LEGISLACIÓN URBANÍSTICA E INSCRIPCIÓN REGISTRAL. A través de la Doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

I. INSCRIPCIÓN DE LAS OBRAS NUEVAS Y SUS MODIFICACIONES

1. Requisitos urbanísticos generales
    1.1. ESCRITURA
        1.1.1. No es obstáculo que la escritura se denomine de rectificación y no de

                 obra nueva.
        1.1.2. No es obstáculo que el número de viviendas declarado sea menor

                 que el resultante de la licencia.
        1.1.3. Necesidad de previa inscripción de la finca sobre la cual se realizó la

                 obra declarada.
    1.2. ACREDITACIÓN DE LA LICENCIA DE OBRAS
        1.2.1. Licencia concedida expresamente
            1.2.1.1. Superficie construida: basta la existencia de datos para su de-

                        terminación mediante una simple suma.
            1.2.1.2. No es necesaria la firma del secretario en la comunicación de la

                        licencia.
            1.2.1.3. Acreditación de la licencia de obras: suficiencia de la resolución

                        del alcalde.
        1.2.2. Licencia concedida por silencio administrativo
            1.2.2.1. Necesidad de manifestación expresa en la escritura
            1.2.2.2. Improcedencia cuando existe sentencia firme declarando confor-

                        me a derecho una denegación anterior de la misma solicitud.
            1.2.2.3. El silencio positivo no opera cuando la obra es palmariamente

                        contraria al planeamiento.
    1.3. CERTIFICACIÓN DEL TÉCNICO
        1.3.1. Correspondencia entre la obra declarada y la autorizada: presunción

                 de validez, salvo discrepancias manfiestas y relevantes.
            1.3.1.1. Correspondencia entre la obra declarada y la autorizada: res-

                        ponsabilidad del técnico que certifica.
            1.3.1.2. Correspondencia entre la obra declarada y la autorizada: res-

                        ponsabilidad del técnico salvo discrepancias relevantes: no lo

                        son un lavadero y hueco de escalera en la azotea.

            1.3.1.3. La omisión del sótano en la licencia no constituye discordancia

                        manifiesta que desvirtúe la certificación del técnico.
            1.3.1.4. La certificación del técnico queda en entredicho si en otra ante-

                        rior referida a la misma edificación mencionaba una planta me-

                        nos que en la actual.
            1.3.1.5. La conversión de una plaza de aparcamiento en trastero y de

                        dos trasteros en zona de paso puede ampararse en certificación

                        del técnico prestando su conformidad.
        1.3.2. Requisitos formales de la certificación
            1.3.2.1. Firma del técnico: necesidad de legitimación notarial de su firma

                        o ratificación ante el registrador.
            1.3.2.2. Basta la manifestación del técnico sobre su cualidad de director

                        de la obra.
            1.3.2.3. No se precisa visado colegial para certificar la conformidad entre

                        la obra nueva declarada y el proyecto.
        1.3.3. Supuestos en que la certflcación puede prescindir de la descripción de

                 la obra.
            1.3.3.1. Certificación relativa a la obra terminada, existiendo declaración

                        de obra nueva en construcción, en virtud de certificado expedido

                        por el mismo técnico, y no existiendo duda sobre la identidad

                        entre la obra inscrita y la terminada.
            1.3.3.2. Certificación de final de obra existiendo declaración de obra nue-

                        va en construcción y no alterándose los términos de la misma:

                        no es preciso reiterar que se concluyó de acuerdo con la licencia.
    1.4. OBRAS REALIZADAS EN LA ZONA DE PROTECCIÓN; AUTORIZACIÓN

          AUTONÓMICA.
        1.4.1. Obras realizadas en la zona de protección: necesidad de autorización

                 autonómica e incompetencia del registrador para interpretar la exten-

                 sión de aquélla.

2. Modificación de la declaración de obra nueva mediante el otorgamiento o mo-

    dificación del título constitutivo de la propiedad horizontal
    2.1. INCREMENTO DE PLANTAS RESPECTO A LAS PREVIAMENTE INSCRITAS: RE-

          SOLUCIONES CONTRADICTORIAS.
        2.1.1. Estimándose probada la realización de obras que incrementaron la

                 superficie edificada: necesidad de licencia y certificación del técnico.

            2.1.1.1. Ampliación de una nave industrial para añadir una entreplanta:

                        necesidad de licencia de obras y certificación del técnico.
        2.1.2. Sin estimarse probada la realización de obras que incrementaran la

                 superficie edificada inicialmente existente.
            2.1.2.1. No puede presumirse la existencia de obra nueva (y por tanto

                        no se requiere licencia y certificación del técnico) si la configura-

                        ción exterior del edificio es la misma, aunque en la escritura de

                        división horizontal se altere la configuración interior del edificio

                        inscrito (añadiendo una entreplanta y convirtiendo trasteros bajo

                        cubierta en edificación residencial)
            2.1.2.2. Modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal in-

                        crementando el número de plantas: necesidad de licencia y cer-

                        tificación del técnico.
    2.2. INCREMENTO DEL NÚMERO DE ELEMENTOS INDEPENDIENTES SIN INCREMEN-

          TAR EL NÚMERO DE PLANTAS (Y SIN QUE SE PROBARA LA EXISTENCIA DE

          OBRA NUEVA): INEXIGIBILIDAD DE LICENCIA Y CERTIFICACIÓN, SALVO

          QUE LO EXIJA LA LEGISLACIÓN AUTONÓMICA.
        2.2.1. Conversión de vivienda unifamiliar en edificación residencial colectiva

                 mediante el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad

                 horizontal.
            2.2.1.1. Antes de la vigencia del artículo 53.a) del RD 1093/1997: inne-

                        cesidad de licencia y certificación del técnico.
            2.2.1.2. Después de la vigencia del artículo 53.a) del RD 1093/1997: no

