DERECHO MERCANTIL INMOBILIARIO.

PRÓLOGO

Álvaro ESPINÓS BORRÁS DE QUADRAS

I. Justificación de esta obra

II. Estructura de esta obra

III. Los autores
 

CAPÍTULO I

La empresa inmobiliaria

Jorge ADELL SÁNCHEZ

1. Introducción

2. Empresa y empresario

3. La condición de empresa inmobiliaria

4. Sociedad inmobiliaria
    4.1. Sociedad civil y sociedad mercantil
        A) Regulación general
        B) El problema específico de la sociedad inmobiliaria civil y mercantil
    4.2. La sociedad mercantil
        A) Introducción
        B) Tipología
        C) D!ferencias entre sociedades anónimas y de responsabilidad limitada.
        D) Regímenes de responsabilidad
            a) La limitación de la responsabilidad social
            b) Agentes de la edficación
            c) Administradores
        E) Los pactos societarios
        F) La disolución y liquidación societaria
            a) Régimen general
            b) Peculiaridades de las sociedades inmobiliarias

5. Otros vehículos y formas de asociación
    5.1. Las Uniones Temporales de Empresas
    5.2. Las Agrupaciones de Interés Económico
    5.3. Comunidades de Bienes

6. La financiación de la empresa inmobiliaria
    6.1. Capital y deuda
    6.2. Cuenta en participación
    6.3. Préstamos participativos

7. Las sociedades y los fondos de inversión inmobiliaria
    7.1. Introducción
    7.2. Concepto
    7.3. Principios de inversión
    7.4. Diversificación
    7.5. Formas de IICI
    7.6. Referencia a los Fondos de Titulización Hipotecaria

8. Los Real Estate Investment Trusts (las SOCIMI)

9. Las sociedades de tasación

Bibliografía
 

 

CAPÍTULO II

La contratación para la adquisición de inmuebles

María Teresa HERNÁNDEZ FALCÓ

1. Exordio

2. Introducción

3. Generación
    3.1. Actos preparatorios o tratos preliminares
    3.2. La denominada fase in contrahendo
    3.3. Dossier de venta
    3.4. Las subastas inmobiliarias privadas como modalidad de oferta e invitación

           a proponer.
    3.5. La oferta comercial
    3.6. La reserva
    3.7. Exclusividad y confidencialidad
    3.8. Carta de intenciones: contenido y valor jurídico; contenido obligacional.

           Los pactos de exclusividad y confidencialidad anejos.
        A) Ámbito del compromiso
        B) Intercambio de información
        C) Exclusividad
        D) Período de due diigence y duración
        E) Confidencialidad
        F) Efecto legal
    3.9. La revisión o due diligence
    3.10. La oferta condicionada y la oferta vinculante

4. Formación de la operación
    4.1. La promesa de compraventa
    4.2. El pacto de arras
    4.3. La opción de compra. Mención a la opción de venta

5. Consumación/adquisición
    5.1. Modos de adquirir: definición y clasificaciones doctrinales
    5.2. Teoría del título y el modo
    5.3. Principales contratos translativos de la propiedad y los derechos reales

           sobre inmuebles.
        A) El contrato de compraventa. Efectos. Variantes
        B) Modalidades. La compraventa de cosa futura
        C) La compraventa de participaciones como mecanismo de transmisión de

            inmuebles.
        D) Contratos inmobiliarios combinados: sale and lease back y sale and

            management back.
        E) La modalización de la compraventa
        F) Otros contratos inmobiliarios
            a) La permuta, la permuta mixta
            b) El derecho de superficie
            c) El contrato de co-promoción

Anexo. Modelos
    Modelo número 1. Acuerdo de confidencialidad
    Modelo número 2. Adquisición de terreno
    Modelo número 3. Declaraciones y garantías de la vendedora

Bibliografía
 

 

CAPÍTULO III

Financiación inmobiliaria (I). La financiación de proyectos

Juan GÓMEZ-ACEBO SÁENZ DE HEREDIA

1. Introducción
    1.1. Los proyectos inmobiliarios como objeto de financiación
    1.2. Financiación con fondos propios versus fondos ajenos
    1.3. Modalidades

