HIPOTECA DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.

CAPÍTULO I

1. Presentación

1.1. Aprovechamiento urbanístico: algo más que unidad de cuenta en la ejecución urbanística.

1.2. Estructura de la obra
 

 

CAPÍTULO II

2. El derecho al aprovechamiento urbanístico. Conceptuación y génesis

2.1. Facultad no atribuida ab initio a la propiedad del suelo, pero instrumento de la acción y ejecución urbanística.

2.2. Apropiable, enajenable, con autonomía y singulares naturaleza evolutiva y dinámica registral.

2.3. Formación histórica y génesis del derecho al aprovechamiento urbanístico en la propiedad del suelo.

2.4. El aprovechamiento urbanístico del marco extinto del TRLS-92

2.5. El Reglamento Hipotecario Urbanístico (RHU) abrió la registración hipotecaria.

2.6. El aprovechamiento urbanístico del marco extinto de la LS-98

2.7. El aprovechamiento urbanístico en la nueva LS-2007

2.8. Estatuto de la propiedad del suelo frente al quantum del denominado ¡us aedificandi latente.
 

 

CAPÍTULO III

3. Naturaleza jurídica

3.1. El ¡us aedificandi disociado del ius soli y la licencia de obras

3.2. El Aprovechamiento urbanístico, coeficiente aritmético

    3.2.1. Aprovechamiento tipo, o aprovechamiento medio: el DAU-coeficiente.

    3.2.2. Designación de plan: el DAU-coeficiente como ius ad rem.

        3.2.2.1. La certeza

        3.2.2.2. La vocación jurídico-real

    3.2.3. El DAU-coeficiente como derecho de opción

        3.2.3.1. Aproximación del DAU al Derecho privado

3.3. El aprovechamiento urbanístico, en ejecución urbanística, es objeto del Derecho privado: el DAU derecho real.

    3.3.1. El DAU-ejecutado como bien evaluable y realizable

    3.3.2. La «traditio chartae registral» y el DAU como «ius in re»

    3.3.3. Derecho real «in faciendo»

3.4. El aprovechamiento urbanístico, en ejecución, como cosa inmueble: el DAU-finca.

    3.4.1. Supuestos reglamentados del aprovechamiento urbanístico con natura-

              leza de cosa inmueble por su inscripción registral.

        3.4.1.1. Finca especial compuesta de UUAA inscrita a favor de la

                    Administración.

        3.4.1.2. Como indemnización por ocupación directa de suelo por la

                    Administración.

        3.4.1.3. En pago del justiprecio por expropiación forzosa a cambio de finca

                    futura.

        3.4.1.4. Finca especial en garantía del urbanizador no propietario de suelo.
 

 

CAPÍTULO IV

4. Clases de aprovechamiento urbanístico

4.1. Aprovechamiento real

4.2. Aprovechamiento tipo o aprovechamiento medio

4.3. Aprovechamiento apropiable

4.4. Esquema de clases de DAU. Diagrama de su evolución (Figura II)

4.5. Esquema de técnica de equidistribución urbanística (Figura III)
 

 

CAPÍTULO V

5. El derecho al aprovechamiento urbanístico en el Registro de la Propiedad

5.1. Registración por nota marginal

    5.1.1. Requisitos para la práctica del asiento

    5.1.2. Efectos que la nota marginal puede producir en el dominio inscrito.

5.2. lnscripción en folio independiente

    5.2.1. El aprovechamiento urbanístico inscrito como finca registral.
 

 

CAPÍTULO VI

6. Transferencias del aprovechamiento urbanístico. Dos vertientes.

6.1. Transmisión del aprovechamiento urbanístico, inscrito como finca registral independiente, con eficacia registral.

    6.1.1. Transferencia hecha por la Administración

    6.1.2. Transferencia hecha por particulares

6.2. Transferencias de aprovechamiento en Derecho autonómico
 

 

CAPÍTULO VII

7. Las cosas objeto de la hipoteca inmobiliaria

7.1. Cosas o derechos no hipotecables
 

 

CAPÍTULO VIII

8. El aprovechamiento urbanístico es un bien hipotecable

8.1. Perspectiva histórica y doctrinal

8.2. La hipotecabilidad del DAU, antes del Reglamento Hipotecario Urbanístico.

    8.2.1. El AU, bien enajenable y susceptible de realización.

8.3. Hipotecabilidad del DAU después de la entrada en vigor del Reglamento Hipotecario Urbanístico.

    8.3.1. Bien hipotecable por previsión normativa

    8.3.2. Hipotecable por la tipificación abierta en el marco que señala el art. 106

             de la LH.

8.4. El sistema de extensión frente al sistema de localización y la hipoteca del DAU. Analogía con la hipoteca del dominio útil del censo.
 

 

CAPÍTULO IX

9. Requisitos de procedibilidad a la constitución de la hipoteca del derecho al aprovechamiento urbanístico.

9.1. Formalidades administrativas públicas de carácter previo

    9.1.1. lnscripción del aprovechamiento urbanístico, derecho real.

    9.1.2. lnscripción del aprovechamiento urbanístico como finca registral

             independiente.

9.2. Registro Municipal de Transferencias de Aprovechamientos Urbanísticos.

9.3. Certificado administrativo

9.4. Preexistencia del derecho al aprovechamiento urbanístico como finca registral independiente.
 

 

CAPÍTULO X

10. Extensión objetiva de la hipoteca del DAU

10.1. La regla general y su limitación en el plano subjetivo.

10.2. Limitación subjetiva y DAU

10.3. El plano objetivo y el DAU

10.4. Neutralidad de la extensión objetiva por cuotas de valor
 

 

CAPÍTULO XI

11. Sujetos diferenciados hipotecantes del DAU

11.1. La Junta de Compensación como sujeto en el gravamen del DAU

    11.1.1. Junta de Compensación hipotecante del DAU por título inscrito y por

               mandato estatutario.

