REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS. (Planteamiento jurídico-económico-financiero y fiscal). (Monografía de la «Revista Aranzadi de Urbanismo y Edificación» Nº 22)

CAPÍTULO 1
DEFINICIÓN Y CONCEPTOS GENERALES

1. Concepto de edificio
    1.1. Funciones del edificio
    1.2. Elementos de un edificio
        1.2.1. Parcela
        1.2.2. Cerramientos exteriores del edificio
        1.2.3. Elementos singulares
        1.2.4. Accesos y elementos de comunicación
        1.2.5. Espacios habitables
        1.2.6. Elementos de distribución interior
        1.2.7. Patios
    1.3. Morfología de un edificio
        1.3.1. Rasante de la edificación
        1.3.2. Elementos edificados bajo rasante
        1.3.3. Elementos edificados sobre rasante
        1.3.4. Altura máxima de edificación
        1.3.5. Aplicación al caso de rehabilitación de edificios
    1.4. Tipología de los edificios de uso residencial
        1.4.1. Unifamiliares
        1.4.2: Bifamiliares
        1.4.3. Multifamiliares o colectivos
        1.4.4. Complejos inmobiliarios

2. Necesidades que cubre un edificio y problemática medioambiental que plantea

3. Obras en los edificios

4. Obras de restauración

5. Obras de conservación o mantenimiento

6. Obras de consolidación o reparación

7. Obras de rehabilitación
    7.1. Obras de acondicionamiento
    7.2. Obras de reestructuración
        7.2.1. Obras de reestructuración puntual
        7.2.2. Obras de reestructuración parcial
        7.2.3. Obras de reestructuración general y total
8. Obras exteriores a los edificios

9. Obras de reconfiguración

10. Obras de demolición

11. Obra de nueva edificación

12. Intervención en edificios catalogados o con algún tipo de protección

13. Bienes inmuebles pertenecientes al patrimonio histórico español

14. El estado de ruina de un edificio

15. Legislación sobre rehabilitación de edificios y viviendas

 

CAPÍTULO 2
OBTENCIÓN DE LA MATERIA PRIMA: EL EDIFICIO PARA REHABILITAR

1. Situación inicial del edificio
    1.1. Propietario único del edificio (sea persona física o jurídica)
    1.2. Propietarios individualizados por vivienda y/o local comercial (sean per-

           sonas físicas o jurídicas)

2. Derechos de los ocupantes
    2.1. Inquilinos de viviendas
        2.1.1. Duración del contrato
    2.2. Inquilinos de locales comerciales
    2.3. Precaristas

3. Valor del edificio a rehabilitar

    3.1. Método residual dinámico
    3.2. Método residual estático
    3.3. Método de actualización de rentas

4. Ejemplo práctico de tasación de un edificio para rehabilitación

5. Formalización jurídica de la adquisición de un edificio para rehabilitar

6. Contratos preparatorios o accesorios de la adquisición
    6.1. Promesa de compra venta
    6.2. Contrato de opción de compra
    6.3. Contrato de señal o de arras
    6.4. Compraventa con condición suspensiva
    6.5. Compraventa con condición resolutoria

7. Contratos de adquisición de la propiedad del edificio
    7.1. Compraventa
    7.2. Permuta
    7.3. Aportación
    7.4. Adquisición indirecta por compra de acciones de una sociedad propietaria

           del edificio.

8. Adquisición del uso de vuelo de un edificio
 

CAPÍTULO 3
TIPOLOGÍAS DE REHABILITACIÓN

1. La rehabilitación de edificios

2. La rehabilitación de áreas urbanas, de edificios y de viviendas

3. Aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) a las obras de rehabilitación de edificios

4. Aplicación a las obras de rehabilitación de edificios del Código Técnico de la Edificación (CTE)

5. Aplicación de las infraestructuras comunes de telecomunicaciones en la rehabilitación de edificios

6. Aplicación de la normativa técnica de accesibilidad universal en los edificios de viviendas y supresión de barreras arquitectónicas a las obras de rehabilitación de edificios.
    6.1. Legislación estatal
    6.2. Legislación autonómica