2. Financiación forward funding
    2.1. Algunas ideas previas
        A) Suelo terciario
        B) Separación entre la propiedad del suelo y la promoción
    2.2. Adquisición del suelo
    2.3. Estructura de la financiación
        A) Valor del activo inmobiliario una vez concluida la promoción
        B) Costes financieros
        C) Cuenta del proyecto
        D) Beneficio del promotor
    2.4. Construcción
        A) Promotor/contratista
        B) Definición de la construcción
    2.5. Arrendamiento
        A) Características del arrendatario
        B) Triple Net
        C) Plazo
        D) Actualización de rentas
        E) Otras cláusulas
    2.6. Documentación legal
        A) Contrato marco
        B) Contratos para la adquisición de los terrenos
        C) Contrato de ejecución de obras
2.7. Operaciones especiales
        A) Estructura relacionada con hitos de la construcción
        B) Estructura condicionada a un porcentaje de la comercialización

3. Financiación bancaria
    3.1. La internacionalización de las operaciones de financiación inmobiliaria.
    3.2. Algunas pinceladas en la financiación bancaria de proyectos inmobiliarios.
        A) Financiación a sociedades-vehículo
        B) Financiación con recurso (recourse), sin recurso (non-recourse) y con recur-

            so limitado (limited recourse)
        C) Financiación «senior» versus «mezzanine»
    3.3. Mecanismos de control o valoración del riesgo por parte de las entidades

           financieras.
        A) Ratios financieros
        B) Condiciones suspensivas
    3.4. Garantías frecuentes en la práctica inmobiliaria
    3.5. El derecho real de hipoteca
        A) Prioridad y rango hipotecario
        B) Algunos negocios con el rango hipotecario
        C) Pactos de simultaneidad o igualación de rango
        D) La ejecución hipotecaria y los pactos de vencimiento anticipado
        E) La hipoteca condicional
        F) La promesa de hipoteca
        G) La hipoteca flotante
    3.6. Derechos reales de prenda
        A) Prendas de participaciones sociales o acciones
        B) Prenda de derechos de crédito
    3.7. Garantías en la financiación del IVA
    3.8. Otras garantías complementarias

    3.9. Breve referencia a la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal en la financia-

           ción inmobiliaria.
        A) La insolvencia del prestatario como pacto de vencimiento anticipado
        B) El acreedor hipotecario ante una situación de concurso
        C) Devengo de intereses
        D) Rehabilitación del contrato de préstamo
        E) Las acciones de reintegración
    3.10. Cláusulas habituales en la financiación inmobiliaria
        A) Pari passu
        B) Negative Pledge
        C) Tax gross-up
        D) Costes incrementados (increased costs)
        E) Ilegalidad sobrevenida (ilegallity)
 

 

CAPÍTULO IV

Financiación inmobiliaria (II). Instituciones de inversión colectiva inmobiliaria. Fondos de titulación hipotecaria. Los REITs. El leasing inmobiliario.
Cristina CALVO ORTEGA y Gonzalo JIMÉNEZ-BLANCO

1. Instituciones de inversión colectiva inmobiliaria
    1.1. Introducción
    1.2. Instituciones de inversión colectiva inmobiliaria. Régimen común.
        A) Concepto
        B) Objeto y activos aptos
        C) Formas de IIC Inmobiliaria: Sociedades y Fondos de Inversión

            Inmobiliaria.
        D) Denominación exclusiva
        E) Autorización, constitución y registro de las IIC Inmobiliaria
        F) Requisitos de acceso y ejercicio de la actividad
        G) Revocación y suspensión de la autorización
        H) Coeficientes de inversión, liquidez y diversificación de riesgos
            a) Coeficientes de inversión y de liquidez
            b) Sub-límítes en determinados activos
            c) Coeficiente de diversificación del riesgo
            d) Reglas transitorias para el cumplimiento de los coeficientes y límites

                de inversión.
        I) Tasación
        J) Prevención de conflictos de interés
        K) Reglas especiales en materia de financiación de las IIC Inmobiliaria
        L) Sociedades Gestoras
        M) Otras disposiciones comunes aplicables a las IIC Inmobiliaria
    1.3. Sociedades de inversión inmobiliaria
        A) Concepto
        B) Forma jurídica

        C) Sociedades de Inversión Inmobiliaria por compartimentos
        D) Capital social
        E) Número mínimo de accionistas
        F) Gestión de las Sociedades de Inversión Inmobiliaria
    1.4. Fondos de inversión inmobiliaria
        A) Concepto y naturaleza jurídica
        B) Fondos de Inversión Inmobiliaria por compartimentos
        C) Normativa aplicable
        D) Patrimonio mínimo
        E) Número mínimo de partícipes
        F) Participaciones en los Fondos de Inversión Inmobiliaria
        G) Comisiones y gastos
        H) Tasación, al menos, anual del patrimonio inmobiliario de los Fondos de