11.3. La retribución del agente urbanizador

11.4. Retribución en unidades de AU a empresas urbanizadoras
 

 

CAPÍTULO XII

12. Singularidades en la dinámica registral de la hipoteca del DAU

12.1. Consentimiento de titulares

    12.1.1. Subrogación real: técnica jurídica de la equidistribución urbanística que

               tiene antecedentes en otras instituciones.

12.2. lnscripción de la hipoteca del DAU-derecho real

12.3. lnscripción de la hipoteca del DAU-finca

12.4. Acerca del Registro de la Propiedad competente para inscribir la hipoteca del aprovechamiento y su traslado a la finca de destino.
 

 

CAPÍTULO XIII

13. Pérdida o minoración del DAU

13.1. Protección registral del dominio inscrito del DAU

13.2. La indemnización al acreedor hipotecario por pérdida o minoración del aprovechamiento urbanístico.
 

 

CAPÍTULO XIV

14. Cargas y derechos inscritos en finca de origen, en finca de reemplazo, y rango de la hipoteca del DAU

14.1. El principio de prioridad y la TAU. Extrapolación de la técnica registral para la anotación del crédito refaccionario.

    14.1.1. Equiparación en el fondo y no en la forma

    14.1.2. El juicio pericial

14.2. Las afecciones urbanísticas y el rango de la hipoteca del DAU

    14.2.1. Cuando el AU-finca hipotecado fue finca aportada a una actuación sis-

               temática y hubo subrogación real.

    14.2.2. Cuando el AU-derecho hipotecado llegó a la finca resultante después,

               por actuación asistemática o caso similar.

    14.2.3. Previsión «ex lege» de pacto de anteposición de hipoteca

 

 

CAPÍTULO XV

15. Devastación por pérdida de aprovechamiento urbanístico. Acción del acreedor hipotecario.

15.1. Devastación de daño definido

15.2. Devastación de carácter general

15.3. La administración, posesión interina y subrogación, por daño urbanístico.
 

 

CAPÍTULO XVI

16. Hipoteca del DAU en el marco de la Ley del Mercado Hipotecario

16.1. Condición jurídica de bien inmueble estable, inscrito y de valor realizable.

16.2. Quiebra del principio de omnicomprensividad del art. 5 LRMH
 

 

CAPÍTULO XVII

17. Cancelación de la hipoteca del DAU

17.1. Cancelación instrumental por traslado a finca resultado.

17.2. Cancelación caso de extinción del objeto por el planeamiento.
 

 

CAPÍTULO XVIII

18. Hipotecabilidad del aprovechamiento urbanístico en el derecho comparado.

18.1. Alemania: el mandato de ponderación y la teoría del sacrificio tolerable.

    18.1.1. La hipoteca y sus objetos

    18.1.2. Hipoteca del AU, hipótesis improbable

    14.2.3. Previsión «ex lege» de pacto de anteposición de hipoteca
 

 

CAPÍTULO XV

18.2. EE.UU. de América y the transfer of development rights

    18.2.1. El abrupto sistema hipotecario de EE.UU.

    18.2.2. Gestión urbanística privada apoyada en la jurisprudencia.

    18.2.3. Hipoteca del DAU, hipótesis compatible

18.3. Francia: las transfert de coéfficient d’occupation des sols

    18.3.1. Les COS et l’hypothéque

18.4. Gran Bretaña: del feudalismo al sistema Torrens on-line

    18.4.1. Sistema hipotecario en UK: en transición a tábulas

18.5. Italia: Il trasferimento di cubatura

    18.5.1 «Il trasferimento di cubatura», en su doble concepción iusprivativista e

              iuspublicista.

    18.5.2. Bienes objeto de la hipoteca y lugar del «diritto di cubatura»

18.6. Portugal: el fundo de compensação herramienta clave de la nueva perecuación urbanística.

    18.6.1. El modelo anterior: la equidistribución expectante.

    18.6.2. El modelo actual: perecuación mediante el planeamiento.

    18.6.3. La hipoteca y sus objetos

    18.6.4. Hipoteca del AU, hipótesis actualmente imposible.
 

 

CAPÍTULO XIX

19. Ejecución de la hipoteca del aprovechamiento urbanístico. Su problemática particular

19.1. El problema de su temporalidad y dinamicidad

19.2. Ejecución judicial. Algunas especialidades

    19.2.1. Demanda a tercer poseedor, incluso del dominio directo

    19.2.2. Intervención de la Junta de Compensación

    19.2.3. Intervención del agente urbanizador

    19.2.4. Intervención de la Administración

    19.2.5. Comunicación del proceso al titular posteriormente inscrito y los acre-

               edores posteriores.

    19.2.6. Aplicación de las reglas de la subasta de inmuebles

    19.2.7. Realización mediante convenio privado, o por entidad especializada.

19.3. Ejecución extrajudicial por el procedimiento notarial del Reglamento Hipotecario.

19.4. Efecto primordial de la realización del bien hipotecado: nuevo dueño distinto del deudor.

19.5. Adjudicación en pago: nuevo dueño el acreedor hipotecante.

19.6. Otros efectos de la realización: subsistencia y cancelación de derechos y cargas.

    19.6.1. Concurrencia con derechos y cargas en distinta cuota de valor de la

               misma finca.

19.7. TAU excepcional, al margen de la intervención de la Administración
 

 

CAPÍTULO XX

20. Minutas de cláusula de constitución de hipoteca

20.1. Cláusula de constitución de hipoteca del DAU-derecho real

21. Nota sobre la bibliografía citada