La finalidad de este
trabajo se concreta en analizar las novedades que introduce en la tutela
judicial arrendaticia la entrada en vigor de la Ley de medidas de fomento y
agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.
Debido a la dificultad
existente en nuestros días en relación a la adquisición de una vivienda en
propiedad, desde los órganos gubernamentales nace el intento de potenciar el
alquiler. Una de las medidas tendentes a tal objetivo, se concreta en regular un
marco procesal adecuado que aumente la protección del arrendador ante
incumplimientos contractuales del arrendatario, agilizando la tramitación de los
procesos verbales arrendaticios con la intención de que el propietario recupere
la finca en la mayor brevedad temporal, evitando los perjuicios que con
anterioridad debía soportar ante interminables procesos arrendaticios.
En la obra, partiendo de la
jurisprudencia consolidada en esta materia, se analizan las novedades procesales
que incidirán de forma directa en la tramitación procesale de los nuevos
procesos verbales arrendaticios.
CAPÍTULO I
Normativa procesal aplicable en materia
arrendaticia
CAPÍTULO II
La tutela judicial en materia de arrendamientos
urbanos en la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil
CAPÍTULO III
Los juicios verbales en materia arrendaticia
1. Ámbito de aplicación
1.1. Desahucio por falta de pago
A) Naturaleza sumaria del proceso de desahucio por falta de pago
a) Relaciones
jurídicas calificadas de complejas. Inadecuación
procedimental.
b) Hipótesis
no incardinables en la categoría de complejas. Admisión a
trámite.
B) Obligaciones pecuniarias objeto de
reclamación en la interinidad del pro-
ceso de desahucio por falta de pago.
C) Obligaciones pecuniarias
incumplidas que constituyen fundamento de la
resolución del contrato y de la
acción de desahucio.
a) Contratos
de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de la LAU
29/1994, de 24 de
noviembre de 1994: Causas tasadas de resolución
del contrato y fundamento de la
acción de desahucio.
b) Ampliación
de las causas resolutorias del contrato como consecuencia
de la entrada en vgor
de la LAU 29/1994, de 24 de noviembre de
1994: El impago del IBI.
c) Contratos
posteriores a la entrada en vgor de la LAU 29/1994, de 24
de noviembre de 1994:
Ampliación de las causas de resolución del
contrato al impago de toda cantidad
asumida por el arrendatario.
D) Constatación del impago del arrendatario
a) La
diligencia del arrendatario
b) Supuestos
excluibles de la calificación de impago del anendatario.
1) Impago por causas imputables al arrendador
2) Retraso en el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias del
arrendatario.
3) Exención temporal del pago de las rentas y cantidades asimiladas
1.2. Desahucio por expiración del plazo
A)
Naturaleza plenaria del desahucio por expiración del plazo
a) Relaciones
jurídicas englobadas en el carácter plenario. Admisión a
trámite.
b)
Delimitación objetiva del desahucio por expiración del plazo. Inade-
cuación
procedimental
B) Modificaciones introducidas por la
Ley de Medidas de Fomento y Agiliza-
ción Procesal del Alquiler y de la Eficiencia
Energética de los Ediflcios en
relación a la naturaleza jurídica de los procesos
de desahucio por expira-
ción del plazo.
1.3. Desahucio por falta de pago y reclamación conjunta de
las cantidades
adeudadas en concepto de impago de renta o cantidades asimiladas.
A)
Regulación legal
B) Modificaciones introducidas por la
Ley de Medidas de Fomento y Agiliza-
ción Procesal del Alquiler y de la Eficiencia
Energética de los Edificios en
la acumulación de acciones en los procesos
verbales arrendaticios.
1.4. Reclamación individual de las cantidades adeudadas en
concepto de
renta o cantidades asimiladas impagadas.
A)
Regulación legal
B) Modificaciones introducidas por la
Ley de Medidas de Fomento y Agiliza-
ción Procesal del Alquiler y de la Eficiencia
Energética de los Edificios en
el ámbito de aplicación de los juicios verbales
arrendaticios.
CAPÍTULO IV
Defensa y representación
1. Postulación procesal: ¿facultativa o
preceptiva?
2. Consecuencias de la comparecencia a la vista
del juicio verbal sin abogado y procurador en supuestos en que resulta
preceptiva su intervención.
3. La asistencia jurídica gratuita en los procesos
verbales en materia arrendaticia.
4. Modificaciones introducidas por la Ley de
Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia
Energética de los Edificios en cuanto a la solicitud del derecho a la asistencia
jurídica gratuita en los procesos verbales arrendaticios.
