NUEVA COORDINACIÓN REALIDAD-CATASTRO-REGISTRO, LA. Comentario jurídico a la ley 13/2015, de 24 de junio.
- Sinopsis
- Índice
La ley hipotecaria ha sufrido nada menos que seis modificaciones a lo largo del año 2015, que han obligado a los juristas que tenemos que tratar con esta materia a un estudio continuado y a un ejercicio profesional dominado por la inseguridad; una labor árida con la que no ha habido más remedio que enfrentarse dada la manera con que se legisla en España.
Las novedades más comentadas fuera de los círculos profesionales especializados han sido sin duda las relativas a la ejecución de la hipoteca y protección de consumidores. Sin embargo, la ley 13/2015, que apenas ha tenido eco mediático, ha llevado a cabo la modificación más importante de la ley hipotecaria desde la gran reforma de los años 1944-46, pues se ha enfrentado de lleno con un problema hasta ahora regulado fragmentariamente y nunca bien resuelto: la base física del Registro, o sea, la finca. La nueva ley se ocupa del acceso de las fincas al Registro, su coordinación con la cartografía catastral y, con el alcance que el libro trata de explicar, con la realidad. Por ello, ha modificado también diversas normas de la ley del Catastro inmobiliario. La tarea de estudiar y comprender la ley 13/2015 es, en consecuencia, mucho más ardua y trabajosa que la reforma de la ejecución hipotecaria.
Esta obra
pretende ser una ayuda a quien tenga que vérselas, habitual u ocasionalmente,
con esta materia. Expone el contraste entre el Derecho derogado y el nuevo en
cuanto a la descripción de la finca y explica, desde la experiencia notarial del
autor, con espíritu práctico y crítico, los requisitos de la inscripción
registral y los medios de coordinar las descripciones catastrales y registrales
entre ellas y con la realidad y, sobre todo, comenta con detalle, pensando en el
profesional que tiene que tramitarlos, cada uno de los diversos expedientes
regulados en el título VI de la ley hipotecaria, incluyendo sus respectivas
relaciones con el Catastro.
Capítulo I PRESENTACIÓN DE LA NORMATIVA 1. Referencia al Derecho derogado 16 2. Esquema de la nueva normativa 19 3. Objetivos principales de la reforma de 2015 21
Capítulo II LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA EN EL REGISTRO Y EN EL CATASTRO 1. La finca registral y su descripción 27 2. La parcela catastral y su descripción 42 3. La coordinación (remisión) 45
Capítulo III EL EXPEDIENTE DE DOMINIO 1. Finalidad y objeto del expediente regulado por el art 203 LH 53 2. Las reglas del nuevo artículo 203.1 LH 54 2.1. Competencia notarial (regla 1ª) 54 2.2. Solicitud (regla 2ª) 56 2.2.1. Contenido del escrito de solicitud 58 2.3. Acta de apertura del expediente y comunicación Notaría-Registro (reglas 3ª y 4ª) 67 2.3.1. El acta de apertura 67 2.3.2. La comunicación Notaría-Registro 68 2.4. Fase probatoria: notificaciones (regla 5ª) 75 2.4.1. A quién hay que notificar: 75 2.4.2. Qué hay que notificar: “la pretensión de inmatriculación” 82 2.4.3. Cómo tiene que hacerse la notificación: “en la forma prevenida reglamentariamente” 83 2.5. Fase probatoria: otras posibles pruebas. Alegaciones (regla 6ª) 84 2.5.1. Otras posibles pruebas 84 2.5.2. Alegaciones (regla 6ª) 85 2.6. Conclusión del expediente notarial (regla 6ª) 86 2.6.1. El ámbito de la calificación registral 90 2.6.2. Recursos 93 2.7. Trámites posteriores (regla 7ª) 94 3. La eficacia de esta inmatriculación 95 4. Modelos de actas 98 Apéndice al capítulo III.La inmatriculación a petición del titular de un derecho real 106
Capítulo IV LA INMATRICULACION POR TÍTULO PÚBLICO 1. Justificación de este medio inmatriculador 119 2. El doble título y sus requisitos 121 3. Otros aspectos de la nueva regulación 144 3.1. Un trámite previo a la inscripción: notificación a efectos de la protección del dominio público 144 3.2. La actuación del registrador posterior a la inscripción. 145 4. Efectos de la inmatriculación obtenida por esta vía 151 4.1. Valoración de los dos medios inmatriculadores de la nueva Ley: expediente de dominio y título público 157