                        requiere el cumplimiento de los requisitos contemplados en el

                        citado artículo, al carecer esta norma reglamentaria de cobertura

                        legal.
            2.2.1.3. Después de la vigencia del artículo 53.a) del RD 1093/1997: no

                        requiere licencia si no lo impone así la legislación autonómica.
        2.2.2. Incremento del número de elementos independientes de edificios cu-

                 yo régimen de propiedad horizontal consta previamente inscrito.
            2.2.2.1. Si esos elementos estaban ya previstos en la licencia de obras

                        inicial, manifestándolo así el técnico competente en la escritura

                        de subsanación, no se precisa nueva licencia.
            2.2.2.2. División de un local en ocho trasteros: no se precisa acreditar la

                        licencia y certificación de técnico para modificación de la redistri-

                        bución interior de edificios inscritos, salvo en los casos del artícu-

                        lo 53 del RD 1093/1997.
            2.2.2.3. Segregación de un piso y venta de la porción segregada: tampo-

                        co se precisa licencia y certificación: el artículo 53 del RD

                        1093/1997 sólo es aplicable si la legislación autonómica somete

                        licencia esas actuaciones.
    2.3. INTERPRETACIÓN EXTENSIVA DE LA LEGISLACIÓN AUTONÓMICA QUE IMPO-

           NELICENCIA PARA LA DIVISIÓN HORIZONTAL.
        2.3.1. Necesidad de licencia en Andalucía para la división horizontal de un

                 edificio sito en suelo rústico.

3. Cambio de uso
    3.1. NO ES PRECISA LICENCIA URBANÍSTICA, SALVO DISPOSICIÓN TERMINAN-

           TE DE LA LEGISLACIÓN AUTONÓMICA.
        3.1.1. Cambio de uso de local a vivienda en Cataluña: innecesidad de licen-

                  cia e interpretación restrictiva de la norma autonómica.

4. Régimen transitorio: edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley

    8/1990 y edificaciones Constitutivas de infracción prescrita.
    4.1. SOBRE LA APLICACIÓN DEL DERECHO TRANSITORIO DE LA LEY 8/1990
        4.1.1. Aplicación de la Disposición Transitoria 6 de la Ley 8/1990 a las edifi-

                 caciones realizadas antes de su entrada en vigor.
        4.1.2. Necesidad de la certflcación exigida por la Ley 8/1 990 sobre la pre-

                 existencia de la edificación tal como se describe en la declaración de

                 obra nueva: aplicabilidad de los requisitos legales también en suelo

                 no urbanizable.
        4.1.3. Declaración de obra nueva terminada antes de la vigencia de la Ley

                 8/1990: inaplicabilidad de los requisitos exigidos por la misma.
        4.1.4. El ayuntamiento no puede impugnar la inscripción: ha de incoar ex-

                 pediente de disciplina urbanística, si aún procediera.
    4.2. SOBRE LA APLICACIÓN DE LAS LEYES AUTONÓMICAS Y LAS OBRAS ANTERI-

           ORES A SU PROMULGACIÓN.
        4.2.1. Obra nueva finalizada antes de la entrada en vigor de la Ley valenci-

                  ana 4/1992: inaplicabilidad retroactiva de esta ley.
    4.3. SOBRE LA ACREDITACIÓN DE LA ANTIGÜEDAD DE LA OBRA
        4.3.1. Requisitos de la certificación de antigüedad extendida por el técnico

                 (además de la legitimación notarial de su firma)
            4.3.1.1. Necesidad de visado colegial
            4.3.1.2. Certificación de antigüedad por técnico que no intervino en el

                        proceso constructivo: basta el visado del colegio profesional si,

                        según sus estatutos, acredita el cumplimiento de la normativa

                        profesional.
        4.3.2. Otras formas de acreditación de la antigüedad
            4.3.2.1. Certificación catastral que permita deducirla o certificación de

                        técnico competente sobre la finalización de acuerdo con la licen-

                        cia otorgada.
            4.3.2.2. La descripción de una obra nueva en los títulos de transmisión

                        otorgados desde 1966 es prueba de su existencia, aunque dicha

                        obra no conste en la certificación catastral.
            4.3.2.3. Insuficiencia de la certificación municipal de que el solicitante es

                        propietario de una vivienda no sometida a expediente de disci-

                        plina urbanística.

5. Aplicación extensiva de los requisitos urbanísticos establecidos para autorizar e

    inscribir escrituras de declaración de obra nueva.
    5.1. INMATRICULACIÓN DE FINCAS EDIFICADAS MEDIANTE AUTO RECAÍDO EN

           EXPEDIENTE DE DOMINIO.
        5.1.1. Exigencia de licencia y certficación cuando se acude al expediente de

                 dominio para inscribir un terreno con edificación.
    5.2. INMATRICULACIÓN DE FINCAS EDIFICADAS MEDIANTE ESCRITURA DE VEN-

           TA COMPLEMENTADA POR ACTA DE NOTORIEDAD
        5.2.1. Los requisitos legales son exigibles también en caso de inmatricula-

                 ción, por títulos públicos de adquisición, de fincas edficadas.

6. Acreditación del seguro exigido en la LOE
    6.1. EXTENSIÓN DE LA GARANTÍA
        6.1.1. Suma asegurada: el coste de ejecución, no el valor de la obra
        6.1.2. Objeto de la garantía: puede serlo cada piso independiente de un

                 edificio colectivo.
    6.2. EXCEPCIONES A LA OBLIGACIÓN DE ASEGURAR
        6.2.1. Por razón del objeto
            6.2.1.1. Inscripción de negocios jurídicos sobre viviendas en construcción:

                        inexigibilidad del seguro previsto en la LOE.
            6.2.1.2. Una residencia geriátrica no es vivienda a efectos de la obliga-

                        ción de contratar el seguro previsto en la LOE.
        6.2.2. Por el titular de la edificación: el autopromotor individual para uso

                 propio.
            6.2.2.1. Una persona jurídica puede ser «autopromotor individual» eximi-