5. Nulidad de actuaciones por indefensión
CAPÍTULO V
Juzgado competente para conocer de las demandas
arrendaticias
1. La competencia judicial objetiva
2. La competencia judicial territorial. La
prohibición de la sumisión expresa y tácita.
3. La falta de competencia de los órganos
judiciales
CAPÍTULO VI
Reglas de aplicación para determinar la cuantía
de los juicios verbales en materia arrendaticia
1. Cuestiones previas
2. Interpretación heterogénea del artículo 251 LEC
3. Análisis jurisprudencial de la aplicación del
art. 251 LEC con anterioridad a la reforma legislativa.
3.1. Procesos de desahucio por falta de pago o por expiración
del plazo
contractual.
3.2. Procesos en que se acumula la acción de desahucio con la
reclamación de
rentas y cantidades asimiladas.
4. Modificaciones introducidas por la Ley de
Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia
Energética de los Edificios en relación a la determinación de la cuantía del
proceso.
CAPÍTULO VII
Posible acumulación de acciones en los procesos
verbales de desahucio
1. Acumulación objetiva de acciones
1.1. La permisibilidad de aceptar la acumulación objetiva de
acciones como
excepcionalidad a la normativa genérica de los procesos verbales.
1.2. Regulación normativa de la acumulación de acciones
1.3. Modificaciones introducidas por la Ley de Medidas de
Fomento y Agiliza-
ción Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios en
relación a la acumulación objetiva de acciones.
1.4. Tratamiento procesal de la acumulación objetiva de
acciones
A) Supuestos de
admisión de la acumulación objetiva de acciones
B) Interpretación restrictiva de la
normativa específica
2. Acumulación subjetiva de acciones
2.1. Tratamiento legal
2.2. Modificaciones introducidas por la Ley de Medidas de
Fomento y Agiliza-
ción Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios re-
ferentes a la acumulación subjetiva de acciones.
3. Normas comunes exigidas para la admisión de la
acumulación de acciones objetiva y subjetiva.
CAPÍTULO VIII
Tramitación procesal de los juicios verbales en
materia arrendaticia
1. Interposición de demanda sucinta
1.1. Contenido de la demanda arrendaticia
1.2. Requisitos específicos de la demanda arrendaticia
A) La enervación
de la acción de desahucio
a) Contenido
del requerimiento de pago
b) Carácter
fehaciente del requerimiento de pago
B) La condonación en los procesos
verbales arrendaticios
a) Regulación
legal
b)
Modificaciones introducidas por la Ley de Medidas de Fomento y Agi-
lización
Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edifi-
cios en la
regulación de la condonación.
2. Cognición judicial inicial
2.1. Examen de la competencia judicial
2.2. Análisis de la demanda arrendaticia
3. Auto de admisión de la demanda arrendaticia y
citación para la vista 146
3.1. Contenido de la citación a juicio
A) Requisitos generales
B) Presupuestos específicos de la
citación a juicio en los procesos verbales
arrendaticios.
C) Modificaciones introducidas por la
Ley de Medidas de Fomento y Agiliza-
ción Procesal del Alquiler y de la Eficiencia
Energética de los Edificios en
los requisitos de la citación a juicio.
D) Especialidades en los partidos
judiciales donde existan Oficinas de Seña-
lamiento Inmediato.
4. Notificación al demandado-arrendatario de la
demanda sucinta y citación para la vista
4.1. Lugar en que debe practicarse la citación
4.2. Práctica de la citación a personas diferentes del
arrendatario. Supuestos
de Indefensión.
4.3. Desconocimiento del domicilio del arrendatario
4.4. Modificaciones introducidas por la Ley de Medidas de
Fomento y Agiliza-
ción Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios en
la práctica de la citación.
4.5. Posibles actitudes del demandado frente a la citación
A) Finalización anormal del proceso
a) Aceptación
de la condonación propuesta por el arrendador
1) Consecuencias de la aceptación en la tramitación del juicio
2) Modificaciones introducidas por la Ley de Medidas de Fomento y
Agilización
Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los
Edificios en la
aceptación de la condonación.
b) Efectos jurídicos del pago enervatorio en el proceso arrendaticio
1) Requisitos para la validez de la enervación
2) Legitimación para efectuar el pago enervatorio
3) Diferentes alternativas de pago
4) Cantidades que deben ser objeto de pago/consignación
5) Momento procesal oportuno para realizar la enervación
6) Necesaria acreditación del pago enervatorio
7) Posibilidad de practicar la enervación conjuntamente con la oposi-
ción a la
reclamación del arrendador.