7. Aplicación de la normativa mínima de habitabilidad

8. Aplicación del certificado de eficiencia energética a las obras de rehabilitación de edificios

9. Aplicación de la normativa de ecoeficiencia de Cataluña

10. Aplicación de los criterios de eficiencia energética y sostenibilidad de la Comunidad Valenciana
 

CAPÍTULO 4
REHABILITACIÓN PROTEGIDA

1. Plan estatal de vivienda y rehabilitación 2009-2012

2. Limitaciones del plan para promociones de viviendas procedentes de rehabilitación
    2.1. Productos procedentes de la rehabilitación y su destino
    2.2. Cómputo de superficies
        2.2.1. Superficie construida de vivienda, anejo o ¡ocal comercial o de

                  negocio.
        2.2.2. Superficie construida con zonas comunes
        2.2.3. Superficie útil
        2.2.4. Superficies útiles computables
        2.2.5. Relación entre superficies
    2.3. Superficie útil protegida mínima
    2.4. Precios máximos de venta
    2.5. Renta inicial máxima en promociones rehabilitadas para arrendamiento
    2.6. Limitaciones al acceso de compradores y arrendatarios de productos pro-

           tegidos procedente de rehabilitados.

3. Financiación de promociones de viviendas procedentes de rehabilitación

4. Concepto de presupuesto protegido en actuaciones de rehabilitación

5. Programa de áreas de rehabilitación integral de conjuntos históricos, centros urbanos, barrios degradados y municipios rurales (ARIS) (artículos 45 a 53)
    5.1. Programa áreas de rehabilitación integral (ARIS)
    5 2. Áreas de renovación urbana (ARUS)

6. Programa ayudas Renove (artículos 58 a 62 del Real Decreto 2066/2008)

7. Actuaciones del promotor inmobiliario respecto a las operaciones de rehabilitación protegida.
 

CAPÍTULO 5
FISCALIDAD DE LAS OPERACIONES DE REHABILITACIÓN

1. Conceptos fiscales de carácter general sobre la transmisión de inmuebles

2. Operaciones exentas del impuesto según el artículo 20.uno. 220 de la Ley del IVA según el texto establecido por el Real Decreto-ley 6/ 2010, de 9 de abril.

3. Concepto fiscal de rehabilitación según lo dispuesto en el Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril

4. Tipos impositivos aplicables por TPO y AJD en las Comunidades Autónomas

5. Tipos impositivos de IVA

6. Liquidación y devolución del IVA

7. Fiscalidad de la adquisición de edificios para su rehabilitación
    7.1. Fiscalidad del contrato de promesa de compraventa
    7.2. Fiscalidad del contrato de señal
    7.3. Fiscalidad del contrato de Opción de compra
    7.4. Compraventa
    7.5. Permuta
    7.6. Aportación
    7.7. Compre, indirecta de las acciones de una sociedad que es su titular

8. Fiscalidad de la adquisición de edificios para su demolición

9. Fiscalidad del contrato de ejecución de obras de rehabilitación de edificios

10. Fiscalidad de la comercialización de los productos obtenidos en la rehabilitación de edificaciones
    10.1. Venta de productos rehabilitados
    10.2. Alquiler de los productos rehabilitados
    10.3. Alquiler con opción de compra de los productos rehabilitados

11. Deducción del IVA soportado por los promotores de edificios rehabilitados

12. Deducción en el impuesto de la renta de las personas físicas por obras de mejora en la vivienda habitual
 

CAPÍTULO 6
PLANTEAMIENTO DE LA VIABILIDAD ECONÓMICO-FINANCIERA DE LA REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS DE VIVIENDAS.

1. Precauciones en la adquisición del edificio para rehabilitar

2. Particularidades del proyecto técnico de edificación

3. Particularidades de la licencia de obras

4. Planteamiento del estudio económico
    4.1. Estudio económico de un edificio rehabilitado para la venta
    4.2. Estudio económico de un edificio rehabilitado para alquiler
    4.3. Estudio económico de una promoción de rehabilitación de edificio para la

           venta en aportación.

5. Planteamiento del cash flow de tesorería y del cash flow operativo
    5.1. Detalle de cash-flow de tesorería
    5.2. Cash flow operativo

6. Rentabilidad de la promoción
    6.1. Ratios de rentabilidad estática
    6.2. Ratios de rentabilidad dinámica

7. Ejemplo práctico de viabilidad de una promoción de un edificio para rehabilitación con destino a la venta.
 

APÉNDICE 1
ÁMBITOS TERRITORIALES DE PRECIO MÁXIMO SUPERIOR (ATPMS)

ÚLTIMA PUBLICACIÓN DE LA CLASIFICACIÓN DE LOS ATPMS APROBADO POR EL MINISTERIO DE LA VIVIENDA SEGÚN LO DISPUESTO EN LA ORDEN VIV/1952/2009, DE 15 DE ABRIL, A PETICIÓN DE LAS COMUNIDADES AUTÓNOMAS Y CIUDADES AUTÓNOMAS DE CEUTA Y MELILLA.