                        do del deber de contratar el seguro contemplado en la LOE.
            6.2.2.2. Terminación de obra de un edificio compuesto de varias vivien-

                        das de propietario único: innecesidad de contratar el seguro ha-

                        biendo declaración de uso propio.
            6.2.2.3. Promoción por diversos comuneros de un edificio compuesto de

                        varias viviendas y para uso propio: inexigibilidad del seguro.
        6.2.3. Elemento intencional: el uso propio y la necesidad de su expresión

                 en la escritura.
    6.3. APLICACIÓN TEMPORAL DE LA NORMA
        6.3.1. La Solicitud de licencia para presentar documentación, la aplicación

                 retroactiva de la norma más favorable.
        6.3.2. Licencia para proyecto conjunt0 y para cada una de sus fases: la de-

                 terminante a efectos de aplicación de la LOE es esta última.
    6.4. LAS AMPLIACIONES DE UNA OBRA PREEXISTENTE
        6.4.1. Ampliación consistente en una planta bajo cubierta destinada a tras-

                 tero: interpretación estricta de las excepciones y necesidad de acre-

                 ditar el seguro contemplado en la LOE.
        6.4.2. Edificio cuyo uso principal es vivienda: inscripción de obras que alte-

                 ran la configuración arquitectónica y volumetría: necesidad de acre-

                 ditar el Seguro decenal.
        6.4.3. Reforma o ampliación de locales: inexigibilidad del seguro decenal
 

 

I.BIS
CONSIDERACIONES GENERALES: ALGUNOS PROBLEMAS PLANTEADOS POR LA INSCRIPCIÓN DE OBRAS NUEVAS.

1. Sobre la exigencia de licencia y certificación para modificaciones de edificios

    inscritos.
    1.1. FORMAS DE PROCEDER A LA MODIFICACIÓN MEDIANTE NEGOCIO JURÍDI-

          CO PRIVADO.
    1.2. EL INCREMENTO DEL NÚMERO DE ELEMENTOS INDEPENDIENTES, SIN INCRE-

          MENTO DE EDIFICABILIDAD, NO PRECISA LICENCIA NI CERTIFICACIÓN DEL

          TÉCNICO.
        1.2.1. Conversión de vivienda unfamiliar en edificación residencial colectiva

                 mediante el otorgamiento del título constitutivo de la propiedad

                 horizontal.
        1.2.2. Incremento de elementos independientes respecto a los previamente

                 inscritos.
        1.2.3. Crítica de esta línea doctrinal
        1.2.3.1. Cuestiones introductorias
            1.2.3.2. El artículo 53.a) de las NCRH
            1.2.3.3. Los fundamentos de la doctrina de la DGRN bre incremento de

                        elementos independientes sin aumento de edificación.
            1.2.3.4. Crítica de estos fundamentos
        1.2.4. Modo de impedir que se incremente el número de elementos inde-

                 pendientes en el Registro sin nueva licencia.
    1.3. MODIFICACIONES DE LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA CON INCREMENTO

           LA SUPERFICIE EDIFICADA: DOCTRINA CONTRADICTORIA.

2. La licencia obtenida por silencio y el rechazo expreso de una soliciti anterior:

    RDGRN de 6-6-2002
    2.1. SOBRE LA NECESIDAD DE SOLICITAR LA CERTIFICACIÓN DE ACTO

           PRESUNTO.
    2.2. SOBRE LA INAPLICACIÓN DEL SILENCIO A LA SOLICITUD QUE REPRODUCE

           OTRA ANTERIOR DENEGADA EXPRESAMENTE.

3. Aspectos de derecho transitorio
 

 

II. INSCRIPCIÓN DE DIVISIONES Y SEGREGACIONES

1. Licencia urbanística de división o segregación
    1.1. CONCEDIDA EXPRESAMENTE
        1.1.1. El informe administrativo sobre la unidad mínima de cultivo no suple

                 a la licencia de segregación.
        1.1.2. Licencia de segregación para construcciones permanentes no agrarias

                 en suelo rústico y sin cumplir con la regulación de unidades mínimas

                 de cultivo: aplicación de la normativa urbanística y competencia

                 municipal.
        1.1.3. Licencia para la construcción de nave agrícola en suelo rústico: no

                 exime del cumplimiento de las normas sobre unidades mínimas de

                 cultivo, a efectos de segregación.
    1.2. CONCESIÓN DE LICENCIA DE DIVISIÓN O SEGREGACIÓN POR SILENCIO

           ADMINISTRATIVO.
        1.2.1. Regla general: bastan las solicitudes de licencia y certificación acto

                 presunto, con manifestación del interesado sobre la ausencia de re-

                 solución expresa y de expedición de la certificación.
            1.2.1.1. Cuando no consta la resolución denegatoria e presa
            1.2.1.2. No es preciso probar la inexistencia de infracción urbanística

                        grave.
            1.2.1.3. La resolución desestimatoria y extemporánea e documento acre-

                        ditativo de la concesión de Llicencia por silencio administrativo.
        1.2.2. Supuestos en que no opera el silencio a efectos de inscripción
            1.2.2.1. No cabe el juego del silencio respecto de una petición desesti-

                        mada previamente: la resolución desestimatoria y extemporá-

                        nea no es documento acreditativo de la concesión de la decla-

                        ración de innecesidad, si la licencia había sido denegada

                        previamente.
            1.2.2.2. No opera el silencio positivo si el Ayuntamiento afirma que el in-

                        teresado desistió de su solicitud de licencia de segregación.
            1.2.2.3. No se aplica el silencio administrativo cuando la escritura de se-

                        gregación se otorgó antes de cumplirse el plazo para que opere.
    1.3. SOBRE LA EXIGENCIA DE LICENCIA URBANÍSTICA O DECLARACIÓN DE INNE-

          CESIDAD PARA LAS DIVISIONES O SEGREGACIONES REALIZADAS EN SUELO

          RÚSTICO Y CON RESPETO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO.
        1.3.1. Divisiones y segregaciones verificadas a Partir de la existencia de le-

                 gislación autonómica: sólo cuando dicha normativa imponga esos

                 requisitos.