8) Resolución judicial que pone fin al proceso en que se efectúa la
enervación.
9) Modificaciones introducidas por la Ley de Medidas de Fomento y
Agilización
Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los
Edificios, en
relación a la práctica de la enervación.
B) Impugnación de la competencia del
órgano judicial
C) Especial atención a la alegación
de la compensación, litispendencia y
prejudicialidad civil.
a)
Posibilidad de alegar la compensación regulada en el art. 438.2 LEC
b) Alegación
de la litispendencia y prejudicialidad civil
1) Tratamiento procesal de la litispendencia
2) Tratamiento procesal de la prejudicialidad civil
4.6. La vista en los juicios verbales arrendaticios
A)
Consecuencias de la incomparecencia de las partes a la vista del juicio.
a)
Incomparecencia del demandante-arrendador
b)
Incomparecencia del demandado-arrendatario
c)
Modificaciones introducidas por la Ley de Medidas de Fomento y Agili-
zación
Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios
en la
incomparecencia del arrendatario.
B) Desarrollo de la vista
a) Trámite de
alegaciones
b) La
actividad probatoria. Inexistencia de limitación alguna respecto de
los medios
de prueba a utilizar por las partes. Posible restricción en
cuanto al objeto de
prueba.
c) La carga
probatoria de las partes personadas
1) Hechos que deben ser probados por el arrendador
2) Alegaciones que deben ser probadas por el arrendatario
d) Posible
formulación de la reconvención en los juicios verbales en ma-
teria arrendaticia.
1) Regulación legal
2) Modificaciones introducidas por la Ley de Medidas de Fomento y
Agilización
Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los
Edificios en la reación de la reconvención.
C) La sentencia
a) La
regulación legal
b)
Modificaciones introducidas por la Ley de Medidas de Fomento y Agi-
lización
Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edifi-
cios en la
configuración de la sentencia. Posible condena de cantida-
des futuras.
1) Contenido de las condenas de futuro
2) Sumisión de la condena de futuro al principio dispositivo
3) Modalidades procesales arrendaticias en las que resulta posible
la condena de
futuro.
4) Momento procesal oportuno para la solicitud de la condena de
futuro.
5) Ejecución de la condena de futuro
6) Consecuencias para el arrendatario del incumplimiento de los
acuerdos
derivados de la aceptación de la condonación y de su
incomparecencia a la vista.
D) Los efectos de cosa juzgada
a) Regulación
legal
b)
Modificaciones introducidas por la Ley de Medidas de Fomento y Agi-
lización
Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edifi-
cios en la
regulación de la cosa juzgada.
E) Regulación legal de la
notificación de la sentencia dictada en los supues-
tos de incomparecencia del
arrendatario, tras la entrada en vigor de la
Ley de Medidas de Fomento y
Agilización Procesal del Alquiler y de la Efi-
ciencia Energética de los
Edificios.
F) La condena en costas
a) La
imposición de costas en la sentencia
b) La
imposición de costas en los supuestos de finalización «anormal»
del proceso.
1) La imposición de costas en la condonación
2) La imposición de costas en la enervación
3) Modificaciones introducidas por la Ley de Medidas de Fomento y
Agilización
Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los
Edificios en la
imposición de costas en los supuestos de
enervación.
G) La impugnación de la sentencia
a) Recursos en que se exige como condición sine qua non para su inter-
posición la consgnación de las rentas debidas.
b) Cantidades
que deben ser objeto de consignación
1) Obligaciones devengadas y obligaciones con vencimiento durante
la
sustanciación del recurso.
2) Consignación de la renta y de las cantidades asimiladas
c)
Procedimientos de desahucio en que deviene obligatoria la consigna-
ción para la
impugnación de la resolución judicial.
d) Regulación
legal de la consinación
1) Momento procesal oportuno para efectuar la consignación
2) Revisión de la consignación de oficio por el órgano judicial
3) Posible subsanación de la falta de acreditación de la consignación
4) La exigencia de la consignación versus el derecho a la asistencia
jurídica
gratuita.
e)
Restricciones a la interposición del recurso de queja
H) La ejecución de la resolución
judicial
a) Contenido
de la actividad ejecutiva
b)
Modificaciones introducidas por la Ley de Medidas de Fomento y Agili-
zación
Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios
en relación
a la tramitación de la actividad ejecutiva.
