RETRACTO EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, EL. Cuestiones prácticas, formularios y jurisprudencia. (Incluye CD-ROM)

Primera parte

Cuestiones prácticas

I. El nacimiento del derecho de retraer

II. El derecho de retracto. Presupuestos legales
    1. La vigencia del contrato de arrendamiento
    2. El retrayente arrendatario de finca urbana. Supuestos.
    3. La transmisión de la propiedad de la finca. Supuestos.
    4. La identidad entre lo vendido y lo retractado
    5. Las causas contenidas en el art. 25.3 de la LAU
    6. La notificación al arrendatario de las condiciones de la transmisión.
    7. El límite temporal para el ejercicio del retracto: la caducidad.
    8. La forma de ejercicio del retracto
    9. El reembolso del precio y demás gastos en el retracto arrendaticio urbano.
        a) La naturaleza jurídica y alcance del reembolso
        b) El contenido objetivo del reembolso
        c) ¿Es necesaria la previa consignación o la prestación de aval?

III. Aspectos procesales
    1. Legitimación
    2. Procedimiento
    3. Competencia territorial
    4. Postulación
    5. Cuantía del procedimiento
    6. Documentos a aportar con la demanda

    7. Recursos

IV. Preferencia del retracto frente a otros derechos similares

V. Aspectos registrales
    1. Los efectos del retracto: la publicidad y Registro de la Propiedad
    2. Los requisitos para la inscripción por el nuevo comprador

VI. Particularidades en los arrendamientos rústicos
    1. En la Ley 49/2003, de Arrendamientos Rústicos
    2. En el Derecho Civil de Galicia
    3. En el Derecho Civil de Cataluña

VII. Aspectos fiscales. El Retracto legal y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
    1. El hecho imponible
    2. La base imponible
    3. La determinación del sujeto pasivo y exención

 

 

Segunda parte

Formularios

I. Negocios jurídicos generadores de estos derechos y renuncia

Contratos translativos del dominio

    1. Contrato privado de compraventa de un inmueble para uso de vivienda
    2. Contrato privado de compraventa de una vivienda arrendada. Renuncia del

       arrendatario.
    3. Escritura de compraventa de vivienda ganancial
    4. Escritura de donación de finca rústica. Código Civil
    5. Contrato privado de compraventa de finca rústica (fórmula sencilla)
    6. Escritura de compraventa de finca rústica Contratos translativos del uso y

       del disfrute.
    7. Contrato de arrendamiento de vivienda para uso principal
    8. Contrato de arrendamiento de una finca rústica
    9. Escritura pública de arrendamiento de una finca rústica

Renuncia de los derechos

    10. Cláusula contractual por la que se renuncia anticipadamente a los dere-

         chos de adquisición preferente. Diversas fórmulas.
    11. Renuncia del derecho de retfacto arrendaticio rústico. Derecho Civil de

         Galicia.

II. Extrajudiciales

Notificaciones

    12. Notificación al arrendatario de la intención de proceder a la venta de la

         vivienda.
    13. Notificación al arrendatario de la intención de proceder a la venta de la fin-

         ca destinada para uso distinto del de vivienda.

    14. Notificación al arrendatario de la intención de proceder a la venta de la fin-

         ca rústica.
    15. Notificación hecha por el arrendatario a los efectos del ejercicio del derecho

         de tanteo. Vivienda.
    16. Notificación hecha por el arrendatario a los efectos del ejercicio del derecho

         de tanteo. Local de negocio.
    17. Notificación hecha por el arrendatario a los efectos del ejercicio del derecho

         de tanteo. Finca rústica.
    18. Notificación del adquirente de la vivienda de las condiciones de adquisición

         de la misma, a los efectos del derecho de retracto por el arrendatario.
    19. Notificación del adquirente del local de comercio de las condiciones de ad-

         quisición de la misma, a los efectos del derecho de retracto por el

         arrendatario.
    20. Notificación del arrendatario al adquirente a los efectos del ejercicio del de-

         recho de retracto sobre vivienda.
    21. Notificación del arrendatario al adquirente a los efectos del ejercicio del de-

         recho de retracto sobre local de negocio.
    22. Notificación del arrendador al arrendatario de la terminación del contrato

         por expiración del término.

Actas notariales de notificación

    23. Acta de notificación al arrendatario. Distintos modelos resumidos.
    24. Acta de notificación de enajenación de vivienda
    25. Acta de notificación de venta de finca rústica
    26. Acta de notificación de donación de finca rústica

Ejercicio de los derechos

    27. Escritura por la que se ejercita el retracto legal por el arrendatario
    28. Escritura de retracto arrendaticio urbano en cumplimiento voluntario de

         sentencia.

III. Judiciales

Arrendamientos Urbanos

    29. Demanda de juicio ordinario ejercitando la acción de retracto sobre

         vivienda.
    30. Demanda de juicio ordinario ejercitando la acción de retracto por ausencia

         de notificación de la venta al arrendatario.
    31. Demanda de juicio ordinario ejercitando el retracto de un local comercial

         por la omisión, en la notificación efectuada al arrendatario, de los requisi-

         tos exigidos por la ley.
    32. Demanda de juicio ordinario ejercitando la acción de retracto, cuando noti-

         ficado de la venta, resultase inferior el precio de la compraventa Arrenda-

         mientos Rústicos.
    33. Demanda de juicio ordinario ejercitando el retracto arrendaticio rústico, por

         compraventa.
    34. Demanda de juicio ordinario ejercitando el retracto arrendaticio rústico, por

         donación.
    35. Demanda de retracto de finca rústica arrendada, por compraventa. Dere-

         cho Civil de Galicia.
    36. Demanda de retracto de finca rústica arrendada, por donación. Derecho

         Civil de Galicia.
    37. Demanda de retracto de finca rústica arrendada, por compraventa. Dere-

         cho Civil de Cataluña.
    38. Demanda de reversión de la finca retraida por incumplimiento de la obliga-

         ción de cultivo personal de la finca retractada durante el piazo de tres

         años. Derecho Civil de Galicia.
    39. Demanda de reversión de la finca retraída por incumplir la prohibición de

         enajenar la finca retractada durante el plazo de tres años. Derecho Civil de

         Galicia.
    40. Demanda de reversión de la finca retraída por incumplimiento de la obli-

         gación de destinar la finca adquirida a las actividades agricolas, ganaderas

         o forestales durante un periodo mínimo de cinco años. Derecho Civil de

         Cataluña.
    41. Demanda de reversión de la finca retraída por incumplir la prohibición de

         enajenar la finca retractada durante el plazo de cinco años. Derecho Civil

         de Cataluña.

Recurso de apelación (especialidades)

    42. Escrito de preparación de recurso de apelación contra sentencia definitiva

         que estima la solicitud de retracto arrendaticio.
    43. Escrito de interposición de recurso de apelación contra sentencia definitiva

         que estima la solicitud de retracto arrendaticio.

Ejecución

    44. Demanda ejecutiva de sentencia firme que declara haber lugar al retracto

         arrendaticio

 

Tercera parte
Jurisprudencia registral

1. DGRN, Resolución de 10 de diciembre de 2007

2. DGRN, Resolución de 11 de mayo de 2005

3. DGRN, Resolución de 17 de marzo de 2005

4. DGRN, Resolución de 3 de marzo de 2004

5. DGRN, Resolución de 30 de abril de 2003

6. DGRN, Resolución de 7 de octubre de 2002

7. DGRN, Resolución de 9 de mayo de 2001
 

 

Bibliografía