            1.3.1.1. Verificadas en suelo rústico de Castilla y León: necesidad de li-

                        cencia o declaración administrativa de ser innecesaria cuando

                        así lo dispone la norma autonómica.
            1.3.1.2. Verificadas en suelo rústico de Castilla-La Mancha: necesidad de

                        licencia o declaración administrativa de ser innecesaria, cuando

                        así lo dispone la norma autonómica.
            1.3.1.3. Verificadas en suelo rústico de Andalucía: necesidad de licencia

                        o declaración administrativa de ser innecesaria, cuando así lo

                        dispone la norma autonómica.
        1.3.2. Cuestiones de derecho transitorio: divisiones y segregaciones en su-

                        elo rústico y verificadas antes de la existencia de legislación

                        autonómica.
            1.3.2.1. Segregación de finca anterior a la norma que impone la licencia:

                        irretroactividad de la norma autonómica que establece ese re-

                        quisito en suelo rústico.
            1.3.2.2. Segregaciones en suelo no urbanizable de 1979: calificación se-

                        gún legislación vigente al tiempo del otorgamiento de la

                        escritura.
    1.4. EXCEPCIONES. ACCESO AL REGISTRO SIN LICENCIA
        1.4.1. Acceso al Registro de actos presuntivos de Parcelación urbanística en

                 suelo rústico otorgados sin licencia: actuación del registrador.

        1 4.2. La cesión de participaciones indivisas de una finca en usufructo no

                 constituye división de fincas sometida a licencia urbanística.

2. Extensión de la exigencia de licencia de división o segregación a otros docu-

    mentos u otros actos juridicos.
    2.1. TAMBIÉN EN SEGREGACIONES DERIVADAS DE TÍTULOS DISTINTOS DE LA

           ESCRITURA PÚBLICA.
        2.1.1. Segregaciones derivadas de sentencia firme
            2.1.1.1. La licencia también es exigible en estos casos
            2.1.1.2. Usucapión parcial de una finca declarada poi sentencia ejecuto-

                        ria: su inscripción no precisa licencia de segregación (contradic-

                        toria con la anterior)
        2.1.2. Expediente de dominio para reanudación del tracto registral sobre

                 parte de una finca: su inscripción requiere licencia de segregación.
    2.2. TAMBIÉN CUANDO SE TRATA DE SEGREGAR LA PARTE URBANA Y LA RÚSTI-

          CA DE UNA MISMA FINCA.
        2.2.1. La licencia o declaración de innecesidad se requieren aunqu la por-

                 ción a segregar esté calificada como urbana y el resto de la finca

                 como rústica.
    2.3. EN DETERMINADOS CASOS DE TRANSMISIÓN DE CUOTAS PROINDIVISO DE

           LA FINCA.
        2.3.1. Con distribución del uso exclusivo de espacios determinados entre

                 los comuneros: implican verdadera división, estando sujetas a requi-

                 sito de licencia o justificación de su innecesidad.
        2.3.2. Transmisión de cuota preexistente y sin asignación del uso exclusivo

                 de espacios determinados: exigencia de licencia o declaración de in-

                 necesidad si así lo impone la legislación autonómica.
        2.3.3. La incoación de expediente disciplinario remitida al Registro antes de

                 la inscripción de las participaciones indivisas transmitidas es prueba

                 de la asignación exclusiva de espacios determinados aunque se nie-

                gue en la escritura: necesidad de licencia.

3. Segregación de fincas, complejo inmobiliario y propiedad horizontal
    3.1. DIFERENCIA ENTRE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA Y COMPLEJO IN-

           MOBILIARIO. INEXIGIBILIDAD DE LICENCIA EN EL PRIMER CASO.
        3.1.1. D!ferencia entre complejo inmobiliario y probiedad horizontal

                 tumbada.
        3.1.2. Diferencia entre «propiedad horizontal tumbada» que no exige licen-

                 cia y conjunto urbanístico que sí la exige: la autonomía de las porcio-

                 nes de terrenos en el tráfico.
    3.2. SUPUESTOS CONCRETOS EN QUE, COMO REGLA GENERAL, NO SE EXIGE LI-

           CENCIA DE DIVISIÓN O SEGREGACIÓN.
        3.2.1. Constitución de «propiedad horizontal tumbada» con asignación ex-

                 clusiva del uso de porciones de terreno determinadas entre distintas

                 edificaciones.
        3.2.2. No se precisa licencia de división para distribuir el uso exclusivo de

                 determinados espacios entre las edificaciones sometidas a un mismo

                 régimen de propiedad horizontal.
        3.2.3. No se precisa licencia de segregación para configurar una parte de la

                 finca como objeto de Propiedad exclusiva, si es anejo de un elemen-

                 to independiente bajo el régimen de la propiedad horizontal.
    3.3. EXCEPCIÓN A LOS SUPUESTOS EN QUE NO SE EXIGE LICENCIA PARA «DIVI-

          SIÓN HORIZONTAL TUMBADA», CON FUNDAMENTO EN LA LEGISLACIÓN

          AUTONÓMICA.
        3.3.1. Constitución de propiedad horizontal tumbada, Preexistiendo dos vi-

                 viendas físicamente independientes en suelo rústico de Andalucía:

                 necesidad de licencia o declaración de ser innecesaria en virtud de la

                 normativa autonómica.
    3.4. UN CASO «DESGRACIADO»: LA PROCEDENCIA DE LA INSCRIPCIÓN DE UN

          COMPLEJO INMOBILIARIO QUE DABA LUGAR A PORCIONES DE TERRENO

          INDEPENDIENTE.
        3.4.1. Inscripción de un «complejo inmobiliario» sin previa declaración de

                 obra nueva: procedente.
 