            Inversión Inmobiliaria.
        I) Reglas de suscripción y reembolso

2. Fondos de titulización hipotecaria
    2.1. Introducción
    2.2. Régimen jurídico de los Fondos de Titulización Hipotecaria
        A) Introducción
        B) Concepto y naturaleza jurídica
    2.3. Constitución
    2.4. Administración de los Fondos de Titulización Hipotecaria. Sociedades Ges-

           toras de Fondos de Titulización.
    2.5. Bonos de titulización hipotecaria
    2.6. Extinción de los Fondos

3. Real Estate Investment Trusts (REITs)
    3.1. Introducción
    3.2. Principales características
    3.3. Tipos de REITs
        A) Equity REITs
        B) Mortgage REITs
        C) Hybrid REITs
    3.4. Los REITs en Derecho comparado
        A) Estados Unidos
        B) Canadá
        C) Australia
        D) Reino Unido
        E) Alemania
        F) Francia
        G) Italia
        H) Holanda
        I) Bélgica
        J) Japón
        K) Hong Kong
        L) Singapur
    3.5. La inversión inmobiliaria en España: el porqué de los REITs
    3.6. EU REIT: una posibilidad de futuro

4. El leasing inmobiliario
    4.1. Introducción
    4.2. Naturaleza jurídica
        A) Modalidades
        B) Forma
        C) Inscripción en el Registro de la Propiedad
    4.3. Características del leasing financiero inmobiliario
        A) Características
        B) Distinción con el lease-back
            a) Introducción
            b) Consideraciones jurisprudenciales
        C) Especial referencia al arrendamiento operativo inmobiliario
    3.4. Partes en el contrato de leasing
    4.5. Resolución del contrato de leasing
    4.6. Transmisión
    4.7. Hipoteca
    4.8. Régimen fiscal
    4.9. Diferencias y semejanzas con el leasing financiero
    4.10. Diferencias y semejanzas con la compra a plazos de un bien inmueble

Bibliografía
 

 

CAPÍTULO V

Los contratos relativos al diseño y construcción de edificios
Ignacio ALBIÑANA CILVETI

1. Contrato de construcción de edificios
    1.1. Contrato de construcción: concepto y clases
        A) Concepto y regulación legal
        B) Tipos de contratos de obra
        C) El contrato «llave en mano»
            a) Concepto de esta modalidad de contratación
            b) Origen
            c) Diferencias básicas respecto al contrato de obra tradicional

                («design then bid»)
            d) Ventajas
            e) Otras características básicas. Obligaciones de las partes
    1.2. Agentes intervinientes y sus relaciones contractuales
        A) Consideraciones previas
        B) El promotor
        C) El proyectista
        D) El constructor
        E) El director de la obra
        F) El director de la ejecución de la obra
        G) Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la ed!ficación
        H) Los suministradores de productos
        I) Los propietarios y usuarios
        J) Otras personas intervinientes en la construcción
            a) Project management o dirección integrada de proyectos
            b) Construction manager, manager contractor o general contractor
            c) Promotor delegado
    1.3. Objeto y contenido del contrato de obra; garantías
        A) Fases del contrato de obra y obligaciones esenciales de las partes
            a) Fases del contrato de obra
            b) Las obligaciones esenciales de las partes
        B) Objeto del contrato de obra
        C) Otras cláusulas relevantes del contrato de obra
            a) Documentos contractuales
            b) Asunción de riesgos por parte del constructor
            c) Obligación de cumplir con las instrucciones de la dirección facultativa
            d) Reuniones de seguimiento, inspección y oficina de obra
            e) Propiedad intelectual e industrial
            f) Obligaciones laborales
            g) Suficiencia y cualificación
            h) Suministro de materiales, normas de mantenimiento y

                responsabilidad.
            i) Obligaciones relativas al Plan de Control de Calidad
            j) Seguridad y salud
            k) Vallado, vigilancia y publicidad
            l) Revisiones y aprobaciones
            m) Exoneración al promotor de cualquier responsabilidad
            n) Asesor técnico del promotor
        D) Garantías del propietario: retenciones y avales
            a) Garantía de correcta ejecución
            b) Garantía de reembolso
            c) Otros pactos en garantía del promotor
        E) Garantías del constructor
            a) Pago anticipado
            b) Derecho de retención sobre cosa mueble
            c) Suspensión de la obra
            d) El crédito refaccionario
        F) Garantías de los subcontratistas: la acción directa de los subcontratistas

            contra el propietario (artículo 1.597 del CC)

