionalmente encomendados por la Ley
                    1.4. Los concretos intereses representativos encomendados por las

                           Leyes al Registrador.
                    1.5. Los supuestos en los que el Registrador carece de legitimación
                    1.6. Los argumentos legitimadores del Registrador
                        1.6.1. La exégesis “pro actione”
                        1.6.2. El argumento básico: el interés funcional y representativo

                                 del Registrador.
                        1.6.3. La legitimación que deriva de la eventual consideración

                                 vinculante de las doctrinas de la DGRN.
                        1.6.4. Un interés legitimador ocasional: el interés derivado de

                                 las amenazas disciplinarias contenidas en las Resolucio-

                                 nes de la DGRN.
                        1.6.5. El interés derivado de la eventual responsabilidad civil
                        1.6.6. La inexistencia de dependencia jerárquica en materia de

                                 calificación.

                        1.6.7. La discriminación legitimadora del Registrador en relación

                                 con el Notario.
                2. Las consecuencias de la falta de legitimación del Registrador y la

                    desprotección de los interesados a través de las Resoluciones de la

                    Audiencia de Valladolid.
                    2.1. El paradigma de la degradación y de la desprotección de los

                           perjudicados por la inscripción: las decisiones de la Audiencia

                           de Valladolid y su consideración global.
                    2.2. Los hitos decisorios que han conducido a la referida

                           degradación.
                        2.2.1. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid (Sec-

                                 ción Primera) de 30 de junio de 2003: la inviable presen-

                                 cia del Registrador en el procedimiento para coadyuvar en

                                 la defensa de las Resoluciones de la DGRN.
                        2.2.2. El Auto de la Audiencia de Valladolid (Sección Tercera) de

                                 15 de marzo de 2004, sorprendente por lo cabal.
                        2.2.3. La complementaria y escandalosa expulsión del procedi-

                                 miento de los perjudicados por la inscripción: la Sentencia

                                 de la Audiencia de Valladolid (Sección Primera) de 5 de

                                 octubre de 2007 y sus antecedentes en la instancia.
                            a) El supuesto de hecho litigioso planteado en la instancia
                            b) La comparecencia judicial de todos los interesados
                            c) La Sentencia de instancia: la incongruente deslegitimación

                                de la Registradora.
                            d) La Sentencia de la Sala: la universal deslegitimación del

                                Registrador como complemento de la del perjudicado por

                                la inscripción.

                        2.2.4. La Sentencia de 19 de diciembre de 2006 de la Audiencia

                                 de Valladolid (Sección Primera)
                        2.2.5. Una nueva vuelta de tuerca: la Sentencia de la Audiencia

                                 de Valladolid de 10 octubre de 2008 (Sección Primera)
                        2.2.6. Un nuevo pronunciamiento: la Sentencia de la Audiencia

                                 de Valladolid de 23 de octubre de 2008 (Sección Tercera)
                        2.2.7. La Sentencia de 26 de mayo de 2009 (Sección 3.ª): quien

                                 se ha equivocado es legislador.
                        2.2.8. El reflejo final —por el momento— de la obsesión deslegi-

                                 timadora: la Sentencia de 4 de noviembre de 2009 (Sec-

                                 ción n.° 3)
                3. La deslegitimación de los afectados/perjudicados por la inscripción

                    acaecida por la Ley 24/2005 y sus consecuencias.
                4. La solicitud del expediente y el emplazamiento de los interesados
                    4.1. Una errada praxis jurisdiccional: la citación de los interesados

                           entendiendo tan sólo por tales a los solicitantes de la inscrip-

                           ción pero no a los perjudicados por ella.
                5. La legitimación del Sr. Notario para recurrir las Resoluciones de la

                    DGRN.
                    5.1. Las limitaciones a que debe reconducirse su legitimación
                    5.2. El notario como coadyuvante en la defensa de las Resolucio-

                           nes de la DGRN judicialmente impugnadas.
                6. La legitimación pasiva
                    6.1. El coadyuvante de la DGRN
                    6.2. El Ministerio Fiscal
                7. El plazo para el ejercicio de la acción: plazo civil o plazo procesal

                8. El objeto de este juicio verbal
                    8.1. El nuevo entendimiento de las relaciones entre el juicio espe-

                           cial del art. 328 y el juicio plenario del art. 66 LH.
                        8.1.1. La tesis sobre la compatibilidad de ambos procedimientos
                        8.1.2. La imposibilidad de que ambos procedimientos recaigan

                                 sobre el mismo objeto. El objeto de este procedimiento:

                                 el plenario registral.
                    8.2. El objeto de este procedimiento: el plenario registral.
                    8.3. La necesaria presencia del Registrador cuando se pretenda la

                           inscripción del título.
                    8.4. Las cuestiones formales como objeto del procedimiento
                        8.4.1. Las cuestiones formales susceptibles de determinar la

                                 anulación de la Resolución de la DGRN.
                        8.4.2. Los excesos competenciales de las Resoluciones de la

                                 DGRN.
                9. La inviabilidad del juicio verbal ante el título ya inscrito
              10. La prueba en el juicio verbal
              11. El trámite de conclusiones
              12. La eficacia de cosa juzgada de la Sentencia que recaiga
            B) El juicio verbal directo contra la calificación
                1. El primer y fatal problema para el interesado: la caducidad del

                    asiento de presentación.
                2. La innecesaria, inviable y frecuente solicitud de la anotación cau-

                    telar de la demanda.
                3. La incongruente solicitud del expediente
                4. La legitimación. activa: especial referencia a la legitimación del Sr.