 

II.BIS
CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LOS ASPECTOS URBANÍSTICOS DE LA INSCRIPCIÓN DE DIVISIONES Y SEGREGACIONES.

1. Los requisitos urbanísticos para inscribir divisiones y segregaciones de fincas
    1.1. LA RELATIVA INDEPENDENCIA ENTRE LA DIVISIÓN O SEGREGACIÓN Y SU

           INSCRIPCIÓN REGISTRAL.
    1.2. LAS PARCELACIONES URBANÍSTICAS, Y SU REGULACIÓN EN LA LEY DE SUE-

           LO DE 1956 Y EL TEXTO REFUNDIDO DE 1976.
    1.3. EVOLUCIÓN LEGISLATIVA POSTERIOR E IMPLICACIÓN DE LA LEGISLACIÓN

           AUTONÓMICA.
    1.4. EL TEXTO REFUNDIDO DE 2008

2. Divisiones y segregaciones en suelo rústico anteriores a la norma autonómica

    que las somete a licencia.

3. Ámbito material de aplicación de los requisitos urbanísticos para inscribir divisi-

    ones y segregaciones.
    3.1. APLICACIÓN EXTENSIVA A LA COMUNIDAD DE BIENES CON DISTRIBUCIÓN

           DEL USO EXCLUSIVO DE ESPACIOS DETERMINADOS.
        3.1.1. Doctrina de la DGRN.
        3.1.2. Equiparación legal: la Ley 8/2007 y el TRLS de 2008
        3 1.3. Límite a esta extensión: la transmisión de participaciones en usufruc-

                 to con sustitución fideicomisaria no precisa licencia de segregación o

                 división.
    3 2. LA COMUNIDAD DE BIENES SIN ASIGNACIÓN EXCLUSIVA DE ESPACIOS EN-

          TRE LOS COMUNEROS.
        3.2.1. La presunción de «parcelación urbanística» o la asimilación a ella, es-

                 tablecidas en algunas normas autonómicas.
    3.3. EL COMPLEJO INMOBILIARIO Y LA «PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA

           PROPIAMENTE TAL»: EXIGENCIA DE LICENCIA EN EL PRIMER CASO PERO

           NO EN EL SEGUNDO.
        3.3.1. Las RRDGRN de 10-12-2003 y 14-6-2004
        3.3.2. Tampoco precisa licencia la aparición de una finca nueva, si es anejo

                 de otras preexistentes: RRDGRN de 28-1-2005 y 28-2-2005.
        3.3.3. Resumen general y crítica de esta doctrina de la DGRN
    3.4. SEGREGACIONES DERIVADAS DE SENTENCIA JUDICIAL
        3.4.1. Planteamiento general del problema
        3.4.2. Las Resoluciones contradictorias de la DGRN de 29-4-2003 y de

                 4-10-2005.

4. Algunas alusiones a la licencia de división o segregación otorgada por silencio
 

 

III. INSCRIPCIÓN DE PROYECTOS DE EQUIDISTRIBUCIÓN Y EXPROPIACIÓN FORZOSA Y DE SUS MODIFICACIONES.

1. Aspectos específicos de los proyectos de equidistribución
    1.1. FECHA DE LA APROBACIÓN DEFINITIVA Y DESAFECTACIÓN PREVIA DE LAS

          VÍAS PECUARIAS.
        1.1.1. Inscripción de proyectos de equidistribución: fecha de aprobación de-

                 finitiva y necesidad de desafectación previa de las vías pecuarias.
    1.2. SUBROGACIÓN REAL
        1.2.1. Traslado de cargas en los proyectos de equidistribución: a las fincas

                 adjudicadas, no a las que coincidan geográficamente con las

                 aportadas.
    1.3 RECTIFICACIÓN DE ERRORES MATERIALES: SUPUESTOS QUE NO LO SON
        1.3.1. Imposibilidad de eliminar del Registro una parte de finca que se de-

                 claró exceptuada de la reparcelación mediante acta complementaria:

                 necesidad de consentimiento del titular registra! o sentencia firme.
        1.3.2. Imposibilidad de sustituir cuatro parcelas cedidas obligatoriamente

                 por un solar distinto, mediante modificación de un proyecto de com-

                 pensación: necesidad de consentimiento del titular registral o senten-

                 cia firme.
        1.3.3. Modificación de un proyecto de reparcelación consistente en la forma-

                 ción de una nueva finca de resultado con minoración de otras: nece-

                 sidad de consentimiento de los afectados o resolución judicial.
        1.3.4. Que un terreno pierda el carácter de vial no basta para inscribir la

                 parte proporcional del mismo, cedido al Ayuntamiento, a favor del

                 colindante.
        1.3.5. Transmisión de las fincas resultantes de la compensación: la modifi-

                 cación de las inscripciones intermedias requiere la intervención de los

                 que en ellas aparecen como titulares registrales.
        1.3.6. Modificación consistente en la adjudicación del subsuelo de terrenos

                 dotacionales a determinadas fincas privativas para uso de aparcami-

                 ento: desbordamiento de lo que pueda entenderse por error material

                 o previsión complementaria.
        1.3.7. Modificación consistente en hacer constar el carácter ganancial de la

                 finca de resultado por tener dicho carácter la aportada, habiendo sido

                 inscrita como privativa de uno de los cónyuges: necesidad de consen-

                 timiento del favorecido, resolución judicial o expediente tramitado

                 con su audiencia.
    1.4. IMPOSIBILIDAD DE SUSTITUIR lA ADJUDICACIÓN DE FINCA A LA ADMINIS-

           TRACIÓN POR PAGO EN METÁLICO, MEDIANTE MODIFICACIÓN OPERADA

            POR CONVENIO URBANÍSTICO.
        1.4.1. No es posible inscribir la modficación de un proyecto de compensa-

                 ción mediante convenio urbanístico que sustituye la adjudicación de

                 finca a la Administración por pago en metálico.
    1.5. INSCRIPCIÓN PARCIAL DE PROYECTOS DE EQUIDISTRIBUCIÓN: ASPECTO