    1.4. Precio y forma de pago
        A) Métodos de fijación del precio en el contrato de construcción
        B) Precio cierto y su indeterminación
        C) Revisión del precio en el contrato de obra
        D) Consideraciones prácticas en cuanto a las cláusulas contractuales que

            tienen como objetivo la fijación del precio como precio alzado.
        E) Pago del precio: modalidades
        F) Certflcaciones de obra
    1.5. Ejecución del contrato
        A) Propiedad de la obra; posesión y acceso a la obra; riesgo de destrucción.
        B) Modificaciones de la obra
            a) Consideraciones generales
            b) Limitaciones
            c) Procedimiento: solicitud y aceptación de las modificaciones
        C) Subcontratistas
        D) Incidencias en la ejecución del contrato: suspensión de las obras
        E) Cumplimiento defectuoso durante la ejecución de la obra
        F) Facultades del promotor relativas a la inspección y control de la obra du-

            rante su ejecución.
        G) Controversias; arbitraje técnico
        H) El plazo de ejecución de la obra
    1.6. Entrega y recepción de la obra
        A) La recepción: concepto y efectos
        B) La entrega: concepto y efectos
        C) Fases de la recepción de la obra; verificación de la obra por el promotor
            a) Fase previa o preparatoria
            b) Fase de verificación de la obra
            c) Fase de aceptación o rechazo
        D) Acta de recepción (artículo 6.2 de la LOE)
        E) Referencia a la recepción en los contratos de obra «llave en mano» sobre

            plantas o instalaciones industriales.
    1.7. Los riesgos en el contrato de obra
        A) Consideraciones generales
        B) La invariabilidad del precio
        C) La pérdida o destrucción de la obra
        D) Otros riesgos susceptibles de regulación en el contrato de obra
    1.8. Responsabilidad civil
        A) Artículo 17 de la LOE: notas características
            a) Independiente de la responsabilidad contractual
            b) Beneficiarios e imputación de responsabilidad
            c) Vicios y plazos de garantía
            d) Daños indemnizables
            e) Solidaridad (artículo 17.3 de la LOE)
        B) Sujetos responsables

            a) Consideraciones previas
            b) Responsabilidad del promotor
            c) Responsabilidad del proyectista
            d) Responsabilidad del constructor
            e) Responsabilidad del director de la obra
            f) Responsabilidad del director de la ejecución de la obra
            g) Responsabilidad de entidades y laboratorios de control de calidad de

                la edificación.
            h) Responsabilidad de los suministradores de productos de construcción
        C) Causas de exoneración de responsabilidad
        D) Plazos de prescripción de las acciones
    1.9. Extinción del contrato de obra
        A) Resolución
        B) Desistimiento unilateral
        C) Otras causas de extinción
            a) Otras causas
            b) Cumplimiento del contrato
            c) Paralización o destrucción por fuerza mayor
    1.10. Otras cuestiones de especial interés y otros aspectos prácticos
        A) Documentación en relación con la obra
            a) Lícencia de obras y otras licencias
            b) Proyecto técnico
            c) Acta de replanteo
            d) Estudio de seguridad e higiene en el trabajo
            e) Libro de órdenes y asistencias
            f) Certificaciones de obra
            g) Certificado final de obra
            h) Libro del Edificio
            i) Visado de proyectos técnicos
            j) Otros documentos exigidos por el CTE
        B) Cesión en el contrato de obra
        C) Cesión como garantía en financiaciones de proyectos inmobiliarios

2. Contrato relativo al diseño o contrato de arquitectura
    2.1. El proyectista: concepto y régimen jurídico del contrato de arquitectura
    2.2. El proyectista: contenido de sus obligaciones
    2.3. Fases y contenido del proyecto
        A) Fases
        B) Contenido del proyecto de ejecución
    2.4. Vicios
    2.5. Contenido del contrato de diseño
        A) La hoja de encargo
        B) El equipo del proyectista
        C) Objeto del contrato
        D) Propiedad intelectual e industrial
        E) Modificaciones
        F) Desistimiento por parte del promotor, causas de resolución por incumpli-

            miento y consecuencias de la resolución, responsabilidad.
        G) Otras obligaciones del proyectista

