IMPOSICIÓN INDIRECTA DEL SECTOR INMOBILIARIO: SITUACIÓN ACTUAL Y PERSPECTIVAS.

CAPÍTULO I

EL MARCO NORMATIVO ACTUAL

1. IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)

I. La condición de empresario o profesional en las operaciones inmobiliarias
    a. Concepto general de empresario o profesional
    b. Conceptos especiales de empresario o profesional
        i. Entidades mercantiles
        ii. Quienes obtengan ingresos continuados en el tiempo: en particular, los

            arrendadores de bienes.
        iii. Urbanizadores de terrenos y promotores inmobiliarios
            1. Urbanizadores de terrenos
                La intención con la que se urbanizan los terrenos
                Ha de realizarse una labor de urbanización de terrenos
                El alcance del patrimonio empresarial
            2. Promotores de la construcción o rehabilitación de edificaciones

        iv. Las Administraciones públicas y su intervención en el mercado

            inmobiliario.
            1. La obligación de cesión de terrenos a los Ayuntamientos
            2. La transmisión de parcelas por parte de los Ayuntamientos

II. Exenciones aplicables a las operaciones inmobiliarias
    a. Entregas de terrenos
        i. Consideraciones generales sobre las operaciones con terrenos
        ii. Terrenos urbanizados o en curso de urbanización: La urbanización de

            terrenos.
        iii. Terrenos con edificaciones
        iv. La ejecución del planeamiento: Juntas de Compensación y otros siste-

            mas de ejecución.
            1. El sistema de expropiación
            2. El sistema de cooperación
            3. El sistema de compensación
                a. Juntas de compensación fiduciarias

                    Delimitación de la unidad de actuación

                    Inicio del proceso de urbanización.
                    La finalización de la urbanización de los terrenos
                b. Juntas de compensación no fiduciarias
        v. Otros sistemas de ejecución; en particular, el agente urbanizador
    b. Segundas y ulteriores entregas de edificaciones
        i. Primera y segunda entrega de edificaciones
        ii. La construcción y rehabilitación de edificaciones
        iii. Supuestos de no aplicación de la exención
    c. Arrendamientos y derechos reales
        i. Operaciones a las que se aplica la exención
        ii. Supuestos de no aplicación
        iii. Supuestos particulares: Arrendamientos con opción de compra y dere-

            chos de superficie.
            1. Arrendamientos con opción de compra
            2. Los derechos de superficie
    d. La renuncia a la exención
        i. Requisitos sustantivos
            1. Condición del transmitente
            2. Operaciones en las que cabe la renuncia
            3. El destinatario de la operación
        ii. Requisitos formales

III. El concepto de edificación

IV. La coordinación con el ITPAJD

V. Devengo
    a. Regla general en las entregas de bienes
    b. Reglas especiales
        i. Expropiaciones
        ii. Arrendamientos venta y similares
        iii. Ejecuciones de obra .
        iv. Operaciones de tracto sucesivo
    c. Pagos anticipados
        i. Permutas inmobiliarias
        ii. Contratos de arras y promesas bilaterales de compraventa

VI. Base imponible
    a. Regla general
        i. Intereses
        ii. Subvenciones
        iii. Impuestos devengados por la realización de las operaciones
        iv. Asunción de deudas
        v. Contratos de arras
        vi. Indemnizaciones
        vii. Opciones de compra
    b. Reglas especiales
        i. Contraprestación no dineraria
        ii. Operaciones diferentes a precio único
        iii. Operaciones vinculadas y autoconsumos

VII. Tipo impositivo
    a. Entregas de viviendas
        i. Viviendas al 7%
        ii. Viviendas al 4%
    b. Obras de albañilería
    c. Obras de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas a

        viviendas.

        i. Las operaciones han de ser ejecuciones de obras
        ii. Los contratos han de ser directos entre promotores y contratistas
        iii. El objeto del contrato ha de ser de construcción o rehabilitación de

            edificaciones.
        iv. Las obras han de consistir materialmente en la contrucción o rehabilita-

            ción de edificaciones.
    d. Otras operaciones
        i. Servicios hoteleros
        ii. Multipropiedad

VIII. Otras cuestiones relacionadas con las operaciones inmobiliarias

2. IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (ITPAJD)

I. Introducción

II. Reglas comunes
    a. Concepto de bien inmueble
    b. Delimitación, territorialidad y atribución de operaciones
    c. El principio de calificación
    d. Incompatibilidades. Pluralidad de convenciones
    e. Exenciones
        i. Exenciones subjetivas
        ii. Exenciones objetivas
            1. Viviendas de Protección Oficial (VPO)

            2. Juntas de compensación
            3. Arrendamiento financiero
            4. Concentración parcelaria
            5. Retracto legal
            6. Operaciones de reestructuración empresarial
            7. Instituciones de Inversión Colectiva
    f. Bonificaciones