           NO RESUELTO.
        1.5.1. Solicitud de inscripción limitada a los terrenos de cesión obligatoria

2. Cuestiones surgidas en relación con la afección de las fincas a las obligaciones

    derivadas del sistema de compensación.
    2.1. LA NOTA MARGINAL QUE PUBLICA ESA AFECCIÓN Y EL EMBARGO DE LAS

           FINCAS DE LOS PROPIETARIOS, EN PROCESOS DIRIGIDOS CONTRA LA

           JUNTA.
        2.1.1. Antes de aprobarse el proyecto la nota de afección permite embargar

                 fincas de los propietarios en procedimientos dirigidos contra la junta

                 de compensación.
        2.1.2. Después de aprobado el proyecto no pueden embargarse las fincas

                 adjudicadas a los propietarios demandando a la junta y no a aquéllos
    2.2. POSIBILIDAD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LA DEMANDA DIRIGIDA CON-

           TRA LOS TITULARES DE LAS FINCAS RESULTANTES POR DEUDAS DE LA

           JUNTA.
        2.2.1. Procedencia de anotación preventiva de la demanda dirigida contra

                 los titulares de las fincas resultantes y por deudas de la junta de

                 compensación: determinación por el juez del beneficiario de la afec-

                 ción real urbanística.
    2.3. CANCELACIÓN DE LA NOTA DE AFECCIÓN Y PRÓRROGA DE LA MISMA
        2.3.1. Cancelación de una nota prorrogada sucesivamente: necesidad de

                 documento administrativo o resolución judicial.

3. Aspectos surgidos en relación con la actuación por expropiación forzosa
    3.1. SOBRE EL TÍTULO INSCRIBIBLE
        3.1.1. Acta de ocupación y pago o consignación del justiprecio, no de la

                 valoración fijada por la Comisión Provincial aunque se trate de tasa-

                 ción conjunta: posibilidad de práctica anotación preventiva en este

                 último caso, no de inscripción a favor de la Administración o

                 beneficiario.
        3.1.2. Insuficiencia de la resolución publicada en el boletín oficial de la pro-

                 vincia para inscribir la imposición forzosa de servidumbre.
        3.1.3. Expropiación urgente: basta con el acta previa de ocupación y el jus-

                 tificante de la entrega al expropiado de la parte de justiprecio en que

                 existe conformidad para practicar anotación preventiva a favor de la

                 Administración.
        3.1.4. En caso de desacuerdo sobre el justiprecio, la inscripción requiere el

                 pago de la cantidad concurrente y la consignación de la parte restan-

                 te. Existiendo sentencia firme que declara la reversión, toda actuación

                 sobre la finca incumbe al poder judicial.
    3.2. LEGITIMACIÓN EN LOS EXPEDIENTES DE EXPROPIACIÓN FORZOSA. EFICA-

          CIA DEL ACTA COMO TÍTULO PARA LA SEGREGACIÓN DE LA PARTE

          EXPROPIADA.
        3.2.1. Regla general
            3.2.1.1. Legitimación en expedientes de expropiaciófl forzosa y equidis-

                        tribución quienes figuren como tales en el Registro de la Propie-

                        dad. El acta es título para la segregación.
        3.2.2. Los titulares aparecidos durante la tramitación y la nota marginal pre-

                 vista en la legislación expropiatoria.
            3.2.2.1. Interés de la nota marginal si aparecen nuevos titulares regis-

                        trales durante la tramitación si no hay nota es imposible inscribir

                        la finca a nombre del ente expropiante sin consentimiento de

                        esos titulares.
            3.2.2.2. Inscripción de las expropiaciones forzosas: ausencia de nota

                        marginal y aparición de terceros adquirentes que no fueron parte

                        en el expediente: imposibilidad de inscribir las actas de ocupa-

                        ción y consignación.
    3.3. INTERVENCIÓN DEL MINISTERIO FISCAL
        3.3.1. Titulares ausentes sin representante legal y fallecidos con herederos

                 desconocidos: citación del Ministerio Fiscal desde el acuerdo de nece-

                 sidad de ocupación y en tiempo oportuno para posibilitar su

                 impugnación.
        3.3.2. El registrador no puede ignorar la aseveración del funcionario autori-

                 zan sobre la comparecencia del Ministerio Fiscal.
 

 

III.BIS
ALGUNAS CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LOS ASIENTOS RELATIVOS A LOS EXPEDIENTES DE EQUIDISTRIBUCIÓN.

1. La nota marginal de iniciación del procedimiento equidistributivo

2. Inscripción del proyecto de equidistribución
    2.1. TÍTULO INSCRIBIBLE
    2.2. ADJUDICATARIOS DE LAS FINCAS DE RESULTADO
        2.2.1. En general
        2.2.2. El extraño caso de la STS (Sala de lo Contencioso-administrativo) de

                 24-11-2000.

3. Los gravámenes inscritos sobre las fincas de origen y la subrogación real
    3.1. RÉGIMEN VIGENTE SOBRE LAS CARGAS QUE AFECTAN A FINCAS OBJETO DE

           UNA ACTUACIÓN URBANÍSTICA.
    3.2. NECESIDAD DE UNA NUEVA REGULACIÓN Y LÍNEAS ESENCIALES
        3.2.1. Aspectos generales
        3.2.2. El usufructo
        3.2.3. El derecho de superficie
        3.2.4. Los censos
        3.2.5. Las servidumbres
        3.2.6. La hipoteca inmobiliaria

4. Los problemas adicionales planteados por la adjudicación en pro indiviso, o de

    una sola finca en pago de varias.
    4.1. RÉGIMEN LEGAL
    4.2. ¿DEROGACIÓN DEL ARTÍCULO 122.4 DEL RGU?
    4.3. SOLUCIONES HIPOTÉTICAS PARA EL SUPUESTO QUE NOS OCUPA