Bibliografía
 

 

CAPÍTULO VI

El contrato de seguro con relación a la construcción
Juan M.ª XIOL QUINGLES

1. Las garantías del artículo 19 de la LOE y su aseguramiento obligatorio
    1.1. La obligación de constituir las garantías legales y supuestos excluidos
    1.2. El seguro de daños
        A) El seguro de daños materiales por vicios o defectos de ejecución
        B) El seguro de daños materiales por vicios o defectos de los elementos

            constructivos que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de

            habitabilidad.
        C) El seguro decenal

2. La configuración legal del seguro de daños
    2.1. Cobertura mínima y exclusiones de cobertura
    2.2. Los elementos personales del seguro de daños
    2.3. El capital asegurado
    2.4. Período de cobertura
    2.5. La prima y la franquicia

3. Opciones legales distintas del seguro de daños
    3.1. El seguro de caución
    3.2. La retención del cinco por ciento del importe de ejecución material de la

           obra.

4. Otras cuestiones
    4.1. Las garantías legales y las medidas para garantizar su eficacia
    4.2. Requisitos para la inscripción de la obra nueva en el Registro de la

           Propiedad
    4.3. Las garantías legales y el Registro Mercantil
    4.4. El seguro de daños y su resolución
    4.5. Consecuencias del incumplimiento de la obligación de concertar el seguro

           de daños o de caución.
 

 

CAPÍTULO VII

La contratación en el subsector hotelero

Juan ANTEQUERA y Jordán DE URRIES

1. La actividad hotelera: perspectiva jurídica y realidad del mercado

2. Formas de explotación hotelera: gestión por el titular del inmueble y gestión

    por terceros.
    2.1. Categorías de contratos
    2.2. Una mirada crítica a la anterior clasificación. La realidad del mercado.

3. Gestión por el titular del inmueble: contratos de afiliación y de franquicia. Las

    concesiones administrativas y el derecho de superficie.
    3.1. La explotación por el propietario del inmueble
    3.2. Afiliación
    3.3. Franquicia
        A) Definición
        B) Problemas en el desarrollo de la franquicia
    3.3. Concesiones administrativas y derecho de superficie
        A) Las concesiones administrativas
        B) El derecho de supeflcie
        C) Algunos ejemplos

4. Gestión por terceros: contratos de arrendamiento urbano y de arrendamiento

    de industria.
    4.1. El contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda sometido

          a la LAU.
    4.2. El contrato de arrendamiento de industria

5. El contrato de gestión o management
    5.1. Origen y características básicas
        A) Origen
            a) El contrato de gestión empresarial
            b) El contrato de gestión hotelera
        B) Características básicas
            a) Respecto del gestor
            b) Respecto del propietario
            a) Inconvenientes para el gestor
            b) Inconvenientes para el propietario
    5.2. Régimen jurídico
        A) Atipicidad del contrato de gestión hotelera
        B) Relación con el mandato y la comisión
        C) Su relación con el contrato de agencia
    5.3. Elementos del contrato
        A) Obligaciones del propietario del hotel
            a) Entrega del hotel
            b) Abono de la remuneración al gestor
            c) Abono de los gastos de administración
        B) Obligaciones del gestor
            a) Formación del personal
            b) Gestión del hotel en nombre y por cuenta de su propietario
        C) Duración

        D) Extinción
            a) Resolución por incumplimiento
            b) El desistimiento unilateral
        E) La indemnización de daños y perjuicios
        F) La indemnización por clientela
    5.4. La transmisión del hotel o de la cadena hotelera
    5.5. Responsabilidades laborales en el contrato de gestión hotelera
        A) Responsabilidades del propietario y responsabilidades del gestor
        B) Transmisión del hotel y cesión del contrato de gestión
    5.6. Resolución de conflictos: tribunales y ley aplicable

6. Conclusiones
 

 

CAPÍTULO VIII

La contratación típica en el subsector de centros comerciales
Álvaro ESPINÓS BORRÁS DE QUADRAS

1. Introducción. Condicionamientos del mercado
    1.1. Preliminar. Características de los centros comerciales
    1.2. Los contratos en el ámbito de los centros comerciales se producen entre

           empresas.