III. Transmisiones patrimoniales onerosas (TPO)
    a. Introducción
    b. Hecho imponible
    c. Operaciones no sujetas
    d. Sujeto pasivo
    e. Base imponible
    f. Tipos de gravamen
    g. Operaciones más usuales
        i. Transmisiones de inmuebles
        ii. Transmisión de inmuebles con pacto de retro
        iii. Transmisión de títulos valores: El artículo 108 de la Ley del Mercado de

            Valores.
        iv. Promesas y opciones de contratos sobre bienes inmuebles
        v. Otras transmisiones de derechos
        vi. Transmisión de patrimonios empresariales en marcha
        vii. Derechos reales y otros
        viii. Condiciones resolutorias explícitas

        ix. Arrendamientos
        x. Aparcería y subarriendo
        xi. Concesiones administrativas
        xii. Cesión de bienes a cambio de pensión
        xiii. Censos

IV. Operaciones societarias (OS)
    a. Operaciones sujetas. Sujeto pasivo
    b. Comunidades de bienes
    c. Base imponible
    d. Tipo de gravamen

V. Actos Jurídicos Documentados (AJD)
    a. Hecho imponible
    b. Exenciones
    c. Sujeto pasivo
    d. Base imponible
    e. Cuota tributaria
    f. Operaciones más usuales
        i. Transmisión de edificaciones
        ii. Transmisión de terrenos
        iii. Arrendamientos
        iv. Derechos reales sobre inmuebles
        v. Otras operaciones sobre inmuebles
        vi. Condiciones resolutorias explícitas
        vii. Préstamos sujetos a IVA con garantía hipotecaria

        viii. Subrogación en préstamo hipotecario

3. LAS ENTIDADES DEL ARTÍCULO 35.4 DE LA LGT. LAS COMUNIDADES DE BIENES

I. Ámbito subjetivo
    a. Delimitación por referencia al artículo 35.4 LGT
    b. La Actividad empresarial o profesional a efectos del IVA
    c. Actividad empresarial o profesional a efectos del ITPAJD

II. Consecuencias de su consideración como sujetos pasivos
    a. Miembros o partícipes de estas entidades
    b. Adquisición y pérdida de la condición de miembro o partícipe de estas

        entidades.
    c. Tributación de la entidad. Operaciones realizadas con terceros
    d. Relaciones entre la entidad y sus miembros o partícipes

III. Disolución o cese de estas entidades

4. REGÍMENES ECONÓMICOS EN EL MATRIMONIO

I. Sociedad de gananciales

II. Régimen de separación de bienes

III. Régimen de participación
 

 

CAPÍTULO II

EL DERECHO COMUNITARIO

1. El concepto de sujeto pasivo

2. El concepto “entrega de bienes”

3. Las exenciones aplicables a las operaciones inmobiliarias

4. La renuncia a las exenciones
 

 

CAPÍTULO III

UNA PROPUESTA DE REVISIÓN

1. La necesidad de una revisión

I. Disfunciones en el IVA
    a. La aplicación del IVA a los procesos urbanísticos
    b. La construcción y rehabilitación de edificaciones
    c. La transmisión de edificaciones
    d. Otras modificaciones

II. Las “medidas paliativas” en el ITPAJD
    a. La tributación por TPO de los inmuebles incluidos en las transmisiones de

        negocios en marcha.
    b. El incremento en la cuota gradual de AJD cuando se renuncia a la exención

        de IVA.
    c. La sujeción a TPO de ciertas transmisiones de valores. El artículo 108 LMV

III. Especialidades en los procedimientos tributarios consecuencia de los conflic-

      tos entre el IVA y el ITPAJD
    a. El inicio de la prescripción de la devolución de ingresos indebidos en los su-

        puestos de incompatibilidad.
    b. La imputación de pagos para la extinción de la deuda tributaria

IV. La evolución del sector inmobiliario
    a. La normativa urbanística sustantiva
    b. La evolución económica del sector inmobiliario

V. El efecto financiero

2. Propuestas de modificación

I. Modificaciones en la LIVA
    a. Operaciones con suelo
    b. La construcción y rehabilitación de edificaciones
    c. La transmisión de edificaciones
    d. Otros elementos

II. Modificaciones en el TRLITPAJD
    a. El ajuste de TPO a la ampliación en el ámbito de aplicación del IVA es

        automático.
    b. La sujeción a TPO de los inmuebles incluidos en las transmisiones de nego-

        cios en marcha.
    c. El aumento en la cuota gradual de AID cuando se renuncia a la exención de

        IVA.
    d. La aplicación del artículo 108 LMV a operaciones que deberían estar sujetas

        a IVA.

III. Modificaciones en la normativa reguladora de la cesión de los tributos a las

      CCAA.
    a. Cesión, operación a operación, y en función de puntos de conexión, del IVA

        devengado
        Elementos jurídicos
        Elementos relativos a la gestión tributaria

    b. Cesión, operación a operación, y en función de puntos de conexión, de la

        cuota de IVA.
    c. Creación de un fondo especial de financiación con el IVA correspondiente a

        las operaciones inmobiliarias.

IV. Conclusiones