    4.4. SOLUCIONES ADMISIBLES SEGÚN EL DERECHO VIGENTE
 

 

IV. INSCRIPCION DE LA ENAJENACIÓN Y GRAVAMEN DE FINCAS CUYO TITULAR ES UNA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA

1. Contratos de enajenación y gravamen de fincas patrimoniales de la

    Administración.
    1.1. SOBRE LA ESCRITURA PÚBLICA Y SU CONTENIDO   
        1.1.1. Posibilidad de inscripción aunque en la escritura se califique indebida-

                 mente el contrato como concesión administrativa: sistema de numerus

                 apertus en materia de derechos reales.
        1.1.2. Escritura otorgada fuera del plazo legal: su otorgamiento supone re-

                 conocimiento de que subsiste la adjudicación.
        1.1.3. Mención en la escritura del deber de destinar las fincas a VPO u otros

                 usos de interés social: inexigibilidad en el caso concreto sin perjuicio

                 de la posibilidad de control por el registrador.
    1.2. CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR Y NECESIDAD DE LICITACIÓN PÚBLICA
        1.2.1. Regla general: necesidad de licitación pública y extensión de la califi-

                 cación a la ostensible infracción de trámites esenciales, no a la elec-

                 ción del procedimiento.
            1.2.1.1. Denegación de la inscripción de un derecho de superficie otorga-

                        do sin publicidad.
            1.2.1.2. Enajenación directa tras declararse desierta la subasta: no pue-

                        de inscribirse al no haber norma que expresamente la autorice.
        1.2.2. Excepción: no precisa subasta la enajenación de inmuebles del patri-

                 monio municipal del suelo, en pago de gastos de urbanización, si el

                 ayuntamiento se obligó a ello como miembro de una junta de

                 compensación.

2. Vicisitudes del contrato
    2.1. RETROCESIÓN DE LA FINCA A LA ADMINISTRACIÓN DERIVADA DE LA INEFI-

          CACIA DEL CONTRATO.
        2.1.1. Resolución de venta de terreno municipal para construcción de mata-

                 dero y ejercitada frente al otro contratante: no obsta que la condición

                 resolutoria no fuera inscrita.
        2.1.2. Aportación de finca a una sociedad: naturaleza civil del contrato y re-

                 quisitos para la retroacción de efrctos.

3. El contrato de permuta de suelo por obra y la licitación pública
    3.1. LA PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA Y EL ARRENDAMIENTO DE OBRA

          CON PAGO EN ESPECIE: LA TRANSMISIÓN ACTUAL DE LA FINCA EN QUE SE

          REALIZARÁ EL INMUEBLE FUTURO COMO REQUISITO DE LA PERMUTA.

        3.1.1. Carácter del arrendamiento de obra a cambio de parte de la edifica-

                 ción diferencia con la Permuta inmobiliaria y necesidad de licitación

                 pública en tal caso.
    3.2. NO HAY PERMUTA CUANDO LA TRANSMISIÓN ACTUAL SE REFIERE A FINCAS

          DISTINTAS DE AQUELLAS EN QUE SE CONSTRUIRÁ EL INMUEBLE FUTURO.
        3.2.1. Transmisión de dos fincas Patrimoniales por la Administración a cam-

                 bio de la realización de un garaje en el subsuelo de una tercera de

                 dominio público: necesidad de licitación pública.

4. Especialidades de la transmisión o gravamen de fincas patrimoniales de la Ad-

    ministración mediante convenios urbanísticos.
    4.1. TÍTULO INSCRIBIBLE
        4.1.1. Exigencia de los requisitos formales y sustantivos impuestos por la

                 legislación autonómica.
    4.2. INNECESIDAD DE LICITACIÓN PÚBLICA TRATÁNDOSE DE CONVENIOS

          URBANÍSTICOS.
        4.2.1. Constitución de derecho de superficie sobre bienes del Patrimonio

                 público de suelo: imposibilidad de que el registrador calfique la

                 elección del Procedimiento por la Administración y aplicación Priorita-

                 ria de la legislación urbanística.

5. Contratos y convenios relativos al subsuelo situado bajo el dominio público
    5.1. SEGREGACIÓN, DESAFECTACIÓN Y VENTA DEL SUBSUELO BAJO EL DOMINIO

           PÚBLICO.
        5.1.1. Posibilidad de inscribir el subsuelo bajo el dominio público como finca

                 independiente y de carácter Patrimonial bajo el régimen del complejo

                 inmobiliario.
        5.1.2. Venta del subsuelo de terrenos de dominio público: necesidad de se-

                 gregación previa o constitución de complejo inmobiliario.
 

 

IV.BIS
ALGUNAS CONSIDERACIONES SOBRE LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS Y SUS ASPECTOS REGISTRALES.

1. Eficacia erga omnes o frente a terceros de las obligaciones y los actos de ejecu-

    ción del planeamiento.

2. Las diversas maneras en que el convenio urbanístico puede hacerse constar en

    el Registro de la Propiedad.
    2.1. MODALIDAD MÁS SIMPLE: EL CONDICIONAMIENTO DE LA LICENCIA
    2.2. LA NOTA MARGINAL CORRESPONDIENTE A LOS PROYECTOS DE

           EQUIDISTRIBUCIÓN.

3. La inscripción y los convenios sobre modificación del planeamiento a cambio de

    cesión de terrenos.
    3.1. CASO CARACTERÍSTICO
    3.2. SOBRE LA VALIDEZ DEL CONVENIO Y EVENTUALES EFECTOS ENTRE LOS

           INTERVINIENTES.
    3.3. EFECTOS DEL CONVENIO FRENTE A TERCEROS E INSCRIPCIÓN REGISTRAL
        3.3.1. Planteamiento general y especial alusión a la obligación de transmitir

                 la propiedad derivada del convenio.
        3.3.2. Consecuencias de considerar el convenio como donación
    3.4. FORMALIZACIÓN DE ESTOS CONVENIOS

4. Especial alusión a la inscripción registral de los contratos de la Administración

    que establecen permutas de suelo por obra.
 