2. Primer condicionamiento del mercado
    2.1. Introducción
    2.2. Frecuentemente, los propietarios de centros comerciales contratan entida-

           des especializadas para llevar a cabo esta gestión.
    2.3. En el supuesto de que el inmueble en que radique el centro comercial es-

           té dividido en régimen de propiedad horizontal, los estatutos de la comu-

           nidad de propietarios y, en su caso, el reglamento de régimen interior de-

           ben contener provisiones que permitan esta gestión fuerte.
        A) Cuota de participación
        B) Limitaciones de uso de uno o varios locales
        C) Atribución del uso privativo de algunos elementos comunes
        D) Días y horas de apertura al público del centro
        E) Accesibilidad de los propietarios y, en su caso, arrendatarios, a sus res-

            pectivos locales.
        F) Aprovisionamiento y entregas
        G) Limitaciones al acceso, evacuación y cierre
        H) Seguridad y vigilancia
        I) Rótulos
        J) Escaparates
        K) Obras en los locales
        L) Rebajas
        M) Limpieza
        N) Ruidos, molestias y olores

        Ñ) Climatización
        O) Seguros
        P) Carritos de compra
        Q) Normas generales de explotación de los locales
        R) Regulación especial del uso del aparcamiento
        S) Actividades de publicidad, promoción y animación del centro
        T) Bolsas de compra
        U) Gastos a cargo de los empresarios
        V) Funciones del administrador
        X) Penalizaciones
    2.4. Los contratos de arrendamiento de locales de negocio sitos en centros co-

           merciales, o los anexos a dichos contratos, deben contener cláusulas en

           idéntico sentido.
        A) En los contratos de arrendamiento en centros comerciales divididos

            horizontalmente.
        B) En los contratos de arrendamíento en centros comerciales no divididos

            horizontalmente.

3. Segundo condicionamiento del mercado
    3.1. Introducción
    3.2. Es necesario que el promotor del centro comercial tome las medidas nece-

           sarias para arrendar, idealmente, la totalidad de los locales del centro du-

           rante el período de construcción del mismo.
    3.3. También durante el curso de las obras de construcción del centro deben

           firmarse los contratos de arrendamiento de los distintos locales.
        A) Provisiones concernientes a la construcción del edificio del centro

            comercial.
        B) Cláusulas referentes a la entrega del local o, más exactamente, de la

            estructura del local, para que el arrendatario efectúe las obras de acaba-

            do por su cuenta ya su cargo.
        C) Pactos relativos a la obligación del arrendatario de realizar sus propias

            obras en paralelo a las de terminación del centro, así como de solicitar y

            obtener las licencias administrativas que le permitan abrir y operar su

            propio negocio.
        D) Pactos relativos a la inauguración del centro comercial
        E) La totalidad de las cláusulas que constituyan el contrato de arrendamien-

            to del local de que se trate.
        F) Las cláusulas de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus

            obligaciones a su cargo.
        G) Cualesquiera otros pactos que convenga establecer
        H) Consideración final
    3.4. En los contratos de construcción, firmados entre el promotor de un centro

           comercial y el contratista, debe preverse la coexistencia de las obras de

           construcción del centro con las obras de los arrendatarios de los locales.

    3.5. Frecuentemente, los promotores de los centros comerciales contratan a

           técnicos especializados, distintos de los que llevan la dirección facultativa

           de las obras, para la coordinación de la obra principal y de las

           particulares.

4. Tercer condicionamiento del mercado
    4.1. Introducción
    4.2. Es relativamente frecuente que se contrate la compraventa de cosa futura

          de centros comerciales en construcción o en proyecto, de manera que el

          contrato se consume en el momento en que el centro está concluido,

          arrendado y en funcionamiento.
        A) Introducción
        B) Cuestiones a tener en cuenta en un contrato de compraventa de cosa fu-

            tura de un centro comercial.
    4.3. En ocasiones, la compraventa de cosa futura de un centro comercial hecha

           por aseguradoras o gestoras de fondos viene acompañada de contratos

           complejos relativos a la financiación de la obra.

5. Cuarto condicionamiento del mercado

Anexo

Bibliografía
 

 

CAPÍTULO IX

Derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico. Otra contratación típica en el sector turístico.