Capítulo V LA DOBLE O MÚLTIPLE INMATRICULACIÓN 1. Competencia (regla 1.ª) 163 2. Inicio del expediente (reglas 2.ª y 3.ª) 163 3. Resolución del expediente (reglas 4.ª a 9.ª) 165 4. Otras formas de resolver la doble inmatriculación 169
Capítulo VI LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE FINCAS 1. Distintos supuestos regulados por el nuevo art. 201 LH 172 2. Las reglas de los apartados 2 y 3 del artículo 201 LH 178 3. El expediente del art. 201.1 LH 186 3.1. Competencia notarial 186 3.2. Solicitud 187 3.2.1. El promotor del expediente 187 3.2.2. El contenido de la solicitud 188 3.3. Acta de apertura del expediente y comunicación Notaría-Registro 194 3.3.1. La comunicación Notaría-Registro 194 3.4. Fase probatoria: notificaciones 197 3.4.1. A quién hay que notificar 197 3.4.2. Qué hay que notificar: “la pretensión de rectificación” 199 3.4.3. Cómo tiene que hacerse la notificación: “en la forma prevenida reglamentariamente” 200 3.5. Fase probatoria: otras posibles pruebas. Alegaciones 200 3.6. Conclusión del expediente notarial 201 3.7. Trámites posteriores 203 4. Modelos de actas 206
Capítulo VII LA INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA 1. La obligatoriedad o voluntariedad de la inscripción de la representación gráfica 217 2. El artículo 9 LH 220 2.1. Qué debe entenderse por “representación gráfica georreferenciada” 221 2.2. Las diferencias entre la descripción registral y la representación gráfica 223 2.3. Una notificación posterior 231 2.4. La publicidad de la representación gráfica 232 3. El artículo 10 LH 232 4. Volvemos al artículo 199 239 5. La coordinación con base en certificación catastral 239 5.1. Competencia 239 5.2. Legitimación activa 240 5.3. Solicitud de inicio del expediente 242 5.4. Las notificaciones 245 5.4.1. A quién hay que notificar 245 5.4.2. Qué hay que notificar 250 5.4.3. Cómo hay que realizar la notificación 251 5.5. Conclusión del expediente 253 5.6. Efectos de la inscripción de la representación gráfica 257 6. La inscripción de la representación gráfica alternativa 257 6.1. Supuestos en que es admisible 257 6.2. Requisitos de la certificación grafica 258 6.3. Tramitación 258 6.3.1. La publicidad registral en estos casos 260
Capítulo VIII LOS EXPEDIENTES ADMINISTRATIVOS PARA COORDINAR EL REGISTRO Y LA REALIDAD FÍSICA Y JURÍDICA EXTRARREGISTRAL 1. El artículo 206 LH 265 1.1. Inmatriculación 267 1.1.1. La normativa reglamentaria 271 1.2. La reanudación del tracto 271 1.3. Las modificaciones hipotecarias 273 2. El artículo 204 LH 274 2.1. La inmatriculación por sentencia 276 2.2. La inmatriculación por declaración administrativa de heredero intestado 279
Capítulo IX EL EXPEDIENTE DE DESLINDE 1. Las distintas regulaciones del deslinde y su respectivo ámbito de aplicación 281 2. La distinción entre la cuestión de la propiedad y la del deslinde 284 3. Ámbito de aplicación de los procedimientos de deslinde de fincas inscritas (ley Hipotecaria) y no inscritas (ley de Jurisdicción Voluntaria) 288 4. Tramitación del expediente 289 4.1. Reglas de competencia 290 4.2. Solicitud 292 4.2.1. El promotor del expediente 292 4.2.2. El contenido de la solicitud 294 4.3. Acta de apertura del expediente 299 4.4. Fase probatoria: notificaciones 299 4.4.1. A quién hay que notificar 300 4.4.2. Qué hay que notificar 306 4.4.3. Cómo tiene que hacerse la notificación 307 4.5. Fase probatoria: otras posibles pruebas. Alegaciones 309 4.6. Conclusión del expediente notarial 311 4.6.1. Convenio unánime 312 4.6.2. Oposición 316 4.6.3. No comparecencia de alguno de los citados 317 4.7. La inscripción registral 320 4.7.1. Recursos 321 5. Modelos de actas 322
Capítulo X LA INSCRIPCIÓN DE CONSTRUCCIONES 1. Los requisitos impuestos por la legislación sectorial 334 1.1. Obras nuevas en construcción 335 1.2. Obras nuevas terminadas 337 1.2.1. El certificado del técnico 338 1.2.2. El seguro decenal 340 1.2.3. El libro del edificio 343 1.2.4. La licencia de primera ocupación y el certificado de eficiencia energética 344 1.3. Obras nuevas antiguas 345 2. La inscripción de las coordenadas de referenciación geográfica 348 2.1. Una breve reflexión 354 3. El archivo registral del libro del edificio 355