 

V. OTROS SUPUESTOS DE INSCRIPCIÓN DE FINCAS A FAVOR DE ADMINISTRACIÓN. ANOTACIONES PREVENTIVAS Y NOTAS MARGINALES DE CONDICIONES DE CONCESIÓN DE LICENCIA.

1. Inscripción de fmcas a favor de la Administración, cuando no derivan de pro-

    yectos de equidistribución o expropiación forzosa.
    1.1. SOBRE EL TÍTULO INSCRIBIBLE Y SUS COMPLEMENTOS
        1.1.1. Necesidad de certificación catastral descriptiva y gráfica e imposibili-

                 dad si las fincas constan inscritas a nombre de terceros.
        1.1.2. Idoneidad de la certficación del artículo 206 de la Ley Hipotecaria,

                 tratándose de inmuebles vacantes con inscripción de más de 30 años

                 de antigüedad y tras resolución recaída en expediente de

                 investigación.
        1.1.3. Inmatriculación por la certificación administrativa del artículo 206 de

                 la Ley Hipotecaria: no basta expresar la inexistencia de inventario de

                 bienes.
    1.2. ADQUISICIÓN DERIVADA DE CONVENIOS URBANÍSTICOS
        1.2.1. Entrega de fincas actuales a la Administración en permuta por fincas

                 futuras: necesidad, valoración y plazo de entrega de las fincas

                 futuras.
    1.3. DIFERENCIA ENTRE CESIÓN EFECTIVA Y EL MERO COMPROMISO DE CEDER,

          A EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN DEL CONVENIO URBANÍSTICO.
        1.3.1. El compromiso inscrito de ceder determinado terreno no cierra el re-

                 gistro a títulos otorgados a favor de terceros, sin prejuzgar la subro-

                 gación del adquirente en ese compromiso.
        1.3.2. No es inscribible la mera obligación de ceder fincas patrimoniales,

                 aunque tenga su origen en un convenio urbanístico.
    1.4. INCUMPLIMIENTO DEL CONVENIO: NO PUEDE INSCRIBIRSE EL DEBER DE

           CEDER FINCAS DERIVADO DEL MISMO EN VIRTUD DE RESOLUCIÓN ADMI-

           NISTRATIVA EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN FORZOSA.
        1.4.1. Asiento relativo al deber de cesión de fincas dotacionales: es la nota

                 marginal prevista en el artículo 5 del RD 1093/1997, no una resolu-

                 ción administrativa en el procedzmlento para la ejecucion forzosa de

                 obligaciones incumplidas.
    1.5. ADQUISICIÓN COMO CONSECUENCIA DEL EJERCICIO DE TANTEOS Y RE-

          TRACTOS LEGALES.
        1.5.1. Imposibilidad de ejercitar estos derechos en vía administrativa

2. Anotaciones preventivas en procesos contencioso-administrativos o penales.

    Relación con la inscripcíón de resoluciones judiciales.
    2.1. EN PROCESOS CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVOS
        2.1.1. Necesidad de que el proceso vaya dirigido contra el titular registral
        2.1.2. No puede anotarse una medida cautelar que sólo afecte a la pose-

                 sión, pero sí la interposición del recurso contencioso-administrativo

                 siempre que haya mandamiento judicial.
        2.1.3. Anotación preventiva de interposición de recurso contencioso-admi-

                 nistrativo contra la aprobación de una reparcelación: necesidad de

                 mandamiento judicial.
        2.1.4. Anotación preventiva de demanda en procedimientos contencioso-

                 administrativos, siendo codemandada una comunidad de bienes: ne-

                 cesidad de audiencia de los titulares registrales y constancia de si se

                 exigió caución y, en su caso, haberse prestado.
        2.1.5. Impugnación de proyectos de equidistríbución: no cabe inscribir actas

                 de manfestación de hechos mientras se obtiene el mandamiento ju-

                 dicial de anotación preventiva.
    2.2. EN PROCESOS PENALES
        2.2.1. Anotación preventiva de diligencias previas por delito de prevaricación

                 contra la ordenación del territorio: necesidad de que el titular regístral

                 tome parte en el proceso.
    2.3. INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIONES JUDICIALES: RELACIÓN CON LA ANOTA-

           CIÓN PREVENTIVA.
        2.3.1. Desistimiento municipal de la aprobación definitiva de un proyecto de

                 expropiación inscrito, como consecuencia de sentencia firme que re-

                 trotrajo las actuaciones a la aprobación inicial: la nota de calificación

                 no puede exigir un mandamiento judicial ya rechazado por el tribunal
        2.3.2. Inscripción de sentencia firme de demolición: improcedencia si no

                 existe anotación preventiva y aparecen terceros adquirentes no cita-

                 dos en el procedimiento.
        2.3.3 Constancia registral de sentencia firme de anulación de una licencia:

                 improcedencia si no existe anotación preventiva y aparecen terceros

                 adquirentes no citados en el proceso.
        2.3.4. Cancelación de las inscripciones de aprovechamiento urbanístico co-

                 mo consecuencia de la anulación del plan que las originó: improce-

                 dencia si no existe mandamiento judicial ni anotación preventiva.
        2.3.5. Cancelación de inscripciones a favor de la Administración y derivadas

                 de expropiación forzosa: es título suficiente la sentencia firme, aun-

                 que no fueran parte los expropiados.

3. Nota marginal de condiciones de concesión de licencias
    3.1. REQUISITOS FORMALES
        3.1.1. Necesidad de acompañar o testimoniar la certificación del acuerdo

                 exigiendo la condición.
    3.2. CADUCIDAD Y EFECTOS SOBRE LA AFECCIÓN REAL
        3.2.1. La caducidad de la condición de una licencia no es aplicable a la

                 afección real que garantiza su cumplimiento.