Cristina CALVO ORTEGA y Gonzalo JIMÉNEZ-BLANCO

1. Derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico
    1.1. Introducción
    1.2. Directiva 94/47/CE
    1.3. Ley 42/1998, de 15 de diciembre
        A) Introducción
        B) Concepto y naturaleza jurídica
        C) Otras características definitorias del derecho de aprovechamiento por

            turnos.
        D) Imperatividad de la Ley 42/1998
        E) Constitución
            a) Requisitos previos
            b) Otorgamiento de la escritura pública
            c) Inscripción en el Registro de la Propiedad
        F) Condiciones de promoción y transmisión
            a) Prohibición de denominación y uso de las palabras propiedad y

                multipropiedad.
            b) Oferta vinculante
            c) Contenido necesario del contrato

            d) Publicidad registral de la adquisición o transmisión de derechos
        G) Derecho de desistimiento del adquirente. Prohibición de anticipos
        H) Facultad especial de resolución por el adquirente
        I) Efectos del desistimiento o resolución sobre la financiación de la adqui-

            sición de los derechos.
        J) Resolución por el propietario
    1.4. Normativa autonómica
    1.5. Propuesta de Directiva de 7 de junio de 2007

2. Otra contratación típica en el sector turístico
    2.1. Introducción
    2.2. Principales figuras
        A) Condohoteles
        B) Apartamentos turísticos
        C) Tiempo compartido (time sharing y fractionals)
        D) Clubes de vacaciones
        E) Residencias o apartamentos con servicios
    2.3. Ubicación de estas figuras en el mercado turístico español
    2.4. Condohoteles y apartamentos turísticos
        A) Introducción
        B) Normativa aplicable a los condohoteles y los apartamentos turísticos
            a) Consideraciones de carácter general
            b) La normativa catalana
            c) La normativa valenciana
            d) La normativa andaluza
        C) Estructura jurídica de los condohoteles y apartamentos turísticos
        D) Especial referencia al contrato con el operador/explotador

Bibliografía
 

 

CAPÍTULO X

La resolución de conflictos en el tráfico mercantil inmobiliario
Màrius MIRÓ GILI

1. Los conifictos en el tráfico mercantil inmobiliario
    1.1. Caracterización de las transacciones inmobiliarias
    1.2. Los conflictos

2. Modos de resolución de los conflictos

3. La prevención de los conflictos (la integración parcial de los contratos) e inten-

    tos de solución previa o provisional.
    3.1. La integración del contrato o «arbitrio» de un tercero
    3.2. Una (posible) solución inicial de desacuerdos: la remisión a dictámenes

           técnicos.

4. La mediación
    4.1. Concepto
    4.2. Características

    4.3. Procedimiento y desarrollo
    4.4. Valoración

5. El arbitraje
    5.1. Previo. A modo de explicación (o excusa)
    5.2. Naturaleza
    5.3. Regulación
        A) Las Leyes estatales. Referencia a la Ley española
        B) Tratados y convenios internacionales
            a) Convenciones multilaterales universales
            b) Convenciones regionales
            c) Tratados bilaterales
        C) Las Leyes «modelo». Importancia práctica
        D) Los Reglamentos de las Cortes o Instituciones arbitrales
    5.4. Ventajas e inconvenientes del arbitraje en general. Cuestiones que plan-

           tea su procedimiento; especial referencia a los inmobiliarios y/o de

           construcción.
        A) Ventajas
            a) La soberanía de las partes sobre el procedimiento, el plazo, el árbitro

                y los demás particulares del mismo.
            b) La rapidez
            c) La certeza absoluta en los plazos de resolución
            d) Experiencia, profesionalidad y/o especialización
            e) Personalización y dedicación. Inmediatez.
            f)  La flexibilidad del procedimiento
            g) Posibilidad de dictar laudos parciales
            h) El carácter más amistoso que presenta. Las relaciones duraderas o

                prolongadas.
            i)  El (mucho) mayor grado de cumplimiento voluntario de las

                resoluciones.
            j)  La confidencialidad
            k) Acerca del coste económico
        B) Inconvenientes
            a) Menores garantías
            b) Falta de imperio en la conducción del proceso
            c) Limitada ejecutabílidad provisional del laudo
            d) Las costos (iniciales)
            e) El temor a la componenda
            f) El riesgo a la decisión
    5.5. Clases. Consideración de las mismas. Valoración crítica de algunas

           alternativas.
        A) Propio o impropio
        B) De derecho o de equidad. Valoración
        C) Interno, internacional y extranjero
        D) Institucional y ad hoc. Valoración: ventajas e inconvenientes