Capítulo XI EL EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO 1. Tramitación del expediente 360 1.1. Competencia notarial 360 1.2. Solicitud 362 1.2.1. El promotor del expediente 362 1.2.2. El contenido de la solicitud 367 1.3. Acta de apertura del expediente y comunicación Notaría-Registro 376 1.3.1. La comunicación Notaría-Registro 377 1.4. Fase probatoria: notificaciones 378 1.4.1. A quién hay que notificar: 378 1.4.2. Qué hay que notificar: “la pretensión de reanudación del tracto sucesivo interrumpido” 383 1.4.3. Cómo tiene que hacerse la notificación: “en la forma prevenida reglamentariamente” 385 1.5. Fase probatoria: otras posibles pruebas. Alegaciones 388 1.6. Conclusión del expediente notarial 388 1.6.1. Convenio unánime 388 1.6.2. Oposición 394 1.6.3. No comparecencia de alguno de los citados. 395 1.6.4. Recursos 396 1.7. Trámites posteriores: inscripción, edicto y sistema de alertas 396 1.8. Eficacia del expediente 398 2. Modelos de actas 401
Capítulo XII LOS EXPEDIENTES DE LIBERACIÓN DE CARGAS 1. La regulación sustantiva sobre cancelación de determinados asientos 412 2. Las nuevas reglas del art. 210 de la Ley Hipotecaria 415 2.1. Opciones, retractos y derechos de configuración jurídica 415 2.2. Hipotecas, condiciones resolutorias y otras garantías reales 416 2.3. Censos y foros 418 2.4. Concesiones administrativas 420 3. El expediente de liberación de cargas 421 3.1. Competencia registral (regla 1ª) 422 3.2. Solicitud (regla 2ª) 423 3.2.1. El promotor del expediente 423 3.2.2. La solicitud 423 3.3. Apertura del expediente 424 3.4. Fase probatoria: notificaciones (regla 3ª) 424 3.4.1. A quién hay que notificar 425 3.4.2. Qué hay que notificar: “la pretensión de cancelación” 425 3.4.3. Cómo tiene que hacerse la notificación: “en la forma prevenida en esta Ley” 425 3.5. Fase probatoria: otras posibles pruebas. Alegaciones. 426 3.5.1. Otras posibles pruebas 426 3.5.2. Alegaciones (regla 4ª) 427 3.6. Conclusión del expediente (reglas 4ª, 5ª, 6ª y 7ª) 428 3.6.1. Recursos 430
Capítulo XIII LOS PROCEDIMIENTOS CATASTRALES DE COORDINACION CON LA REALIDAD Y EL REGISTRO 1. La ley del Catastro inmobiliario 438 2. La ley de economía sostenible 443 3. Comentario crítico de las modificaciones introducidas por la ley de economía sostenible en lo referido a la coordinación realidad-Catastro-Registro. 448 3.1. El procedimiento de subsanación de discrepancias 448 3.2. Las comunicaciones notario-Catastro 454 3.2.1. Las comunicaciones en general 454 3.2.2. El envío de la “documentación complementaria”. 456 3.2.3. El envío de copias y de planos protocolizados. 457 3.2.4. La actuación en caso de duda sobre la referencia catastral. 458 4 Las modificaciones de la ley 13/2015 459
Capítulo XIV LA COORDINACIÓN REALIDAD-CATASTRO-REGISTRO A CONSECUENCIA DE LAS DISTINTAS ACTUACIONES POSIBLES 1. Actuaciones directamente en relación al Catastro 467 1.1. Primer supuesto 467 1.2. Segundo supuesto 468 1.3. Tercer supuesto 472 1.4. Cuarto supuesto 473 1.5. Quinto supuesto 474 2. Actuaciones directamente en relación al Registro de la Propiedad 476 2.1. La inmatriculación de fincas 476 2.2. Rectificación registral de la descripción de fincas 478 2.2.1. El artículo 201 LH 478 2.2.1.1. Diferencias de cabida inferiores al 5% de la cabida inscrita 479 2.2.1.2. Diferencias de cabida superiores al 5% sin exceder del 10% 480 2.2.1.3. Diferencias de cabida superiores al 10% de la cabida inscrita 482 2.2.2. El expediente del artículo 199 LH 483 2.2.3. ¿Cuándo hay que usar el artículo 201.1 LH y cuándo el art. 199 LH? 484 2.3. El deslinde 484 2.3.1. El deslinde y el expediente del artículo 199 LH 484 2.3.2. El deslinde y los expedientes de rectificación de descripción de fincas del artículo 201 LH 487 3. Los expedientes de la ley 13/2015 relativos al Registro y el proceso jurisdiccional del artículo 198 LH. 489 Apéndice al capítulo XIV: negocios jurídicos de modificación de la configuración de fincas 492
Notas de bibliografía 503
Anexo Normativo 513 – Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo 513 – Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Versión vigente tras la Ley 13/2015) 550 – Resolución de 29 de octubre de 2015, de la Subsecretaría, por la que se publica la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. 603