                    Notario.
                5. La legitimación pasiva en el juicio verbal directo

                    5.1. La legitimación pasiva en el juicio verbal y la realidad

                           jurisdiccional.
                        5.1.1. La normalidad en casos de demanda al Registrador
                        5.1.2. La normalidad propiciada de oficio
                        5.1.3. La normalidad sobrevenida
                        5.1.4. El mismo resultado previo Recurso de Reposición
                        5.1.5. La demanda al Registrador y su eventual falta de

                                 legitimación.
                        5.1.6. El caos para el usuario
                    5.2. Los argumentos favorables a la presencia de la Abogacía del

                           Estado para defender la calificación y al Registrador.
                    5.3. Los argumentos favorables a la legitimación pasiva del propio

                           Registrador.
                        5.3.1. El específico contenido de la condición funcionarial del

                                 Registrador.
                        5.3.2. La inexistente integración del Registrador —y del Notario—

                                 en la estructura jerárquica del Ministerio de Justicia.
                        5.3.3. El ejercicio por el Registrador de su propia personalidad

                                 civil al calificar y no la personalidad única de la Adminis-

                                 tración General del Estado.
                        5.3.4. El refuerzo de la independencia funcional del Registrador

                                 tras la Ley 24/2005.
                        5.3.5. La inviable defensa del Registrador, en cuanto funcionario

                                 público, a través de la Abogacía del Estado.
                        5.3.6. La inviable protección por la Abogacía del Estado de los

                                 terceros ausentes del procedimiento.
                        5.3.7. El derecho subjetivo a la inscripción
                        5.3.8. La inviable legitimación de la Abogacía del Estado frente

                                 a la petición de inscripción.

                        5.3.9. Un argumento de orden práctico: el posible allanamiento

                                 del Registrador.
                      5.3.10. Las costas como argumento de orden práctico
                      5.3.11. Responsabilidad del Registrador y del Estado con ocasión

                                 de la calificación: el dictamen del Consejo de Estado de

                                 21 de octubre de 1999.
                6. La legitimación pasiva del Ministerio Fiscal
                7. Legitimación y calificación sustitutoria
                8. La necesaria abstención del Juez que emitió el mandamiento caso

                    de ser cuestionada judicialmente la calificación negativa del mismo.
                    8.1. El eventual interés en el asunto
                    8.2. El haber conocido del pleito en anterior instancia
                    8.3. La emisión del mandamiento por un titular del Tribunal distinto

                           al que debe decidir el juicio verbal.
                9. La presencia en el procedimiento de los afectados/perjudicados por

                    la inscripción pretendida.
              10. El objeto del juicio verbal directo
              11. La prueba en el juicio verbal directo
              12. El trámite de conclusiones
              13. El efecto de cosa juzgada de la Sentencia que recaiga

V. Conclusiones
 

CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA Y CONCURSOS INMOBILIARIOS

Edmundo Rodríguez Achútegui

Magistrado-Juez

I. El Concurso de Promotoras y Constructoras

II. Los efectos del contrato de compraventa tras la declaración de concurso
    1. Principio general de no afectación de los contratos
    2. Supuestos dudosos

        A) Reserva de dominio
        B) Saneamiento por vicios o defectos ocultos
        C) Saneamiento por evicción
        D) Precontratos
    3. Contratos de compraventa en que una de las partes ha cumplido

        íntegramente.
        A) Concursado vendedor
        B) Concursado comprador
    4. Contratos de compraventa con obligaciones recíprocas pendientes

III. Resolución del contrato de compraventa durante el concurso
    1. Resolución por incumplimiento
        A) Momento del incumplimiento
        B) Incumplimiento del deber de entrega o simple retraso
        C) Incumplimiento por impago del precio
        D) Iniciativa resolutoria del concursado
        E) Competencia
        F) Mantenimiento de la eficacia contractual en interés del concurso
        G) Consecuencias de la resolución por incumplimiento
    2. Especialidades de la resolución en el concurso
        A) Habilitación para instar la resolución
        B) Legitimación para la interposición del incidente concursal
        C) Plazo para presentar la demanda incidental
        D) La noción de interés del concurso
        E) Consecuencias de la resolución

IV. Rehabilitación del contrato de compraventa

V. La calificación de los créditos derivados del contrato de compraventa
    1. Precio pagado y vivienda no entregada al declararse el concurso

    2. La situación del comprador de la vivienda no entregada
        A) Consideración como crédito contingente
        B) Crédito ordinario a la restitución
        C) El crédito a la prestación con cargo a la masa
    3. Supuestos de calificación con privilegio

VI. Problemática habitual en los concursos
    1. Elevación a escritura pública cuando hay embargos
    2. El cambio de promotor
    3. La capacidad del concursado para celebrar contratos de compraventa
    4. Enajenación de bienes litigiosos
    5. Ejecución de aval
    6. El convenio y las compraventas pendientes de cumplimiento