        E) Único o plural (y, entonces, sucesivo a simultáneo)
    5.6. Pactar el arbitraje: puntos a tener en cuenta. Valoración
        A) El momento. El compromiso y el convenio arbitral
        B) El contenido. Puntos a tener en cuenta
            a) Uniformídad de los sistemas pactados con los distintos agentes en

                sus respectivos contratos.
            b) Designación de los árbitros. Institucional o ad hoc
            c) El modo de resolver: derecho o equidad. Remisión
            d) El procedimiento del arbitraje
            e) Las normas jurídicas conforme a las que debe resolverse el fondo de

                la controversia.
            f)  El lugar
            g) Posibilidad de laudos parciales. Regulación, en su caso, del

                procedimiento.
            h) Designación del domicilio para las notflcaciones
            i) Obligación o no de continuar las obras
            j) Posibilidad o no de excluir el derecho de retención durante el arbitraje
            k) Las costas
    5.7. Los arbitrajes en los contratos de ventas finales de departamentos (de

           cualquier tipo: viviendas, locales, naves)

Anexos

    Anexo 1. Ejemplo de convenio arbitral de arbitraje ad hoc

    Anexo 2. Ejemplo de convenio arbitral múltiple o heterogéneo y sucesivo, so-

                 metido a institución arbitral.
    Anexo 3. Ejemplo de convenio sobre arbitraje exclusivamente técnico, urgente

                 «a pie de obra» y sometido a institución.

Bibliografía
 

 

CAPÍTULO XI

La fiscalidad de las operaciones inmobiliarias internacionales
Felipe ALONSO FERNÁNDEZ y Rodrigo OGEA RUIZ

1. Introducción

2. Estructura de inversión
    2.1. Determinación de la forma jurídica del vehículo participado por los

           inversores.
    2.2. Estructura de inversión en activos inmobiliarios

3. Adquisición de empresas y activos inmobiliarios
    3.1. Transmisión de contingencias fiscales
        A) Adquisición de acciones o participaciones
        B) Adquisición de activos y pasivos
    3.2. Transmisión de plusvalías implícitas
    3.3. Tributación indirecta en la adquisición

        A) Adquisición de acciones o participaciones
        B) Adquisición de activos y pasivos
            a) IVA/TPO
            b) Otros tributos

4. Financiación de operaciones inmobiliarias internacionales
    4.1. Aspectos fiscales relativos a los recursos propios
        A) Requisitos mercantiles y de financiación
        B) Imposición en la aportación y devolución de los recursos (propios) utiliza-

            dos en la transacción.
        C) Arbitraje de tipos impositivos
        D) Precios de transferencia y subcapitalízación
        E) «Interest barrier»
        F) Utilización de instrumentos híbridos
        G) Retenciones en la fuente en los supuestos de intereses y dividendos
    4.2. Aspectos fiscales relacionados con los recursos ajenos
        A) Deducibilidad fiscal de los intereses devengados en la financiación

            hipotecaria.
        B) Costes fiscales asociados a la financiación hipotecaria
        C) «Debt push-down»

5. Tenencia de la inversión inmobiliaria
    5.1. Cuestiones fiscales ligadas a la explotación del inmueble
        A) Tributación de los ingresos obtenidos por arrendamiento
        B) IVA
        C) Impuestos locales
    5.2. Fiscalidad en la distribución de beneficios a los inversores

6. Desinversión
    6.1. Inversión directa vs. inversión mediante un vehículo local
    6.2. Inversión a través de sociedades residentes en terceros Estados
    6.3. Venta de activo vs. venta de acciones
    6.4. Posibilidad de deducción por reinversión
    6.5. Regularización de bienes de inversión

7. Aspectos fiscales específicos de determinados inversores (inversores corpora-

    tivos, empresa familiar/banca privada, instituciones de inversión colectiva)
    7.1. Inversores corporativos
        A) Posibilidad de aplicar la exención por participación en fondos propios de

            entidades no residentes (artículo 21 de la LIS)
        B) Exención de determinadas rentas obtenidas en el extranjero a través de

            un EP.
        C) Deducción para evitar la doble imposición internacional
        D) Deducción por reínversión de beneficios extraordinarios (artículo 42 de la

            LIS)
    7.2. Grandes patrimonios/banca privada
        A) Exención en Impuesto sobre Patrimonio: actividad empresarial

        B) Reducción en Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
            a) Transmisiones mortis causa
            b) Transmisiones lucrativas inter vivos
    7.3. Instituciones de inversión colectiva

Bibliografía