A. Grupo A

B. Grupo B

C. Grupo C
 

APÉNDICE 2
RESUMEN DE LEGISLACIÓN AUTONÓMICA EN MATERIA DE VIVIENDAS Y ANEJOS DE PROTECCIÓN PÚBLICA PROCEDENTES DE REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS.

0. Objetivos

1. Andalucía
    1.1. Precios máximos de venta de productos procedentes de rehabilitación
    1.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    1.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    1.4. Cómputo de superficies
        1.4.1. Vivienda
        1.4.2. Alojamientos
        1.4.3. Garajes
        1.4.4. Trasteros y demás anejos

2. Aragón
    2.1. Promociones rehabilitadas para venta
    2.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    2.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    2.4. Cómputo de superficies
        2.4.1. Viviendas
        2.4.2. Garajes
        2.4.3. Trasteros y anejos

3. Principado de Asturias
    3.1. Promociones rehabilitadas para venta

4. Islas Baleares
    4.1. Promociones rehabilitadas para venta

    4.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento.
    4.3. Arrendamiento con opción de compra
    4.4. Cómputo de superficies

5. Canarias
    5.1. Promociones rehabilitadas para venta
    5.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    5.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    5.4. Cómputo de superficies
        5.4.1. Viviendas
        5.4.2. Anejos
        5.4.3. Superficie útil en el caso de adquisición de vivienda usada y rehabili-

                 tación de viviendas para arrendamiento.
        5.4.4. Alojamientos protegidos

6. Cantabria
    6.1. Promociones rehabilitadas en venta
    6.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    6.3. Cómputo de superficies
        6.3.1. Viviendas
        6.3.2. Garajes
        6.3.3. Trasteros
        6.3.4. Locales comerciales o de negocio

7. Castilla-La Mancha
    7.1. Promociones rehabilitadas en venta
    7.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    7.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    7.4. Cómputo de superficies
        7.4.1. Viviendas
        7.4,2. Garajes
        7.4.3. Trasteros
        7.4.4. Locales comerciales

8. Castilla y León
    8.1. Promociones rehabilitadas para venta

    8.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    8.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra

9 Cataluña
    9.1. Promociones rehabilitadas para venta
    9.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    9.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    9.4. Cómputo de superficies
        9.4.1. Viviendas

10. Extremadura

    10.1. Promociones rehabilitadas para venta

    10.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    10.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    10.4. Cómputo de superficies
        10.4.1. Viviendas
        10.4.2. Garajes
        10.4.3. Trasteros y anejos

11. Galicia
    11.1. Promociones rehabilitadas para venta
    11.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    11.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    11.4. Cómputo de superficies
        11.4.1. Viviendas
        11.4.2. Garajes
        11.4.3. Trasteros y anejos

12. La Rioja
    12.1. Promociones rehabilitadas para venta
    12.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento

    12.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra

    12.4. Cómputo de superficies
        12.4.1. Viviendas
        12.4.2. Anejos

13. Madrid
    13.1. Promociones rehabilitadas para venta
    13.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    13.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    13.4. Cómputo de superficies
        13.4.1. Viviendas
        13.4.2. Garajes
        13.4.3. Trasteros y anejos
        13.4.4. Locales comerciales

14. Murcia

    14.1. Promociones rehabilitadas para venta

    14.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    14.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    14.4. Cómputo de superficies
        14.4.1. Viviendas

        14.4.2. Garajes
        14.4.3. Trasteros y anejos

15. Navarra

    15.1. Promociones rehabilitadas para venta

    15.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    15.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    15.4. Cómputo de superficies
        15.4.1. Viviendas
        15.4.2. Garajes
        15.4.3. Trasteros y anejos

        15.4.4. Locales comerciales

16. País Vasco
    16.1. Ámbitos territoriales homogéneos

    16.2. Promociones rehabilitadas para venta
    16.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento
    16.4. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra
    16.5. Cómputo de superficies

        16.5.1. Viviendas
        16.5.2. Garajes

        16.5.3. Trasteros y anejos

17. Comunidad Valenciana
    17.1. Promociones rehabilitadas para venta

    17.2. Promociones rehabilitadas para arrendamiento

    17.3. Promociones rehabilitadas para arrendamiento con opción de compra

    17.4. Cómputo de superficies
 

BIBLIOGRAFÍA SELECCIONADA