CAPÍTULO IX
Sinopsis de las últimas modificaciones
legislativas de la Ley de Enjuiciamiento Civil en los procesos verbales
arrendaticios
1. Modificaciones introducidas por la Ley 23/2003,
de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo
2. Modificaciones introducidas por la Ley 13/2009,
de 3 de noviembre, de Reforma de la Legislación Procesal para la Implantación de
la nueva Oficina Judicial.
3. Modificaciones introducidas por la Ley 19/2009,
de 23 de noviembre, de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y
de la Eficiencia Energética de los Edificios.
CAPÍTULO X
Supuestos prácticos
Supuesto jurídico I
A) Exigibilidad de cuantía determinada. La falta de oposición por parte del
arrendatario convierte la renta actualizada en cuantía determinada.
B) Cumplimiento de los presupuestos legales de la
notificación de la actua-
lización de la renta.
a) Comunicación fehaciente
1. La falta
de notificación por mala fe del deudor no es imputable al
arrendador.
2. Determinación de la fehaciencia
b) Ausencia de oposición del arrendatario
1. Posibles actitudes del arrendatario
2. Oposición expresa y manifiesta
3. Equiparación de la ausencia de oposición a la
aceptación tácita
c) La calificación de la reclamación de la renta como cuestión
compleja
depende de la aceptación y concreción de la actualización.
Supuesto jurídico II
A) Regulación de las causas de desahucio en las Leyes sustantivas
B) Diferentes consecuencias del impago del IBI en función de la fecha del
contrato.
C) Contratos anteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994
a) Tesis contrarias al impago del IBI como causa resolutoria del
contrato
b) Tesis a favor del impago del IBI como causa resolutoria del
contrato
D) El impago del IBI como causa del desahucio con independencia de la
fecha
de formalización del contrato.
Supuesto jurídico III
A) Configuración legal de los límites a la reconvención
B) La admisión de una segunda reconvención se encuentra condicionada
por
la normativa vigente en el momento de efectuarse la misma.
a) Inadmisión de una segunda enervación si la primera se efectuó
tras la
entrada en vigor de las modificaciones contenidas en la
Disposición Adi-
cional 5.ª de la LAU de 1994.
b) Admisión de una segunda enervación si la primera se efectuó en
base
al art. 147 LAU de 1964.
Supuesto jurídico IV
A) Configuración jurisprudencial de la institución jurídica de la litispendencia
B) Configuración jurisprudencial de la institución jurídica de la prejudicialidad
civil.
C) Dferenciación entre las figuras de la litispendencia y la prejudicialidad
civil
D) Inexistencia de litispendencia entre ambos procesos
E) Inexistencia de prejudícialidad civil entre ambos procesos
Supuesto jurídico V
A) Revisión de oficio de los presupuestos del art. 449.1 LEC
B) La consignación de las rentas debidas como condición sine qua non para la
admisibilidad del recurso.
C) Subsanabilidad de la ausencia de justificación documental de la consignación
a) Regla general: Subsanación de los actos procesales
b) La subsanación en los juicios de desahucio
D) Impago de las rentas que venzan durante la tramitación del proceso.
a) Posible consignación anticipada o pago en el momento del vencimiento.
b) Consecuencias del impago:
Declaración de desierto del recurso.
CAPÍTULO XI
Anexo legislativo
1. Normativa procesal civil
1.1. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (artículos 249 y
250):
Ámbito de aplicación.
1.2. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (artículos 251 y
252):
La determinación de la cuantía.
1.3. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (artículos 437 a
447):
Tramitación procesal.
1.4. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (artículos 21 y 22):
La enervación de la acción.
1.5. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (artículo 33): La
asis-
tencia jurídica gratuita.
1.6. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (artículos 155 y
164):
La citación y notficación.
1.7. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (artículo 220): La
con-
dena de futuro.
1.8. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (artículos 494, 448
y
449): Los recursos.
1.9. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (artículo 497): La
noti-
ficación de la sentencia ante la incomparecencia del demandado.
1.10. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (artículo 549): El
inicio
de la actividad ejecutiva.
1.11. Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (artículo 703): Entrega
de la finca arrendada.
2. Normativa sustantiva
2.1. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (artículo
27): La falta de pago como causa de resolución del contrato.
2.2. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (artículos
9 a 16): Regulación de la duración temporal de los contratos de
arrendamiento.
2.3. Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de
Con-
sumo (Disposición final tercera. Reforma de la Ley de Enjuiciamiento
Civil): Modificación de preceptos de la Ley Procesal.
2.4. Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la
Eficiencia Energética de los Edflcios (Artículo segundo. Modificación de la
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil): Modflcación de
pre-
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