LEY 37/2011 Y LA NUEVA METODOLOGÍA PARA CONSEGUIR LA AGILIZACIÓN DEL JUICIO DE DESAHUCIO. Casuística práctica.

1.- INTRODUCCIÓN

a) Pocas perspectivas en el mercado del alquiler de inmuebles.

b) Las reformas precedentes del juicio de desahucio a la Ley 37/2011.

c) En paralelo, la reforma de la LEC por Ley 19/2009 y la de la Ley 37/2011
 

2.- FUNDAMENTO DE LA NECESIDAD DE ACOMETER OTRA REFORMA DEL JUICIO DE DESAHUCIO POR LEY 37/2011 TRAS LA DE LA LEY 19/2009.
 

3.- LÍNEAS GENERALES BÁSICAS DE LA REFORMA INTRODUCIDA POR LEY 37/2011.

a) Novedades del proceso monitorio de desahucio.

b) Posibilidad de comunicarle al inquilino que le condona las rentas y costas si abandona el inmueble de inmediato ex art. 437.3 LEC.

c) El requerimiento no solo sirve para requerirle para que pague o abandone el inmueble, sino para que se le cite a la vista y dándole la fecha del lanzamiento.

d) Forma de llevar a cabo el requerimiento.

e) Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse y despacho de ejecución.

f) Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase.
 

4.- ASPECTOS ESPECÍFICOS Y CONCRETOS DE LA REFORMA DE LA LEC POR LEY 37/2011.

4.1.- No necesidad de modificar la LEC para que los monitorios de desahucio se puedan presentar en las Oficinas de Señalamiento inmediato.

4.2.- Forma de la demanda e intervención letrada.

4.3.- El nuevo sistema de enervación de la acción de desahucio (art. 22.4)

4.4.- Articulación del sistema del requerimiento previo judicial (art. 440.3 LEC)

4.5.- La localización del inquilino deudor.

4.6.- Condonación para recuperar el inmueble (art. 440.3.2º LEC)

4.7.- ¿Cómo se lleva a cabo el requerimiento? (art. 440.3 y 161 LEC)

4.8.- La Ley 13/2009 potencia que en los casos de demandas de desahucio se ejecuten los requerimientos con quienes abran la puerta del inmueble arrendado.

4.9.- La no comparecencia del arrendatario en diez días

4.10.- La comparecencia para anunciar el desalojo sin pagar

4.11.- Proceso acumulado y comparecencia sin pagar

4.12.- ¿Qué incluiría el requerimiento? 4.12.- El señalamiento de la vista en cualquier caso en el requerimiento.

4.13.- El señalamiento de la vista en cualquier caso en el requerimiento.

4.14.- Mecanismos de oposición del deudor en caso de acumulación de acciones.

4.15.- La colaboración con los procuradores.

4.16.- El lanzamiento. Posibles problemas.

4.17.- La solicitud de ejecución.

4.18.- Problemas en materia de costas.

4.19.- Impugnación del Decreto del Secretario judicial.

4.20.- Reclamación de rentas futuras.

4.21.- La justicia gratuita.

4.22.- La acumulación de acciones en el desahucio.
 

5.- LA EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA DE DESAHUCIO FRENTE A TERCEROS OCUPANTES EN EL CASO DE ARRENDAMIENTOS CON PERSONAS JURÍDICAS O ENTIDADES.

a.- Planteamiento del problema.

b.- Particularidades de la existencia de ocupantes en los casos de ejecución forzosa y realización de subasta (arts. 661 y 675 LEC).

c.- Conclusión.
 

6.- LOS ARRENDADORES HAN POTENCIADO LA EXIGENCIA DE GARANTÍAS PARA ASEGURARSE EL COBRO EN CASOS DE IMPAGO.

a) La utilización del aval como garantía ante las situaciones de impago en el arrendamiento.

b) La suscripción de una póliza de seguro a cargo del arrendatario para garantizar la devolución de las rentas impagadas.
 

7.- PROPUESTAS DE MEJORA DEL SISTEMA

7.1.- Implantación del sistema del domicilio electrónico inmobiliario.

7.2.- La creación del Registro de morosos del alquiler.

7.3.- La tipificación como variedad del delito de estafa la contratación de arrendamiento por el inquilino con la intención inmediata de dejar de pagar las rentas habiéndolo llevado a cabo ya con anterioridad.

7.4.- La entrada en funcionamiento de los juicios rápidos civiles para la utilización de las O.S.I. para la tramitación de los juicios de desahucio por falta de pago y el proceso acumulado.
 

8.- FORMULARIOS

1.- Demanda de desahucio por falta de pago de la renta adaptada a la ley 37/2011 de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal.

2.- Demanda desahucio de finca urbana por falta de pago de la renta con posibilidad de enervación.

3.- Demanda desahucio de finca urbana por falta de pago de la renta ofreciendo la condonación a rentas y costas.

4.- Demanda desahucio de finca urbana por falta de pago de la renta sin posibilidad de enervación.

5.- Demanda desahucio de finca urbana por falta de pago de renta sin posibilidad de enervación por existir requerimiento previo

6.- Demanda de desahucio y acumulación de reclamación de rentas y con acumulación de las que vayan venciendo hasta el lanzamiento. (Arts. 220 y 438.3.3.º LEC).

7.- Escrito de la parte demandada en juicio verbal de desahucio por falta de pago de renta acreditando consignación y enervando acción
 

9.- ANEXOS

Protocolo de gestión de una Unidad de Desahucios rápidos en el SCAC de Murcia